慈溪律师慈溪刑事律师陈亮以案释法617期：住宅做网约房邻居法诉叫停

我是慈溪律师陈亮。本案发生在我们宁波，被告将住宅房擅改为网约房，引发与邻居纠纷，本案的判决价值，不止于“网约房算住改商”的这个结论，更在于它把此前此类案子的三个模糊问题讲清楚了：什么叫“经营性用房”？“一致同意”到底是什么性质的义务？以及平台在这个链条里缺了哪一环？

陈亮律师以案释法617期：住宅做网约房邻居法诉叫停

我是慈溪律师陈亮。本案发生在我们宁波，被告将住宅房擅改为网约房，引发与邻居纠纷，本案的判决价值，不止于“网约房算住改商”的这个结论，更在于它把此前此类案子的三个模糊问题讲清楚了：什么叫“经营性用房”？“一致同意”到底是什么性质的义务？以及平台在这个链条里缺了哪一环？

一、案子简介

周某与张某系宁波江北区某小区上下楼邻居，两套房屋登记用途均为住宅。2023年起，张某将房屋用于网约房，通过携程、小红书等平台发布房源、标明价格、接受预订。周某及其他业主多次向物业和相关部门投诉，反映房客更换频繁、夜间扰民，同时存在治安和消防隐患，无果。周某诉张某，请求停止经营性使用、恢复住宅用途。张某抗辩理由为：网约房不等于经营性用房,只有旅馆业客房才算经营性用房。一审支持周某，二审维持。

二、裁判观点与法理分析

1. “经营性用房”的判断，不看执照，看服务形态

普通房屋租赁与网约房的区别，不在租期长短，而在给付内容。长租固然是租赁，短租本身也未必就是经营；真正决定性质的，是出租人除了交付房屋之外，是否还承担了一套持续性的服务给付。张某配备有偿酒水、办理入住登记、提供密码和清洁，实质上是在以房屋为经营场所提供住宿服务，而非单纯处分使用权。张某“只有旅馆业客房才算经营性用房”的抗辩，混淆了行政特许经营资质与民事用途规制两个层面：有没有旅馆业许可，决定的是能不能合法从事旅馆业；而看住宅的法定用途是否被改变。没有旅馆业执照，不意味着“住改商”就不成立；恰恰相反，无证经营本身是另一种违法，不能反过来成为民事上否认经营性质的依据。

2.住宅房用途改变的“一致同意”原则：

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。“一致同意”是刚性前置条件，“一致同意”在法律上需要明示同意，沉默不等于同意，“知晓未反对”、“默示默许”也不能替代。物业的口头默许、微信群的沉默、部分邻居的不反对，在法律上都不构成“一致同意”。未经一致同意，经营行为在民事上缺乏合法基础，邻居的排除妨害请求权可以直接成立。经营者要证明自己满足一致同意条件，需要的是逐户、明示的同意，通常应当是书面形式。举证责任在经营者一方；拿不出证据，就承担举证不能的后果。

3. 平台审核的缺位，是纠纷反复发生的结构性原因

这个案子判得很清楚，但判完之后有一个问题值得追问：为什么张某的房源能在多个平台持续上架，直到邻居打赢官司才停止？

平台掌握着上架审核权、身份核验数据和交易入口，但对“这套住宅有没有取得邻居一致同意”几乎零审查。结果是：违规经营者在判决前已经赚到了收益，邻居却要自己取证、投诉、诉讼，耗时半年以上。事后救济也让守法人承担了维护自身利益的成本。

三．案件的警示

1.对经营者：“一致同意”是逐户的明示同意，不是多数决，也不是默示；仅有物业口头同意、部分邻居不反对，不构成合规基础；

合规路径至少包括：核查管理规约是否允许；取得本栋有利害关系业主的书面同意；按当地规定完成网约房备案、消防和治安登记；

平台能够上架，不等于民事上合法。

2.对邻居：本栋业主的身份本身即满足“有利害关系”的认定，无须额外证明影响程度。在诉讼中需要证明的核心事实不是“我反对过”，而是需要对方在面向不特定公众提供短期有偿住宿服务的有效材料；来证明“经营形态”和“现实妨害”。

3.对平台：从治理逻辑上讲，平台至少应当对房源作用途类型区分：登记为住宅的房源，若以按日计费、提供入住登记和配套服务的方式经营，应要求经营者提交有利害关系业主一致同意的证明材料，或者标注合规状态；无法提供的，不应以“住宿服务”形态展示和交易。技术能力和数据都在平台一侧，缺的不是可行性，是规则。

四、相关法律

《民法典》第279条：住改商的限制及一致同意规则；

《民法典》第236条：排除妨害、消除危险请求权；

《民法典》第288条：相邻关系处理原则；

高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条、第11条：有利害关系业主的范围及一致同意的认定。

本文案例人物均为化名。文中观点代表作者个人，仅供参考，不构成个案法律意见，具体问题建议咨询专业律师。