广州现象级旧改mall，为什么能撑起天河第二大人气商圈？

这个十一，广州商业消费市场呈现罕见的“东西共振”：西部，白鹅潭借势重磅新项目重聚人气；东部，金融城-黄埔湾板块不甘示弱，消费热度持续升温。双极联动之下，广州“商圈多中心”格局已然成型。

在一众新商场瞬时爆发、竞争分流的市场背景下，赢商网留意到，广州一座旧改后运营7年的存量商业，表现同样令行业侧目：国庆假期总客流超114万人次，同比增长10%；总销售突破1.18亿元，同比增长6%。2026全年，总客流有望超过5000万人次。

它，就是广州美林M·LIVE天地（以下简称“美林天地”）。

拉长时间维度，项目已连续多年保持客流、销售双位数增长，其中2025年销售80亿、年客流超4800万人次，相当于全广州人平均每人一年至少来逛2.5次。它既不在传统核心地段，前身还是传统家居卖场，却逆势跑出了城市级消费目的地的增长曲线。

事实上，美林天地的突围，恰恰回应了当前行业集体焦虑：国内购物中心已步入深度分化周期，传统商管深陷同质化内卷与“二房东”模式瓶颈，大量旧改物业面临“重装即遇冷、热度难持续”的困境——症结往往不在硬件，而在运营。

自2024年起，美林天地以两年爆改、三年招调分步节奏，锻造“新中产刚需场”强品类壁垒，联动水岸公园及户外生活方式组团，依托枢纽交通流量实现高效运营转化。

最终，项目从一座区域型购物中心，蜕变为广州东部颇具辨识度的文商旅微度假目的地，为国内存量商业焕新提供了一份可参考的实战样本。

01

破解旧改困局：

改造≠空间重装，关键是体系化运营

据赢商大数据监测，截至2026年三季度，全国集中式商业达9752个、总体量6.88亿㎡；过去四年新开商业中存量调改占比几乎翻倍，上半年已升至41%，存量焕新毫无疑问成了行业主旋律。

当中，很多旧改物业转型商业模式普遍认知错位：把改造等同于空间重装，笃信硬件决定一切。可硬件翻新只能带来短暂热度，一旦缺失运营支撑，很快就陷入掉铺、空置的恶性循环。

换言之，改造对象是空间，焕新的核心却是运营体系，美林天地的样本价值正在于此。它证明了，即使先天硬件并不适配商业的传统物业，同样可以迭代为城市级商业综合体。

回溯其成长路径，清晰分为两个阶段：

2019-2023年，开业培育期。传统家居大卖场正式转型区域购物中心，东西座共22万㎡大体量空间相继开业，集齐“山姆+宜家”双流量IP，这一组合至今是全国独一无二的配置；

2024-2028年，爆改招调期。先以两年爆改夯实经营底盘，优化硬件细节更新、海陆空泊车系统、交通动线、物业能耗运维等基础工程；再以三年招调逐步打磨业态组合、场景内容与商户协同，强品类、稳业绩、提客质、做生态

在美林商旅集团常务副总裁武斌看来，物业管理是商业的“地基”，必须优先保障设备运维、环境体验、通行效率，招商运营才能事半功倍。

如今，美林天地升级定位“新中产刚需场”，延展了餐饮文化、智能科技、东部夜经济、生活方式四大核心目的地业态，打造家庭消费一站式微度假目的地。

在赢商股份《广州人气购物中心排行榜》中，美林天地常年稳居超大型项目前列（15万㎡及以上），最新9月榜单位列TOP4，在天河区仅次于天河路“双巨头”——正佳、天河城，在全广州仅次于番禺天河城。

值得一提的是，不同于天河路和万博商圈项目客流天然联动共享、大量客群顺路连带消费，美林天地扎根天河东部，商圈商业分布较散，其人气更多来自目的性到访与专程消费。也就是说，美林天地之所以能名列前茅，靠的是精准客层和客质，这比单纯的人气数字更具含金量。

由此看，硬件固然重要，运营转化与因地制宜的空间适配调整能力，才是存量改造的关键所在

武斌进一步与赢商网分享了背后逻辑支撑，他强调，势能远大于地段

美林天地不在传统意义上的核心地段，但却是广州东进战略核心节点，且踩准了广州建设国际消费中心城市的时代红利。在广州五大世界级地标商圈中，金融城-黄埔湾从无到有，长时间高度依赖美林天地单项目势能，目前该商圈存量商业面积已跃升至第三，也是天河区第二大商圈。

美林天地扼守广州东进、金融城-黄埔湾商圈核心节点

图片来源：城市商业地图研策系统

7年运营实践，也让武斌坚信好商业是“养”出来的——不仅筑牢既有物业、在地、生态、增量、内容、心智六维根基，更稳步推进战略新供给，循序渐进培育场域长久生命力。

按照规划，2028年年底10万㎡三期项目将入市，届时以“次元文化策展型产业集群”互补经营，合体成为32万㎡都会级超级综合体，夯实美林天地在金融城-黄埔湾商圈的消费引领地位，成为广州世界级商圈扩容提质的核心引擎。

