1170万/年！大连机场保洁为何引来三家头部物企同台竞标？

根据中指物业AI招投标Agent监测，10月26日，大连国际机场股份有限公司保洁服务项目（B包）公布中标结果，招商积余物业管理有限公司以1170.01万元/年的报价中标，项目编号DLA2026-JC033FW，服务期限三年，实行“1+1+1”逐年续签模式。

本期项目：大连国际机场股份有限公司保洁服务项目（B包）

本期标的为大连国际机场股份有限公司保洁服务项目（B包）。招标范围覆盖航站区T1保洁、航站区T2保洁、国内头等舱保洁、手推车清洁服务，以及航站楼外广场、外环路、消防护卫中心及消防支队办公楼、停车场保洁，并包含航站区污水井疏通、化粪池及排水沟清理。

服务期限三年，但并非一次性签约，而是“1+1+1”逐年续签：招标人按合同及服务标准开展月度与年度考核，年度得分90分（含）以上视为合格，第一年合格续签第二年、第二年合格续签第三年；连续三个月考核不合格或年度考核不合格，招标人有权解除合同且不承担责任。

本期项目进入最终候选名单的共有三家：第一候选人招商积余1170.01万元/年，第二候选人新大正1161.42万元/年，第三候选人绿城物业1169.60万元/年，极差仅约8.6万元、相对差距不到0.8%。参与同台的新大正、绿城均为物业上市或头部企业，三家报价贴近、差距极小，说明头部物企对机场类项目志在必得，报价策略审慎，不愿为抢单而大幅让利。

企业画像：招商积余中标业态结构以非住宅为主

招商积余物业管理有限公司是招商局集团旗下的物业上市平台，招商积余（001914.SZ）2026年上半年实现营业收入97.71亿元，同比增长6.64%，净利润5.22亿元，同比增长1.84%，毛利率10.98%；截至6月末在管面积4.07亿平方米，同比增长10.48%，其中住宅在管面积占比37.86%，较上年同期回落约0.4个百分点，非住宅占比超过六成。

从招投标Agent归集的在管企业画像看，企业2019年至今累计中标金额约118.12亿元、中标次数1148次，业态结构以非住宅为主：办公物业以52.65亿元、金额占比约44.6%排第一，学校物业24.10亿元、医院物业12.31亿元、公众物业11.73亿元紧随其后，住宅物业仅2.18亿元、占比约1.8%。

从业务类型看，企业保洁服务累计中标金额21.70亿元、221次，为承接机场、园区等大体量保洁项目提供了作业标准与人员储备。区域上，企业以深圳为绝对核心（34.83亿元），北京、广州、上海、合肥、长沙等为重点市场，大连以1.16亿元、14次进入其全国布局。客户以高校、银行、党政机关、医院等机构类业主为主，深圳大学、建设银行深圳分行、南方科技大学、农业银行及其安徽省分行位列合作金额前五。

近期企业公建与机构类拿单节奏明显加快，2026年10月以来公告的中标中，金额超千万元的项目已包括安徽烟草全省后勤外包（3760.34万元）、北京信息科技大学沙河校区物业服务（2917.62万元）、农行西藏分行研修中心后勤外包（1978.91万元）、东莞滨江体育公园物业管理（1506.58万元）以及本期大连机场B包，单月内在全国多地的公建与机构赛道连续中标。

机场物业的特点：高壁垒从哪来

一个保洁B包能同时吸引三家上市物企同台竞标，本身就说明机场物业是头部企业公认的优质赛道——现金流稳定、合同周期长、业主付费能力强，且一旦进入便有持续深耕的空间。机场保洁并不只是扫地，而是机场物业这一细分业态的入口，它和普通办公、商业保洁的差异，集中在四个方面。

第一，作业受航班节奏硬约束。航站楼全天候运行、大客流高频进出，保洁不能像写字楼那样在工作时间集中完成，只能在航班间隙、夜间停航等碎片化窗口作业，还要应对早高峰、节假日出行潮的突发增量。这种“见缝插针”的时效要求，对人员排班、动线设计和应急增补能力提出了高于普通物业的门槛。

第二，安全有双重属性。旅客可视界面的洁净只是表层，更重要的是守住后端设施的运行安全——污水井、化粪池、排水沟、消防管网一旦出现疏漏，直接影响航站楼正常运营乃至机场运行安全。保洁作业因此与机场的运行安全、消防管理深度绑定，不是单纯的环境卫生。

第三，服务绑定机场评级与窗口形象。头等舱、手推车清洁、要客保障等服务直接关联机场的服务质量评级与城市窗口形象，业主对作业标准、响应速度和人员素质的要求，远高于一般公建。供应商的角色从“环境维护”部分转向“旅客体验保障”，对人员培训与服务礼仪的要求同步抬升。

第四，资质与考核门槛高。化粪池、有限空间清理等作业需要专业资质与规范流程，培训与保险成本高，这是机场物业区别于普通保洁的硬门槛。在考核机制上，以本期大连机场项目为例，合同采用“1+1+1”逐年续签并设置90分考核线，将服务质量直接绑进合同条款，倒逼供应商建立标准化体系。资质与考核两道门槛叠加，把低水平供应商挡在门外，也让已进入者形成履约壁垒。

行业：高壁垒公建，正加速向头部集中

就机场物业而言，它是公建物业里需求韧性与专业壁垒兼具的细分。业主多为机场集团等国企，预算由运营收入保障，设施全年无休运行，外包需求刚性且持续；而作业场景复杂、资质与考核门槛高，决定了这类项目并非“谁都能做”，而是头部综合性物企或头部专业物企的竞技场。

头部集中趋势在本期竞标中已现端倪：招商积余、新大正、绿城三家上市或头部物企同台，报价贴近，竞争在专业能力与履约口碑层面展开，而非单纯依靠低价取得市场认可。对区域型或中小物企而言，机场物业的壁垒在抬高；对头部物企而言，这类项目是完善公建业态版图、沉淀交通类服务能力的战略落点。招商积余本期中标大连机场B包，既延续了其在公建与机构赛道的拓展节奏，也与大连机场形成了持续合作。

结语

本期大连机场保洁B包，表面是一单保洁外包，实质是机场物业高壁垒的一个样本：作业受航班节奏约束、安全关联运行与空防、服务绑定机场评级、资质与考核门槛高，这些特征决定了它并非低水平供应商能够承接。机场物业已是头部企业公认的优质赛道，竞争正从价格转向专业能力与履约口碑。

由此看行业，机场物业具备业主付费稳、需求刚性、壁垒高的特征，随着民航网络持续扩张，其外包需求有望保持稳定增长。具备跨区域调度与精细化管控能力的头部物企，将在这类高壁垒公建中持续获得更多机会。

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