电梯大局将定？不出意外，老旧小区电梯改造或将遇到三大难题

国庆假期刚过不久，许多老旧小区的公告栏前，常常挤满了围观《加装电梯居民意向摸底表》的住户。几个大爷凑在一起算补贴，中年人则压低声音争执着连廊到底挡不挡光。老旧小区加装电梯，大局将定，方向已经锁死。

随着政策、专项资金以及免外架吊装等装配式工艺全面落地，技术和审批早已不再是拦路虎。但在真实的市井生活里，一栋楼里的账才刚刚开始算。真正难啃的骨头，是横亘在十几户人家心头的三大难题：低层采光与噪音感受、老楼的结构安全隐患，以及最伤邻里感情的费用分摊。

这些细节如果不掰开揉碎了摊在桌面上谈透，再好的工程也可能在日后变成扯皮的官司。

近日，北京市公布 2025 年北京市住房发展年度计划，围绕住房用地供应、加强保障房建设、老旧小区改造等八大方面，提出今年住房发展的具体计划。计划内容包括实施五百个老旧小区综合整治、完成老楼加装电梯六百部、启动二十万平方米改造任务等。

除了北京，在全国各地公布的住房发展计划中，老旧小区、危旧房改造都是不可忽视的关键词。业内认为，危旧房改造等政策的核心在于以存量撬动增量。长期来看，这项政策有利于推动城市空间重构，推动老旧社区向安全、舒适、绿色、智慧方向升级。

现实中，各地老旧小区改造有何典型案例？最棘手的资金筹集方式又是什么？以北京为例，2025 年北京市住房发展工作的关键点可以概括为优化住房用地供应、建设好房子、发展住房租赁市场、加大保障房供应、大力推进城市更新等。

五月九日公布的计划提出，要优化住房用地供应。坚持以需定供安排商品住房用地二百四十至三百公顷，优先在轨道站点周边等设施较为完备地区开发建设，打造职住商活力中心。

统筹安排各类保障性住房用地供应四百七十五公顷。优化土地供应之外，北京还要加快好房子建设，开展平原新城新建高品质住宅试点和中心城区既有住区可持续更新改造试点。

推动首都好房子、好小区、好社区、好城区的四好建设。同时，加强商品房项目风险监测预警，全面实行房地产开发贷款白名单机制，强化商品房预售资金使用监管。

持续防范化解房地产市场风险，切实维护群众合法权益。商品房供应建设是实现居民居住需求的一方面。

北京同步重视保障房筹集工作，年度计划建设筹集保障性租赁住房五万套，竣工各类保障房八万套。市住建委相关负责人介绍称，要抓好面向大学毕业生、城市基本公共服务运行保障人员保障性租赁住房的专项配租工作。

切实帮助新市民、青年人解决阶段性住房困难，实现一张床、一间房、一套房多元化住房供给。住房发展要市场加保障、两条腿走路，存量房改造工作同样是重中之重。

计划提出，北京市今年计划实施五百个老旧小区综合整治，推动危旧楼房改造，启动二十万平方米改造任务。在老旧小区改造方面，将围绕实施五百个老旧小区综合整治的年度任务推进。

改造会在尊重居民意见基础上，愿改尽改、能改尽改，确保到 2025 年底完成十四五时期市属老旧小区改造任务。同步推进适老化改造和无障碍环境建设。

加装电梯方面，立足年内老楼加装电梯完工六百部的任务目标推进，应加尽加、加快加。制定住宅老旧电梯更新计划，结合实际优化更新流程，申请超长期特别国债支持。

此外，推动老旧小区物业服务覆盖三百个老旧小区。当时很多人认为只要政策支持力度够大，电梯改造就能一帆风顺，但现实是，推进老旧小区电梯加装往往要啃下结构安全等更硬的骨头。

政策支持之下，近期北京公布老旧小区改造名单的速度明显加快，已完成或进行中的老旧小区改造也涌现出了一批典型案例。朝阳区劲松一区一百一十四号楼是 1978 年建成的六层框架轻板实验楼，改造前被评定为危险等级 D 级，也就是曾经是一栋 D 级危楼。

这栋楼曾经不仅出现楼体歪斜，外保温层脱落的问题。有时候居民楼上漏水，楼下家里就会变成水帘洞，甚至一开空调就跳闸。早在 2020 年，劲松一区一百一十四号楼便被纳入北京市首批危旧楼房改建试点项目之一。

