广东
10月19日晚，上市公司荣盛发展发布公告：拟用评估值3889.83万元的车位资产，去抵偿38.516亿元的未偿债券本金，同时全额豁免约12亿元利息。
被抵偿债务为四只2020年发行的债券，20荣盛地产MTN001/002/003、20荣盛地产PPN001，已全部逾期；剩余本金38.516亿元，利息约12亿元，本息合计约50.5亿元。
抵债资产为廊坊花语城项目车位使用权，不是产权车位；账面价值4704.88万，评估价值3889.83万元，仅覆盖全部债权约7.7‰。
该方案核心内容是：12亿利息全额豁免；仅用该批车位使用权抵一小部分本金；剩下本金后续再谈；签完使用权转让协议即视为对应部分债务结清，持有人不能再追索该部分。
这批车位没有产权证，评估报告特别提示权属瑕疵，仅荣盛发展出具无纠纷承诺，无法过户产权，本质是长期使用权转让。
目前，董事会已通过该方案，还需要股东大会、债券持有人会议表决，协议尚未签署，存在很大不确定性。
此前，荣盛发展与关联的物管公司荣万家生活也发生过抵债交易。
2026年6月，荣盛发展以约1.27万个车位+储藏间+少量住宅商业，作价10.7亿抵偿关联应付款。
本次是银行间债券重组，单独拿出廊坊花语城一批车位使用权，体量极小、对价悬殊，条件是利息全免。
对于债券持有人（债权人）来说，这批抵债车位资产风险极高：
1、只有使用权，无产权：不能办不动产权证，无法出售；后续项目如果再被查封、重整，车位使用权的优先级、能否对抗破产管理人存在巨大争议；很多地区法院不认可车位使用权作为独立破产财产。
2、流动性极差：廊坊花语城本身存量车位供给充足，二手转让、出租难度高，变现周期极长、折价巨大。
3、豁免代价很高：同意方案=直接放弃12亿利息、违约金，对应担保责任同步免除；只拿到几千万车位使用权。
4、分配规则：按比例分配，单个车位协议签完，对应部分债券结清，互不影响；剩余本金没有明确兑付时间表。
5、后续风险：小区物业、维保、人防核查风险，部分车位有可能属于人防车位。
综上，该方案是荣盛发展在现金枯竭背景下，以极低价值的车位使用权为筹码，换取债券持有人豁免全部利息的债务重组让步；对债权人而言，属于高折价、高流动性风险的选项。
荣盛发展全称荣盛房地产发展股份有限公司，1996年设立，注册地廊坊，是河北首家IPO上市房企。
该公司从环京起家，高杠杆扩张，重仓环渤海+长三角三四线；2018~2020年进入千亿销售梯队，是典型高周转区域房企。
该模式隐患在于：土储集中在环京、三四线城市，去化高度依赖区域行情；融资成本偏高、有息负债规模大、对销售回款依赖极强。
荣盛发展2021~2025 累计归母亏损超380亿，资产负债率高达93.90%；一年内到期有息债务248.55亿；剔除受限资金后自由现金极少，现金缺口巨大；对外担保余额445.62亿，大量资产被抵押、查封冻结。
2023年1月，20荣盛地产MTN001利息逾期，是荣盛发展公开市场第一笔债券违约，标志正式进入公开债违约阶段，后续分期兑付计划多次落空。
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