广州美林M·LIVE天地三期效果图

02

锚定在地刚需：

打造“新中产刚需场”生态壁垒

走进美林天地，最直观的体感是“越调越旺”，人气爆满是常态，品牌常逛常新。主观感知之外，赢商网独家获悉一系列硬核数据：目前项目出租率达99.14%，2025-2026年累计焕新品牌106个，招调总面积18750㎡，其中包含12家城市级及以上品牌首店，在天河区高度内卷的首店争夺中夺得一席之地。

值得注意的是，美林天地的招调不是简单换铺，而是围绕在地刚需做品类迭代

赢商大数据到访监测显示，项目家庭客群与年轻客群几乎旗鼓相当，占比均超40%；超35%为中产及以上高净值人群。这也恰好解释了美林天地升级定位“新中产刚需场”的底层逻辑：深挖广州在地客群、特别是广州东部在地刚需客群的真实诉求，既承接高频日常消费，也兼顾品质社交与情感服务，最终筑起短期内难以被同行复制的业态与品类壁垒。

壁垒之一：全国独有的“山姆+宜家”双主力店矩阵。

除了广州唯一一家宜家，山姆门店销售额从2022年刚入驻时的16亿实现三年翻倍，2025年进店客流、新增会员办卡量均全国第一，销售已达40亿位列全国第二，当前正向全国第一冲刺，美林天地也连续四年获得山姆总部颁发的「年度优秀合作伙伴」称号。

壁垒之二：104家、21大热门品类的“餐饮目的地”效应。

大量城市首店、地域特色与年轻化连锁餐饮在此聚集，韩餐、西餐、日料、东南亚美食、咖啡、茶饮、烘焙一应俱全，且多为垂类赛道里经过市场验证的稳健人气选手，放大“为美食专程来一趟”的客群吸引力。

USTAND广州首店

左：九毛九山西菜馆全国首店【广州西北民间菜打卡人气榜TOP1】

右：椰安安·鲜榨椰浆椰子鸡【椰子鸡火锅热门榜TOP1】

目前，美林天地诞生了38家千万级年销售餐饮店，75%餐饮品牌坪效位列广州同城购物中心前三。

据美林天地团队透露，项目内部已建立“一备三、一备五”餐饮招商储备机制，叠加实打实的品牌业绩正向反馈，让美林天地在头部品牌与网红爆品的招调中始终掌握主动权——仅下半年，就有钱万贯成都牛肉冒菜、茶芭蕾等广州首店，王椒椒本帮面馆、邂春山·川派热寿司、山姆的牛·鲜肉烤场等天河首店相继入场。

壁垒之三，从新能源汽车到科技数码主场。

蔚来中心、小鹏、特斯拉、理想、极氪、智己、乐道等14家主流新能源汽车点缀式布局，搭配高频车展撬动业绩转化，持续吸引SKYNOMAD小米澎程广州首店等主流品牌全新入驻。项目2025年80亿总销售额中，仅新能源汽车板块就贡献20亿。

沿着智能生活的消费脉络延伸，科技数码同样表现亮眼，2026年华为智能生活家居馆预计全年销售额将突破3600万，小米旗舰店则预计突破2000万。

在赢商网看来，美林天地的品类策略其实是“以点带面”的生态思维：紧扣品质生活、情绪消费全链条，同步做强潮牌运动、次元文创等优势赛道，高频消费与高净值体验业态彼此导流赋能。

业态壁垒一旦形成，美林天地的差异化市场站位就愈加稳固，长期增长底气也就更足。

03

打通场域边界：

从消费卖场迈向文商旅微度假目的地

存量时代，武斌认为，商业的核心竞争力恰恰来自长期“养”出来的生态辐射能力。这种生态思维，早已根植在美林天地的顶层经营设计与营销运营当中。

因而我们能看到，项目没有拘泥于传统购物中心封闭式单体运营思维，而是着眼文商旅融合，走出了一条“以文化内容引流、以商业体验留客、以场景闭环增值”的差异化路线。

// 突破物理边界，把场域氛围做“透”

对内，改造升级户外篮球公园以及天台公园、下沉式街区夜经济主题场景，营造松弛感氛围；对外，通过运动潮流生活方式内容运营，联动周边三溪临江公园、杨桃公园，打造“美林CityWalk”城市漫步路线

原本被围墙框定的商业空间，彻底打破边界，与城市生态、户外休闲场景融为一体。

// 拓展增量通道，把流量做“宽”