因原楼房不具备抗震加固条件，最终选择了原拆原建改造方案，并按照现代化住宅设计标准进行重建。三年后，居民们如愿搬到脱胎换骨的新房，开启了新生活。

据悉，该项目创新性提出了由政府加产权单位加居民加社会机构等多主体筹集资金的方式。政府划定出资标准，产权单位主动担责，居民按原面积分摊成本，新增面积则按不低于综合改建成本的标准出资。

同时通过地下空间开发、配套便民服务吸引社会资本加入。西城区羊皮厂胡同八号楼同样是老旧小区改造的典型案例。

羊皮厂胡同八号楼 1978 年建成，是一座住户二十户的五层住宅楼，改建前已出现墙体开裂、构件脱落等各类安全隐患。在政策东风下，这栋老楼被确定为西城区首个原拆原建的危旧楼改建试点项目，并于 2023 年九月二十八日正式启动拆除工作。

该项目的筹资方式采用的是政府补贴加居民自筹方式组成。市、区财政按照每平方米五千七百八十六元的标准对原始面积部分的重建资金进行补贴，剩余差额部分由居民自行承担。

对于新增面积部分，居民则需要按照综合改建成本进行全额支付。2024 年项目改造完成后，居民拿着崭新的房产证住进了新家。

值得注意的是，安居客北京表示，该项目改造采用了混凝土模块化集成建筑技术。零部件先在工厂加工好，造房子时像拼积木一样把预制楼板拉过来直接拼好，所以三个月就实现了封顶。

安居客北京称，改造后的羊皮厂胡同八号楼保留了原有建筑风貌。每户都进行了水电气热智能化升级，整体建筑增加电梯和无障碍通道，每户都有单独卫生间和厨房。

不仅住房面积比以前大，房子整体翻新，而且房屋整洁，开窗尺度更大，采光更明亮。除了少数过于危旧、实施原拆原建的楼房，更多老旧小区采用的是原房修补的方式。

比如朝阳区百子湾路五号院一号楼，目前正进行外墙保温、室内装修等方面的施工作业，整体工程量已经完成超过百分之七十，预计到今年六月底，项目将全面完工交付。在具体改造上，涉及屋顶保温、外窗更新、上下水管线改造、楼本体抗震加固等二十余项工程。

包含在原墙外侧加固十二厘米的钢筋混凝土结构，以及架空线、雨污水管线、安防线路等地下工程。资金模式上，采用政府补贴加产权单位出资加居民付费、物业参与的供给模式。

日前，青岛市住房和城乡建设局公布 2025 年住房发展计划提到，今年青岛坚持政府主导、社会参与，推动一老一小适老化改造。2025 年系统改造老旧小区五十三个，惠及居民一点五万户，推进既有住宅建设，加装电梯四百部。

河北省住房和城乡建设厅表示，2025 年计划建成交付棚改安置房将超过十万套。同时改造城镇老旧小区五百个以上，持续推进既有住宅小区电动自行车充电设施加装，补足配齐车棚等配套设施。

河南省今年将健全城市更新推进机制，加大老旧小区和城中村改造力度，有序实施城镇房屋建筑更新改造和加固工程。加强重点城市保障性住房供给，改造城中村四百一十六个、老旧小区一千四百五十九个，新增保障性住房五点七万套。

广东省为更好满足住房消费需求，同样要积极稳妥有序推进新模式下的城中村改造，扎实推进老旧小区改造。2025 年计划新开工改造老旧小区不少于六百个，启动二点六五万台住宅老旧电梯更新，扩大保障性住房供给。

过去的 2024 年，老旧小区改造已是各地的重点工作。相关统计数据显示，2024 年，全国全年新开工改造城镇老旧小区达到五点八万个。将时间轴拉长，从 2019 年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近二十八万个。

住建部部长倪虹此前曾强调，2025 年持续推进城市更新，重点有三类项目。一是两千年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围。二是城中村改造项目继续扩大改造规模。三是大力推进完整社区、适老化等相关配套建设。

据厦门市住房和建设局最新消息显示，截至目前，全市两千年底前建成的一千九百余个城镇住宅小区已完成改造，惠及近三十万户居民。接下来，厦门市将对二零零五年以前建成的城镇住宅小区进行调研，提前谋划十五五期间老旧小区改造计划。

克而瑞表示，城中村和危旧房改造等政策的核心在于以存量撬动增量。短期通过专项融资拉动需求，稳定市场预期，助力楼市止跌回稳。中期来看，通过存量用地盘活，可合理控制新增城市建设用地供应，避免库存供需失衡加剧，同时有助于激活房企新增投资。

