六大行突然集体改口中国楼市：房价爆发，真的不远了

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这篇文章，写给正在犹豫要不要出手的首套房年轻人，也写给看了三年还在等"再跌一点"的改善置换家庭。

过去两个月，资本市场发生了一件很少见的事。

高盛、花旗、摩根大通、摩根士丹利、瑞银、野村，六家全球排名靠前的投行，先后把中国楼市的判断从"继续下行"改成了"企稳回升"。

高盛10月报告把上海、深圳核心区到2028年底的累计涨幅预期，从15%上调到20%。花旗9月连发两篇报告，原话是"任何回调都是潜在的买入窗口"。

摩根大通判断2027年全国止跌，大摩说"比较艰难的阶段已经过去"，瑞银和野村也把一线继续下跌的预测抹掉了。

内资这边，中信证券给出的时间点更具体：2027年春节前后，房价会在比较广的范围内止跌。中信里昂把2027年内地楼价从"下跌"调成了"上涨5%"。

先把丑话说在前头。

这些机构喊的不是"所有房子都要涨"，而是结构性的——一线和强二线核心板块、地铁沿线、配套成熟的优质房源先企稳。三四线远郊、配套缺的老房子，该调整还得调整。

但这不妨碍我们琢磨一件事：半年前，他们还不是这么说的。

高盛2025年底的年度展望里写着"这轮调整才走完四成，2026到2027年全国房价还要跌10%到15%"。大摩2026年5月报告标题就带着怀疑，《拐点还是另一次假复苏？》，结论是反弹撑不住。

瑞银上半年还在下调销售和投资增速预测。

六个月，180度转弯。

投行的研报不是写来博眼球的，每一个结论背后都是模型重算和实地调研。这么步调一致地改口，只能说明他们算账算出来的数字，跟半年前不一样了。

政策这张牌，是真的亮了。

2026年8月28日，住建部、央行等五部委一口气出了一揽子文件。现房销售、项目公司制、主办银行制，把过去预售制下让人担心的交付风险、资金挪用问题从制度上堵死。按揭年限上限同日拉到40年，首套商贷首付降到15%，二套25%。

9月29日，三部门联合发文，对符合条件的首套房贷给年化1个百分点的财政贴息，期限5年，上限100万。

按3.06%的首套利率算，贴完后前5年实际利率只有2.06%，100万贷款月供少还500多。

这是中央财政头一回直接给居民购房贴息，信号比钱大得多。

供给端也在跟进。央行3000亿再贷款落地，70城国企同步收购存量商品房转保障房，京沪也在优化限购。

据中指研究院统计，2026年三季度地方宽松性涉房政策169条，9月是年内峰值。

高盛在报告里写了一句大实话：过去两年市场一直看不清"底在哪、谁来托"，现在牌面亮清楚了。

政策之外，买房这笔账本身也算过来了。

房地产周期里有个很经典的底部信号，叫"供平过租"——就是月供已经低于同地段同户型的租金。

这个信号在香港先跑通了一遍。

2021年到2025年初，香港房价累计回调近28%。2024年底沙田、青衣那批屋苑月供已经比租金低一两千港元。2025年2月全面撤辣，随后房价很快止跌，到2026年10月较低位累计反弹约12%，租金连涨12个月创了新高。

内地核心城市，正在走香港一年前的路。

深圳罗湖一套95万的二手房，按新政算月供大概2923元，同地段租金3893元，每月租金比月供多出近1000块。上海静安一套44平方米的老房子，租金回报率也有3.1%。

据中指研究院监测，2026年三季度全国50城平均租金回报率2.29%，已经超过5年定存和10年期国债收益率。

还有一点，租金本身在筑底。上海租金连涨6个月，9月同比涨1.86%。月供被政策打到地板，租金又在往上走，剪刀差只会越来越大。

好房子的供应，也在悄悄缩。

据中房网数据，2026年前三季度全国房地产开发投资同比降20.6%，新开工面积连续多年两位数下滑。

高盛做了18个城市的库存测算，天量库存里近一半是还没开工的滞留土地，变不成可售房源。现房销售又把上市周期拉长到3到4年，2027年一线可售房源会率先骤减。

二手房那边也在转。

易居研究院数据，8个重点城市挂牌量比2025年底少了9万套，京沪挂牌套数同比降幅都在15%以上。

但成交量在涨。住建部数据，1到8月全国二手房网签面积同比涨10.6%，占比首次突破52%。上海8月二手房成交23137套，同比涨16.2%，连续6个月正增长。

国家统计局10月19日数据：9月一线城市新房环比涨0.1%，连续8个月正增长；二手房环比涨0.2%，连续7个月上涨。上海二手房同比涨0.8%，是三年来头一个同比转正的城市。

严跃进判断，经过32个月调整，上海率先扭转下行，意味着全国二手房正从下行通道转入上行通道。

研报永远是滞后的。真正领先的，是拿真金白银下注的人。

克而瑞数据，2026年三季度重点城市土地成交溢价率回升到12.7%，优质地块出现十几家房企争抢，此前躺平两年多的民企也重新举牌。

资本市场更诚实。8月以来港股内房股指数累计涨了28%，贝壳涨37%，华润置地创了历史新高。北向资金三季度增持地产板块超210亿，是2022年以来单季新高。黑石9月掏82亿收上海核心商办，凯德也宣布继续加仓。

中指研究院监测，9月北上深核心城区总价300万以内的小户型成交量同比涨了67%，约15%是一次性买2套以上的职业买家。消失了三年多的外地买家重新出现在沪深售楼处。

2008年万科低价拿地，2014年孙宏斌逆周期出手。每一次周期启动，资金先进场，成交量跟着起来，价格慢慢跟上。

但有几句话得说清楚。

这一次不是2009年，也不是2016年。没有四万亿，没有棚改货币化，没有大规模货币刺激。政策的核心是降成本、去风险、建制度。

高盛说的20%，是沪深核心区三年累计，年化约6%；中信里昂预测全国涨5%，也是温和修复，不是快速拉升。人口还在流出的三四线、远郊新区、配套跟不上的老房子，该调整还得调整。

对正在看房的人来说，现在的账很简单。首付处于历史低位，利率处于历史低位，中央财政再贴一块，现房销售把交付风险的顾虑从根上解决，可选的房源还多。

六年单边下行的周期，接近尾声了。不是所有房子都值得买，但核心城市核心地段的优质房源，正在从"一直跌的资产"回到"价格稳定的资产"。

政策、价格、供需、资金，这四个曾经各走各道的信号，正在一个个对上。

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