降价救不了御林湾

降到板块七折、准现房、地铁能到望京，六个月去化只有 4.8%——北京新房的分化线，画在 产品代际 上，不画在板块上； 定价权 已经从预售证，转移到了隔壁盘的网签价。

—— 地产十一郎

紧邻望京的奶西板块，御林湾从备案 7.8 万一路签到 5.3 万， 不到备案价七成 ，开盘 6 个月网签 76 套、去化 4.8%。同期同板块的国贤府 PARK，开盘当天成交 467 套。

价格打到板块七折、准现房、地铁能到望京，仍然卖不动，说明这一轮的分化线 不在板块，在产品代际 。但「卖不动」不等于「要跌」，反面证据同样清楚。

10 月下旬的一个工作日上午，奶西。

售楼处停车场空着一半，沙盘边立着一块红底白字的牌子： 特价房，4.2 万起 。

从这儿往南，直线不到十公里就是望京。有地铁，明年 10 月交房，准现房。

放在三年前，这样的位置、这样的条件， 不需要解释就能卖完 。

现在它挂着的整体网签均价，是 5.3 万。

而开盘那天，预售证上写的是 7.8 万 。

本文看点

01

备案 7.8 万，签到 5.3 万

02

降价为什么制造了观望

03

分化线画在产品代际上

01

THE NUMBERS

三个数字，先摆出来

1563 套

全盘房源

76 套

开盘 6 个月网签

4.8%

去化率

第一个，7.8 万到 5.3 万。

不是一次降到位，是 分了五步 。一季度开盘预售均价约 7.8 万，实际网签 6.54 万；6 月 5.8 万；7 到 8 月 5.2 万；9 月 5 万；目前整体网签均价 5.3 万，不足备案价七成。

这里有个容易看错的地方：9 月 5 万，现在 5.3 万，均价反而回升 3000。 不是价格转强 ，是新推楼栋结构不同，把均价拉了上去。

— 备案价与网签价的落差：不足七成｜制图：地产十一言

第二个，1563 套和 76 套。

全盘约 1563 套：南区 12 栋高层 1487 套（90 到 125㎡），西区 3 栋洋房 76 套（200㎡以上）。

开盘 6 个月，网签 76 套，去化率 4.8%。摊到每个月， 不到 13 套 。

第三个，4.2 万到 4.8 万。

5 月下旬推两栋百余套特价房，4.2 万到 4.8 万；6 月又加推 3 栋、约 5 万。

6 到 8 月月均去化约 10 套。参与促销的 17# 网签 26 套，12# 只签了 12 套。

降价确实换来了成交，只是量级不够。

按这个速度，1563 套要卖十三年。

02

THE EFFICIENCY

价格让到底了，问题就不在价格

135㎡ 只做 两面宽 ，层高不到 3 米。

这是 2026 年的北京，不是 2016 年。

现在客户看房，第一句问得房率，第二个动作是拿卷尺量阳台进深。两面宽意味着 客厅和主卧抢同一个采光面 ，餐厅要靠借光。层高不到 3 米，装完中央空调和地暖，净高还要再压掉二三十公分。