值得注意的是，当下的老旧小区、城中村改造等已告别过去的大拆大建，整体以综合整治、微改造为主。比如说公共配套补短板、功能修复和再造等方向。业内认为，房地产进入存量时代后，在金融支持上也要进入新模式，通过创造可持续的现金流驱动融资。

我们把时间线拉长来看，无论融资模式如何创新，最终都要直面费用分摊这个牵涉利益最多的电梯改造难题。人们可以一起思考，如何看待老旧小区改造这件事。老旧小区改造一头连着居民的居住安全和生活品质，另一头和城市长期发展、房地产存量转型紧密绑定。

不同城市的基础条件不一样，资金来源、居民诉求也各不相同，改造方案自然不能一概而论。

原拆原建适合结构已经严重受损、没有办法加固的危楼，投入高、周期长，对多方资金协同的要求很高。而微改造、综合整治的模式适用范围更广，不需要大规模拆除重建，优先补齐管线、保温、电梯、消防、无障碍这些短板。

这种方式对居民日常生活的扰动更小，推进难度相对更低，也是现在绝大多数老旧小区选择的路径。资金问题，一直是老旧小区改造里绕不开的难点。

单纯依靠财政资金很难持续支撑体量庞大的改造任务，所以多地都在探索多元筹资的路径。有的项目以政府补贴为主，居民承担新增面积的成本；有的引入产权单位共同出资；还有的尝试挖掘小区地下空间、配套便民商业，用后续运营产生的收益吸引社会资本参与。

不同筹资模式，也对应着不一样的改造边界和居民负担。在城市发展的逻辑里面，老旧小区改造不只是修房子。它本质上是盘活城市里面已经存在的存量空间，不再单纯依靠新建住宅拉动住房相关的投资。

在稳定楼市预期的同时，持续完善城市里面老片区的配套，让老社区可以继续承载居住功能。这也是为什么 2025 年多个省份、城市都把老旧小区、城中村改造写进住房发展年度计划，配套保障房、租赁住房、风险防控等政策一起落地。不同地区的推进节奏也存在明显差别。

厦门已经基本完成 2000 年底之前建成小区的改造，开始提前调研 2005 年前建成小区，为下一个五年的改造做准备。河南、广东、河北、青岛等地，则分别定下了各自年度改造小区、加装电梯、建设保障房的量化目标。

这些目标背后，是各地结合本地住房库存、老旧建筑规模、居民需求制定的安排。在存量房地产时代，城市更新的重心慢慢从新建转向盘活。

大拆大建的时代已经过去，精细化的微改造、功能提升、社区配套补齐，成为主流方向。对应的融资逻辑也随之变化，需要依靠改造之后社区持续运营产生的现金流，支撑长期的资金闭环，而不是一次性的建设投入。

这也是业内反复提到的，城市更新配套金融支持要走向新模式的核心原因。每一栋老楼的改造，背后都是居民实实在在的居住诉求。从漏水跳闸、墙体开裂的危楼，到加装电梯、管线更新、采光改善的新家，劲松一区、羊皮厂胡同的案例，也直观展示了改造能够带来的变化。

当然，改造推进过程中，依然会遇到居民意见协调、出资分摊、后期物业服务跟进等现实难题。能不能做到愿改尽改，能不能平衡不同居民的诉求，能不能让改造之后的小区长期维持好的居住环境，同样决定着这项政策最终落地的效果。

老旧小区改造这件事，不是短期的工程任务，而是持续多年的城市更新工作。从中央层面的部署，到各个城市逐年细化的住房计划，再到一个一个小区落地施工，链条很长，涉及的主体也很多。保障房、租赁住房、商品房风险监管和老旧小区改造同步推进，共同搭建起市场加保障并行的住房体系。

一边满足不同群体的住房需求，一边逐步消化存量空间，推动城市向着更安全、宜居、绿色智慧的方向迭代。毫无疑问，要在错综复杂的诉求中找到破局的方法，考验着各方应对三大难题的智慧。

归根结底，真正把一台电梯成功推上去的，是那场在单元群里、楼道门前展开的谈判，看是否将每一户的委屈和诉求都摆到了桌面上。钱给了，门槛降了，但低层居住感受、楼体结构安全、费用分摊方案这三大难题，一道都躲不开。

愿意把这三件事一桩一桩啃下来的单元，加装的电梯真能变成安享晚年的底气；若是绕过去强行装起来，三五年后必然还会为当初没谈透的细节付出扯皮的代价。电梯只是个入口，老楼里的人如何继续好好住下去，才是存量时代中国城市真正要答好的那张卷子。