瞄准港澳北上旅游经济、演唱会粉丝经济、体育赛事经济、会展商贸经济四大流量池，将在地广府文化、青年潮流文化转化为可沉浸式体验的消费内容，先后推出港澳直通车服务、外籍人士专属权益、广交会客商礼遇等针对性举措。

2026年，美林天地港澳巴士往返班次增至单日22 趟，据相关平台数据预测，全年预计承载港澳跨境旅客超20万人次，真正实现广纳大湾区全域消费客流。

// 深耕日常运营，把体验做“细”

摒弃短平快的流量式营销，转向全时段可持续体验打磨，全年落地超百场主题活动，始终以情感共鸣为内容核心，方向上呈现三个层次：

城市级首发品牌快闪，与场内300+家品牌灵感共创，落地屈臣氏、名创优品、太二酸菜鱼等多场“一日店长”城市专属快闪，明星、头部网红、流量博主等资源加入，让单场活动带动单日客流大幅增长；

粉丝应援，明星痛楼、痛店、专场音乐会、歌友会层出不穷，典型案例如邓紫棋演唱会联动七大后援会，半个月吸引超5万人次粉丝到场；十一期间广州独家庆怜新歌痛楼、TFBOYS粉丝专场音乐会、麦当劳X权志龙联名痛店等持续制造打卡热点；

年轻化圈层跨界互动，Cos巡游、二次元漫展、《望月》游戏全球首发试玩、鸣潮痛巴、NBA 3X篮球赛，深度渗透Z世代兴趣圈层，比如周年庆期间NBA 3X广州站比赛，全网直播流量3亿，也带动周年庆5天客流突破89万人次，同比增长11%，销售额同比增长10%。

这套运营打法，本质上是美林天地对流量逻辑的彻底重构：不再单一追求客流量数字，而是把停留时长、跨业态连带消费、长期复购转化作为核心指标。

其中颇具行业参考性的动作，是项目将交通管控视作流量运营的第一战场。

海陆空泊车体系、潮汐出入口、智慧闸机、交警联动疏导等精细化举措背后，是以车流数据反推客质研判的一套经营体系。“客户只有满意的离开，才会高兴的再来”，武斌认为，离场体验恰是提升复购的重要一环。

周末高峰期，美林天地单日车流量可达1.4万车次，日均周转率高达5.5 倍。在大湾区商业体中，能跑出这样停车周转效率的项目屈指可数——这背后正是海陆空泊车体系、潮汐出入口与智慧交通联动的长期精细化运营功底。

今年以来，美林天地的场域边界持续向外延伸，生态化运营成效逐步显现。

广州首创空间合作：3月与WeWork落地广州首次“空间互联”深度合作，实现商务与商业双向赋能；

市级文旅合作：6月入选广州“光影花城·乐游广州”重点商圈文旅促消费合作项目，纳入城市文商旅融合重点示范商圈；

商圈示范定位：9月联动抖音落地首个“烟火广州”金融城示范商圈，注入本土烟火、羊城风味主题属性……

至此，美林天地完成关键蜕变，从普通消费卖场升级为可反复到访、深度停留的城市微度假核心节点，跨域辐射力水涨船高——赢商大数据显示，项目异地客群约占30%，本地到访客群中，46%来自十公里以外

赢商观察

复盘美林天地7年进阶，一个先天条件并不优越的旧改物业，何以长成城市级文商旅样本？在赢商网看来，其样本价值集中于三点。

第一，实干底色。改造不追求一步到位，而是分步落地，正如武斌所言：“先做到60分，也比停滞不前强百倍。”从物业基础优化到业态持续迭代，项目将两年爆改、三年招调总规划拆解为目标清晰的落地节奏，以投资回报为经营导向，在耐心“养商”中提升客质，业绩稳健增长。这是民企务实特质的体现，也是存量调改最稀缺的执行力。

第二，清醒本能。消费分化时代，美林天地先界定“不做什么”，以减法确立自身边界，所以改造全程不迷信硬件翻新的短期效应，不盲目堆砌潮奢业态，始终秉持“因空间选内容”的核心逻辑，从根源上规避了“外强中干、好看不好逛”的行业通病。

第三，前瞻眼光。改造的终极落点是商管模式升级，推动团队从传统空间管理者转向全链路价值创造者。面向未来，项目明确聚焦“科技+文化+生活”主线，将持续导入更多科技应用场景与文化内容、情绪消费体验，让商业空间成为城市前沿生活方式的实验场。这种前瞻性战略反应，也让项目正抢抓当下无人驾驶发展关键窗口期，筹划接驳岛、落客区、上下层中转站等前瞻性预留设计，推动停车空间从成本中心向流量盈利枢纽升级。美林天地有望真正实现从“商业物业运营商”向“城市生活服务商”的身份跃迁。

存量博弈时代，硬件决定下限，精准定位和商业生态的运营能力才真正决定成长上限。美林天地，就是这句行业共识最鲜活的实战注解。