谁是“板块王”｜10年20个楼盘，滨江房产吃透萧山市北板块

有些房企的名字，是跟着板块一起被记住的。

在杭州，提起某个板块，可能会条件反射地想到一家房企——不是因为它广告打得响，而是因为它在板块里的项目太多，多到成了地标的一部分，多到挑选二手房时绕不开。他们不仅把这个板块吃透，更是在漫长岁月中见证板块的成长。

潮新闻推出“板块王”系列报道，复盘他们的布局逻辑，看看一个开发商如何把自己变成这个板块的“原住民”。第二期推出萧山市北板块王——滨江。

深耕市北10年

滨江已连续开发20子

萧山市北，是滨江集团在杭州主城之外，布局时间最长、项目密度最高、样本最完整的板块。从2016年落子东方名府，到2026年锦澜玉华、锦上风荷湾等新一代改善作品的登场，十年间，滨江在市北累计布局了20个项目，供应了超过12000套住宅，完整地走完了一轮板块成长周期，既是市北城市化的见证者，也是板块价值的塑造者。

2016年4月，滨江首次在市北东落子，后与新城一起联合开发东方名府。在东方名府面市之前，滨江已在萧山区接连开发了金色江南、江南之星等项目，叫好又叫座；2017年3月，融信、恒大以破3万元/㎡楼面价拿下市北宅地，萧山“萝卜干”变“人参”。在此背景之下，东方名府于2017年5月首开，房源精装均价2.9万元/㎡，仅耗时2-3个月，住宅部分即全部售罄。紧接着，江南名府、翡翠之星于2018年顺势推出，市北西翡翠之星洋房首开均价也站上了3.98万元/㎡，中签率低至6.5%。

东方名府开盘现场

这一阶段，是滨江在市北的拓荒期。凭借着出色的精装产品力和物业能力，把市北从一个不温不火的开发区板块，变成了适配杭州主城区、萧山老城区外溢的刚改板块。

从2018年开始，滨江以年均3个项目的标准，在市北板块疯狂拿地，与新希望、东原等房企展开亲密合作，一同开发了锦粼府、拥潮府、悦潮府、锦宸、拥翠府等多个项目，并独立开发了翠语华庭、滨涛映月、望涛月明、潮听映月等作品。这也是杭州楼市限价摇号最疯狂的时期，翠语华庭、滨涛映月，动辄5000-6000组报名，楼盘最快2个月即清盘。同时，在产品线上，也基本告别了89㎡小户型刚需赛道，市北滨江盘全面转向改善自住定位。

2024年1月拿地的奥印潮观，是滨江在市北开发的最后一个限价盘，户型面积已抬升至175-240㎡，定位为高端改善大宅，总价段来到了500万-1000万元。

滨江市北项目分布图（图源：浙报传媒地产研究院）

若从区位分布上来看，滨江在市北东开发的项目数量最多，达到了9个；市北西其次，有7个项目；市北中最少，仅有4个。

后限价时期

既拼产品力，也拼性价比

2024年“10·9新政”后，杭州全面放开了新房限价。限价放开这两年，滨江在市北布局了6个项目，依然是年均3个项目的节奏。其中，锦上观澜已全部售罄，潮语臻境府还有少量叠墅，鸣奥府目前在售中。

若总结滨江后限价时期在市北的营销打法，可以概括为：既要拼产品力，也要拼性价比。市场弱时，主动给购房者让利，合作共赢。

以锦上观澜为例，项目建筑立面设计是小奥映鸣翠同款，采用浅色铝板和金色金属线条，以及大面积玻璃结合转角弧形设计，呈现出高端豪宅的质感；园区配置蓝宝石中央水景、风雨连廊、主题架空层以及约3000㎡下沉采光会所，内设恒温泳池、健身、茶室等社交空间。

锦上观澜外立面效果图

锦上观澜下沉会所实景图

在价格方面，2025年12月锦上观澜以36776元/㎡的筑底价首开，并给出保价承诺，项目首开中签率22.9%，当天线上选房去化率高达100%。此后半年多，项目13开13罄，连续7个月蝉联钱江南岸销售套数冠军。

锦上观澜之后，鸣奥府接棒，坐上了市北“头号红盘”的座椅。鸣奥府在2026年8月以40680元/㎡均价首开后，两个月内连续加推，共推出206套房源，房源已基本售罄。

鸣奥府的主入口大门，整体复刻了滨江传麒府的豪宅设计语言，门头采用了大量的缅甸孔雀玉、希腊梵高白等多品类进口奢石干挂，搭配艺术格栅穹顶，两侧分列造型罗汉松，仪式感拉满。经典的蓝宝石泳池，以曲线勾勒柔美的轮廓，池底马赛克拼绘牡丹纹样，搭配海枣树、格纹铺装、弧形水中卡座与休闲躺椅，热带度假感扑面而来。

鸣奥府大门主入口实景图

鸣奥府蓝宝石泳池实景图

今天下午，鸣奥府领出了第四张预售证，即将加推8#中轴景观楼座。8#是目前鸣奥府剩余高层房源中仅此一栋的南向小面积带中心景观的楼座，楼下就是中央景观水系。建面约126㎡户型，四开间朝南、约13.3米面宽；建面约139㎡边厅户型，带约6.75米全景边厅，气场拉满。

2026年新拿地项目

清一色规划为“高低配”

2026年，滨江一口气在市北拿了三块地，分别为与绿城联合拿地的锦澜玉华里、比邻北塘河的锦上风荷湾以及地铁明星路站附近的乐创城西项目。而为了提升货值，三个项目清一色规划为“高低配”产品，其中不乏低密排屋。

锦澜玉华里是市北目前的地王项目，成交楼面价高达36170元/㎡。项目规划为8幢小高层、8幢排屋，小高层户型面积168-248㎡、排屋户型面积350-418㎡，示范区预计最快在11月份开放。

锦澜玉华户型分布图

锦上风荷湾最靠近滨江区，南面紧邻北塘河，规划为6幢4层联排与13幢12-17层小高层，高层户型面积135-238㎡，排屋户型面积约328㎡。

锦上风荷湾鸟瞰图

9月29日新拿地的乐创城西项目，是区位最好的一宗，比邻地铁7号线、15号线交汇明星路站，不久前刚规划公示。根据公示，项目规划为7幢7F叠墅与4幢16-24F高层。

滨江乐创城西项目鸟瞰图