这两个指标，中介带看时 一句话能说清，也一句话能否掉 。

「它不贵，它是旧。」

03

THE TRAP

五次降价，把「再等等」变成理性选择

第二层原因，是 降价自己制造了观望 。

一个盘从 7.8 万降到 6.54 万、5.8 万、5.2 万、5 万、5.3 万，五步走完，等于向所有在看的客户宣布： 再等三个月会更便宜 。

— 五个阶段的价格轨迹与最后一次「回升」｜制图：地产十一言

「对买家，等待免费；对项目，等待要付利息。」

这就是降价最尴尬的地方—— 降得越坚决，客户越不着急 。

再叠加一层：明年 10 月才交房。同样的预算，隔壁次新二手 能立刻住、能砍价 。三季度二手折价率 80.2%，议价权在买方。

当「等一年」和「再谈两万」摆在一起，很多人会选后者。

04

THE PLAYERS

定价权已经不在开发商手里

这不是御林湾一个盘的问题。

10 月 22 日东小口观玺取证，一期 785 套，拟售均价 6.8 万，6# 楼王 143㎡ 次顶层报到 7.6 万， 近两成房源备价在 7 万以上 。

而它周边在售盘的实际网签价是：星寰 5.59 万、龙樾海序 5.42 万、中海未来之境 5.79 万。

星寰自己就是最清楚的例子：拟售 6.6 万，10 月 18 日开盘 322 套认购清盘，三天后网签 70 套、均价 5.59 万， 85 折 。

— 昌平南四盘：备案价与网签价，同一个折扣系数｜制图：地产十一言

备案价和成交价之间，现在固定隔着一层折扣。备案价的功能已经从定价变成 营销道具 ：写在预售证上给板块讲故事，实际成交由客户决定。

备案价负责讲故事，网签价负责说实话。

所以观玺备 6.8 万，不该读成「东小口要涨价」，该读成 「它需要一个高起点，让后面的折扣看起来像让利」 。

05

THE SHIFT

这件事超出个案的部分

御林湾真正的意义，在于它把一句话证伪了： 只要降到位，就能卖动 。

它降到板块七折、准现房、地铁能到望京，去化 4.8%。

同一个十月，北京新房在同时运行 三套定价系统 。一套是产品代际定价，星寰 85 折、三天网签 21.7%，卖得动，因为它是 2026 年的产品；一套是板块故事定价，观玺备 6.8 万、楼王 7.6 万，卖的是「东小口要反超朱辛庄」；一套是历史成本定价，御翠园 2001 年拿的地（网传楼面价约 1750 元/㎡），2025 年打 7 折被老业主维权叫停，现在 108 套现房 7.3 万送精装。

— 三套定价系统，与落在第四类的御林湾｜制图：地产十一言

御林湾落在第四类： 老产品的资产，新产品的价格战，两头不靠 。

所以这不是价格战。

价格战打完，大家还活着；淘汰赛打完，有些盘就没了。

06

THE REALITY

泼冷水：四条反面证据

讲到这里，必须泼冷水。

第一，这个板块的购买力在。 一街之外的国贤府 PARK，今年 3 月 29 日开盘成交 467 套、去化近 100%，网签超 80%、均价 5.5 万。同一板块、相近价格带，一个卖光，一个 4.8%。 不能把御林湾的滞销读成奶西不行 。

— 同一板块的两个极端：4.8% 与近 100%｜制图：地产十一言

第二，需求没有消失，只是换了地方。 10 月前 22 天，北京二手住宅 8407 套、新房住宅 2565 套，3.28 倍；9 月二手成交里 100㎡ 以下占 76.5%。买家还在，只是把钱花在了 能立刻住的房子 上。御林湾输的不是板块，是「等待」。

— 10 月前 22 天：二手 3.28 倍于新房｜制图：地产十一言

第三，4.8% 里有一部分是时间问题。 网签有滞后，促销房源集中签约也要时间，17# 网签 26 套、12# 签 12 套，说明特价房源在动。全归因于产品，不严谨。

第四，宏观上没有「新房全面失速」。 8 月末商品住宅出清周期 18.2 个月，比 3 月高点 22.7 个月已回落；9 月 70 城北京二手环比 +0.1%， 今年首次转正 。

市场在分层，不是在崩。这两件事，结论完全不同。

07

THE VERDICT

我的三条判断

1

分化线画在产品代际上，不画在板块上。 同一个昌平南，星寰 5.59 万卖光、观玺 6.8 万备价，客户用脚投票的标准是得房率、层高、面宽，不是「离望京几公里」。

2

备案价已经失去定价功能。 星寰 6.6 万备、5.59 万签；龙樾海序 6.37 万备、5.42 万签。两个盘、两个板块、同一个系数，都在 85 折附近。看房时从备案价往下砍是错的，应该 从隔壁盘的网签价往上加 。

3

老产品盘只有两条路。 改产品，结构已定，改不了；或者把价格压到和隔壁次新二手同价，并且接受客户会继续等。按月均 10 套的速度，1563 套要卖十三年，这不可能是常态，所以后面还会有动作， 只是名字不叫降价，叫工抵、叫特价、叫一口价 。

8

THE END

最后，三句实在话

1

给买房人：那两万差价，买的是「明年 10 月交房」和「两面宽」。 它现在 5.3 万，隔壁次新挂牌 7.4 万。你能接受，它不贵；接受不了，再便宜也跟你没关系。

2

给开发商：这一轮客户不是被价格说服的，是被产品说服的。 降价的边际效用，在 4.8% 这个数字上已经用完了。

3

给这个市场：北京从来不缺买房的人，缺的是让人「不用再等」的理由。

「房子还是那些房子。只是决定它值多少钱的东西，从地段换成了产品，从备案价换成了隔壁的网签价。」

- End -

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