价值超千万的奥体一扇窗！看见1.8容积率背后的机会

△项目效果图

在奥体有一扇窗，这扇窗一面能看到杭州之门，单价9万+，总价直奔三千万；同样另一面，单价仅6万+，总价1000万起。二者直线距离不过数百米，共享几乎相同的城市区配套，房价却赚了一整个千万级。

相同的城市风景，价差何来？等了大半年奥体市场，直到上周才有答案：撑起价格的，是产品的领先性，给出惊喜的，是"首开"两个字的分量。

保利·奥博珺园，奥体核芯，是距离杭州之门最近的全新项目，拥有奥体难得一见约1.8容积率庄园级低密住区，项目首开均价61394元/㎡。其中建面约170㎡户型总价900‑1100万，建面约200㎡户型总价1100‑1400万，堪称2026下半年杭州楼市重量级开盘彩蛋。

NO. 1｜壹

开盘彩蛋：奥体核芯的价格断层

奥体核心新房市场，分化成两条截然不同的价格赛道：豪宅项目单价普遍达到9‑10万+，总价两三千万起步；反观保利·奥博珺园，首开均价61394元/㎡。建面约170㎡户型均价约5.8万，总价区间900‑1100万，平均总价约1000万；建面约200㎡户型均价约6.4万，总价1100‑1400万，平均总价约1270万。

△项目实景图

对比周边项目，板块内奥映鸣翠高层均价90550元/㎡，楼王备案单价突破10万；奥映世纪首开精装均价也达到87681元/㎡。一路之隔的竞品单价八九万，珺园首开仅6.1万，单价相差2.5万/㎡以上，总价直接拉开千万级鸿沟。

市场行情同样印证奥体豪宅热度。据杭州贝壳研究院数据，截至2026年5月24日，杭州千万级以上豪宅成交1625套，同比去年同期上涨109.13%，成交量几乎翻倍。透明售房网网签数据显示，杭州“豪宅六小龙”上半年实际签约货值约250亿。

市场两端价差拉得越大，中间的机会就愈发珍贵。用接近一半的预算，拿下奥体核芯的置业入场券，这样的机遇过去少有，未来也很难复制。

巨大价差，并不代表珺园产品力逊色。实地体验过项目的购房者大多不会产生这样的观感，那这份价格优势究竟从何而来，要从奥体板块本身的城市价值说起。

NO. 2｜贰

读懂奥体：属于杭州的城市门面逻辑

很多改善购房者买房，优先会看向奥体。这里是杭州的城市门面，汇集城市顶尖资源。310米高的杭州之门，构筑起杭州极具辨识度的城市天际线；全长约1791米的物联网街，每米市值超5亿元，集聚15家世界500强企业、近1400家科创企业，汇聚约9.4万高知人才，这条街道的财富密度，深刻影响杭州城市经济格局。

拥有8万座席的大莲花体育场，是杭州对外展示的重要窗口。光鲜的城市封面之下，奥体同样具备成熟的生活配套。双地铁线路穿行板块，学府、医院、商业、公园沿博奥路排布，新城居住所需的各类配套一应俱全。

△项目区位图

保利·奥博珺园，就近承接奥体全部城市资源。项目距离杭州之门直线约1.1公里；距离地铁7号线兴议站约450米，在建15号线丰二路站约600米，该线路预计2027年底通车；教育资源方面，距离学军中学文渊校区约800米，杭二中钱江学校约700米，是奥体核心为数不多靠近杭州之门的全新住宅。

△项目区位图

NO. 3｜叁

1.8容积率，奥体近乎绝版的土地禀赋

城市地标可以复刻，但稀缺土地不可再生。回看奥体近十年的开发历程，珺园是板块内难得的约1.8容积率低密宅地。奥体多数宅地容积率普遍2.5以上，遍地三十多层的高层住宅。而珺园整体规划6幢13—16层小高层，搭配12套叠墅、14套排屋，全盘仅约200户，住户更少，每户能够占有的社区资源远高于普通高层小区。

今年3月拿地时，13家头部房企竞抢23轮，楼面价38084元/㎡、溢价16.11%。楼市有句老话，地价像面粉，房价像面包——面粉价已到这个程度，开发商还争破头，是因为他们比谁都清楚：这样的地，奥体今后很难再有。

△项目实景图

珍贵的土地，值得匹配高标准产品。建筑大师贝聿铭曾提出，最美的建筑，应当建立在时间之上。奥体等了十年，才等来珺园这块地。

如今，保利发展以约1.8的低密庄园回应这片土地，项目拥有约75米宽、约10米高的主归家门庭，融合法式建筑比例与东方审美意境。月光米黄石搭配斑马绿奢石，既有巴黎公馆的庄重感，又贴合杭州温润的城市气质；孟莎顶设计，在现有限高条件下实现完整层高，成为奥体独特的建筑标识。

