房贷余额连续14个季度下降，前三季净还1.1万亿创纪录

央行数据 · 2026 年三季报

35.9 万亿房贷，14 个季度还在变少

前三季度净还 1.10 万亿元；同期住户存款净增 9.39 万亿元

10 月 28 日，中国人民银行发布 2026 年三季度金融机构贷款投向统计报告。个人住房贷款余额 35.91 万亿元，同比下降 4.1%。

这个数字的意义不在幅度，而在长度：从 2023 年二季度首次转负算起，个人住房贷款同比已经连续 14 个季度为负。

14 个季度，余额少了 3 万亿

先看长周期。2015 年到 2021 年，个人住房贷款从 12.1 万亿升到 38.3 万亿，六年增长两倍多——那是居民加杠杆最快的阶段。2023 年一季度，余额见顶 38.94 万亿元，此后掉头向下，至今没有出现过一次像样的反弹。

数据来源：中国人民银行《金融机构贷款投向统计报告》各期

从 38.94 万亿到 35.91 万亿，累计减少 3.03 万亿元，降幅 7.8%。单看 3 万亿这个绝对数不算惊人，但它的性质变了：过去二十年，个人住房贷款是银行最稳定的增量资产；现在它变成了一个持续净流出的存量池。

占各项贷款余额的比重也从 2020 年四季度的 19.9% 降到 12.7%，六年下降 7.2 个百分点。房贷正在从“信贷主渠道”退回到“普通一项”。

前三季净还 1.10 万亿元，这是一个纪录

同比会被基数干扰，把余额差拆成单季净增，趋势更清楚。2023 年二季度以来的 14 个季度里，有 11 个季度余额净减少。

单季净增＝当季末余额减上季末余额；负值代表净偿还

2026 年的三个季度是 −0.29 万亿、−0.43 万亿、−0.38 万亿，前三季度合计净减少 1.10 万亿元。

这个数字超过了此前任何一个完整年度的降幅：2025 年全年 −0.68 万亿、2024 年 −0.49 万亿、2023 年 −0.63 万亿。它也是 2015 年该数据按季公布以来最大的前三季度降幅——是 2025 年同期（−0.24 万亿）的 4.6 倍。

单季净偿还规模稳定在 2900 亿到 4300 亿元之间。这种“平台化”的偿还节奏，说明它不是某个时点的恐慌，而是已经固化的行为习惯。

三个正值季度值得记一笔：2024 年一季度 +0.02 万亿、2024 年四季度 +0.12 万亿、2025 年一季度 +0.22 万亿。后两个对应政策发力的窗口——2024 年“924”一揽子政策与 2025 年初的信贷开门红。但每次反弹只维持一个季度，随后重新转为净偿还；即便最好的季度，净增也只有 2200 亿元。

为什么还在还？因为负债比资产贵

房贷的名义利率，确实处在历史低位。

2026 年 9 月，新发放个人住房贷款加权平均利率约 3.1%，5 年期以上 LPR 为 3.5%，而 2021 年新发放房贷利率一度超过 5.5%。单看这个数，很难说“高”。

数据来源：中国人民银行、全国银行间同业拆借中心、融360 监测（2026 年 7—9 月）

问题出在另一头。同期 5 年期定期存款平均利率 1.56%，10 年期国债收益率 1.68%，CPI 同比上涨 0.9%。经过多轮批量调整后，存量房贷利率普遍仍在 3.2%—4% 区间。（过往通胀高、收入增速高、资产增值快，房贷实际利率长期为负）

于是出现了一个很别扭的局面：家庭资产端的收益率在 1.6% 附近，负债端的成本在 3% 以上。

今年前三季度的收入数据把这一点说得更直白：全国居民人均可支配收入名义增长 5.3%，但其中财产净收入只增长 1.6%——在工资性、经营净、财产净、转移净四项收入里，它是最低的。资产不产生收益，负债却在按 3% 以上计息。

从家庭的角度，实际利率不是一个抽象数字，而是“我要付的利息”减“我能赚到的收益”。按这个口径，今天这个数不是零，而是 1.5 个百分点左右：3.1% 的房贷成本，减去 1.56% 的存款收益。如果这笔贷款是 2021 年前后发放、利率仍在 4% 以上，差额接近 2.5 个百分点。

以 100 万元贷款、利率 3.1% 计算，一年利息 3.1 万元；同样 100 万元存 5 年期定存，一年利息 1.56 万元。差出来的 1.5 万元，不需要承担任何风险，也不需要任何投资能力——只要提前还贷就能锁定。

这就是为什么居民不愿意再承担长期负债。2026 年前三季度，住户中长期贷款合计只增加 1062 亿元，而其中个人住房贷款减少了 1.10 万亿元。换句话说，新增长期负债几乎全部被偿还抵消掉了。不是借不到，是不想借。

一边还债，一边存钱

还债的另一面，是存款。

数据来源：中国人民银行金融统计数据报告、货币政策执行报告、国民经济和社会发展统计公报；均为人民币口径

2019 年末，住户存款余额 81.3 万亿元；2022 年末 120.3 万亿元；2025 年末 165.9 万亿元；2026 年 9 月末 175.3 万亿元。不到七年翻了一倍多，累计增长 116%。

最近的增量尤其可观：2024 年住户存款增加 14.26 万亿元，2025 年增加 14.64 万亿元——相当于平均每个月有超过 1.2 万亿元从居民手里流进银行。2026 年前三季度又增加 9.39 万亿元，九个月增长 5.7%。