△实景会所连廊

△实景孟莎顶设计

社区园林打造四幕九章的景观体系，移步异景。爱乐花园喷泉，线条借鉴杭州博物馆镇馆之宝；廊架铜艺参照宋代花鸟画精细雕琢；青瓷展廊将杭绣、法绣融入归家动线。步入社区门庭，便能直观感受到住区独有的高级氛围感。

NO. 4｜肆

2700㎡双层会所，把度假感变成日常

过硬的产品力，是珺园定价的底气。项目并非简单复制奥体现有豪宅，而是对豪宅产品进行迭代升级，约2700㎡双层会所，就是产品升级的重要体现。很多楼盘将会所当作锦上添花的配套，珺园将会所变成业主庄园生活的延伸。

△会所实景图

周末不必奔波商场忍受堵车，社区内部就可以享受休闲时光。踏入会所，潘海利根、蒂普提克定制香氛扑面而来，不同户型匹配专属香调。穿过法式柱廊，下沉庭院鸢尾纹样水幕墙缓缓流水，动静相宜，适合喝茶独处、会客放松。

△会所下沉设计

会所内部功能配置齐全。19米×8.5米四季恒温泳池，池底手工马赛克取材莫奈《睡莲》，水中可播放交响乐，打造沉浸式水下体验，在躺椅上就可以消磨完整的休闲午后。12人位私宴厅，墙面采用景德镇匠人手工烧制青花装饰，私密性强，适配高端家庭私宴待客。多功能厅配备135英寸巨幕，可一键切换高尔夫模拟、影院、KTV多种模式，满足家庭多元娱乐需求。

△会所实景图

NO. 5｜伍

最好的科技，是把日子照看妥当

离开会所回到家里，居住体验同样经过细致打磨。装甲铸铝门关闭瞬间，底部隔音条自动下沉，可隔绝30分贝外界噪音。厨房配置全套高端配置，挥手升降的AI油烟机、超时自动断火的哨兵灶环环联动；德国嘉格纳厨电三件套、智慧水槽、安吉尔全屋净水，组成“厨房十件套”，硬件配置拉满。

△样板房实景图

真正拉开居住差距的，往往是看不见的隐蔽工程。珺园在细节处下足功夫：240毫米加厚分户墙，大幅降低邻里噪音干扰；全屋采用304食品级不锈钢水管，保障管线用水用气洁净；除全屋新风，套房额外配置独立制氧系统；大金空调搭载3D线性风口，室内温度均匀分布。

△样板房实景图

项目搭建九恒系统——恒静、恒净、恒洁、恒氧、恒湿、恒光、恒温、恒香、恒智，依托摩根智能系统统一调度。科技默默运行，不用人为频繁操作，就把居家生活打理妥当。真正优秀的家居科技，是让人感受不到设备的存在，只享受舒适结果。这些隐蔽的硬核配置，也是区别奥体其他住宅的核心优势。

△样板房实景图

NO. 6｜陆

首开窗口期，收藏奥体难得的时代机遇

最实在的，是首开这两栋。3# 是13层低密首席，一面会所一面花园；5# 是16层瞰景王座，低处看园、高处看城。建面约170㎡总价900—1100万；建面约200㎡总价1100—1400万，放眼杭州，这里是优选之选！

△建面约170方户型图

其中建面约200㎡中低区总价可以控制在1200万以内；建面约170㎡高区东南角视野优越，东首户型独揽东侧绿地公园窗景。户型做到类一梯一户“超级光厅”，每户可获得十余平方米额外使用空间；观光电梯上行途中，杭州之门城市地标缓缓映入眼帘。在家中，就能收藏杭州之门、大莲花两大城市地标，这已经不止是观景，更是收藏城市核心资源。

△建面约200方户型图

熟悉杭州楼市的购房者都清楚，楼盘首开一般是价格最友好的阶段，后续加推，价格大概率会上浮，奥体周边豪宅项目过往加推行情已经印证这一点。除产品与价格之外，项目背后是世界500强央企保利开发，物业采用保利高端“东方礼遇”服务体系，还落地一户一群的“七君子协议”，从后期服务层面保障业主居住品质。

巴菲特曾说：价格是你付出的，价值是你得到的。珺园产品力对标奥体豪宅，单价却低2.5万/㎡以上，价值优势十分突出。

如今奥体豪宅市场热度不减，但聪明的购房者，更懂得在喧嚣之中寻找稀缺机会。不盲目追逐房价天花板，抓住城市难得的价值留白。建筑大师密斯·凡·德·罗提出“少即是多”，放到繁华奥体可以理解为：越是繁华，越要珍惜低密留白。约1.8容积率、距离杭州之门直线约1.1公里、仅约200户纯粹圈层、双地铁加持、邻近优质学校，这些未来很难复刻的资产，正以首开价格面向市场。

千万级预算，入手奥体核心，属于十年一遇的机会。一旦错过，或许就要再等十年。

项目本周即将首开，有购房意向的客户，可以前往实景示范区实地感受项目的产品魅力。

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编辑 / 19楼房产

监制 / 毛晓锋