与此同时，住户贷款余额在减少：2026 年前三季度净减 1.03 万亿元，其中个人住房贷款减少 1.10 万亿元。一个在快速堆积，一个在持续收缩，方向完全相反。

支出端也在收缩。前三季度社会消费品零售总额 37.0 万亿元，同比只增长 1.1%；全国居民人均消费支出实际增长 2.7%，低于人均可支配收入 4.4% 的实际增速。收入与消费之间那 1.7 个百分点的差额，变成了储蓄。

家庭部门的这种自保，是完全可以理解的。当收入预期转弱、房产不再单边上涨、理财和存款的收益率一路下行，先把负债降下来、把现金留在手里，是任何一个理性家庭的正常选择。问题在于：当几乎所有家庭同时这样做，宏观上就是需求收缩。

企业也在做同一道题

居民的选择不是孤例。企业面对同样的利率环境、同样的需求预期，做出了同样的动作。

国家统计局数据显示，2026 年 1—9 月，全国固定资产投资同比下降 7.2%，其中民间固定资产投资下降 10.4%。同期国有控股投资下降 3.2%，基础设施投资下降 4.2%，房地产开发投资下降 20.6%。前三季度民营固投下降10.4%，历史新低

民间投资的跌幅，是整体投资的 1.4 倍，是国有控股投资的 3 倍多。民营企业在同样的逻辑下算同一笔账：订单看不清、回报率不确定、贷款要付 3% 以上——那么不扩张、不借钱、保住现金流，就是最优解。

于是三季度的增长，主要靠外需撑起来：前三季度货物出口同比增长 18.8%，三季度按美元计增长 28.4%。GDP 同比增长 4.6%，其中出口的贡献明显高于内需。

这构成了一个闭环：居民不花钱，企业就不敢投资；企业不投资，居民的收入预期就更弱；收入预期更弱，居民就更不敢花钱。

政策照顾了“新进场的人”，但存量更大

9 月 29 日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95 号），自 10 月 1 日起实施，暂定一年。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款贴息。

政策要点很清楚：新发放首套住房商贷、120 平方米以下、总价 150 万元以下，按贷款本金给予年化 1 个百分点、最长 5 年的贴息，单户可贴息贷款规模上限 100 万元，中央财政承担 90%。

个人住房贷款占各项贷款余额比重；分母为金融机构各项贷款余额

问题在于覆盖面。单户上限 100 万元，而存量个人住房贷款是 35.91 万亿元。政策文件里还有一句关键限定——“不包括使用新发放商业性个人住房贷款置换存量贷款”。也就是说，它照顾的是“新进场的人”，不是“已经在场的人”。

8 月 28 日，央行、金融监管总局印发的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，已经打开了存量端的第一道门：当存量浮动利率房贷与新发放利率“偏离达到一定幅度”时，借款人可与银行协商变更合同利率，或申请置换；同时个人住房贷款期限上限从 30 年延长至 40 年。

但“偏离达到一定幅度”由银行与借款人自主协商确定，没有统一的量化触发线。在净息差压力下，银行的让利意愿本身就有限——今年上半年商业银行净利润同比下降 0.6%，这道门槛不会轻易降低。

结果是一组很难解释的差距：2026 年 10 月以后购房的家庭，叠加贴息后实际负担可降到 2.0%—2.1%；而 2021 年前后入市、利率仍在 4% 左右的家庭，既拿不到贴息，也未必谈得下置换。同一座城市、同一类住房，新老借款人的利差可以超过 2 个百分点。

要让政策真正落到多数家庭身上，方向不外乎两个：把存量首套、唯一住房纳入贴息范围，或者把“偏离达到一定幅度”量化为统一的触发线，让协商变更从“个案”变成“通例”。存量房贷利率每下降 1 个百分点，按 35.91 万亿元余额测算，一年可为居民部门减少利息支出约 3600 亿元。

写在最后：谁来回补这个缺口

把上面几条放在一起，是一幅很整齐的图景：

居民在还债、在存钱、在砍支出；民营企业在收缩投资；国有控股投资和基建投资也在下降。三个部门同时选择“少花钱、多留现金”，这在个体层面每一个都是理性的，加总起来却是需求的螺旋收缩。

这就是为什么单靠“鼓励消费”很难奏效。一个背着 3% 以上房贷、看着财产净收入只涨 1.6% 的家庭，不会因为一句口号就松开钱包。同样，一个订单看不清的民营企业，也不会因为一次座谈会就扩大投资。

打破这个循环，必须有一个部门逆周期加杠杆。家庭不行——负债已经很高，收入预期在走弱；企业也不行——产能过剩、回报率低。剩下的只有政府，尤其是中央财政。

方向其实不复杂：一是把存量房贷的负担实实在在地降下来，让几千万个家庭的月供少几百块；二是把钱直接转移到低福利、低收入的家庭手中，他们的边际消费倾向最高，每一块钱都会很快变成支出。这两件事都不算“刺激”，更像是给资产负债表做一次修复。

35.9 万亿房贷的背面，是 175 万亿存款。钱不是没有，是不敢花。要让它动起来，得先让背着债的人喘一口气。

数据说明：个人住房贷款、房地产开发贷款、房地产贷款合计及各项贷款余额，取自中国人民银行《金融机构贷款投向统计报告》2026 年三季度（2026 年 10 月 28 日发布）及各期历史报告；住户存贷款、存款增量取自中国人民银行 2026 年前三季度金融统计数据；新发放个人住房贷款加权平均利率、10 年期国债收益率取自中国人民银行公开数据；存款利率为融360 监测的商业银行平均利率（2026 年 7 月）；存量房贷利率区间为市场机构监测的普遍水平。居民收入与消费支出、固定资产投资、民间投资、社会消费品零售总额取自国家统计局 2026 年前三季度数据。各项数据口径存在差异，跨口径比较仅用于趋势判断。

来源：微信公众号「伊洛」