650万的房子捐出去，却要先缴450万的税：好心人被制度卡住了

上海徐汇区长桥街道的展柜里，摆着杜英荣、陆苏英夫妇的遗物。一个搪瓷杯，杯身磕了好几处，还在用。三部老款手机，屏幕小得现在没人看得清。几本翻烂了的笔记本，字写得密密麻麻。

两位老人无儿无女，一辈子省吃俭用，生前累计捐了500多万元。2018年，他们又立了一份公证遗嘱，把剩下的存款和唯一一套房子全部捐出去，定向救助困难家庭的先心病患儿。

2025年8月，91岁的陆苏英离世。存款一百多万顺利提存，随时可以拨给患儿。但那套四十多平方米、市价300多万的房子，到今天还卡着，卖不掉。

卡住它的不是没人要，是一道“先过户、再出售”的程序

老人走之前，公证处专门设计了一份“死后生效委托书”，约定由基金会作为受托人，在两位老人过世后直接代为出售房产，房款提存到公证处，再定向划给慈善项目。这个设计的意思很明确：不让房子落到基金会名下，直接由基金会替老人把房卖了，绕开中间的税。

2026年，基金会拿着委托书和全套公证材料去办手续，被退了回来。不动产登记部门的解释是：产权人去世后，房子要出售，必须先完成继承确权，确认新的权利人，完成转移登记，然后才能办出售过户。

也就是说，基金会不能以“受托人”身份直接卖。房子得先过到基金会名下，再卖。一过、一卖，身份就变了。

一变身份，税制从“个人”切换到“企业”

个人卖房，满五唯一免个税，持有满两年免增值税，个人住宅还暂免土地增值税。这几条优惠，在房子过户到基金会名下那一刻，全部失效。基金会是社会组织，处置房产参照企业标准计税。土地增值税按增值额的超率累进税率走，30%到60%；企业所得税25%；再加上增值税、契税，七七八八叠起来，综合税负逼近房价的七成。

毕原鸿、毛怡夫妇十多年前就撞过同一堵墙。2014年，他们立下公证遗嘱，把一套估值650万的房产遗赠给上海市慈善基金会闵行区代表处，用于助学。房子过户之后准备出售，财务一算，税费460万上下，占房价将近71%。基金会最终的决定是：不卖了，租出去，用租金慢慢做慈善。

闵行区代表处后来跟闵房集团签了代理经租协议，那套650万的房子，现在每个月产生租金，租金进入毕原鸿夫妇设立的助学基金。善意没有断，但从“一次性650万”变成了“每月几千块”。

问题的根子不在税率，在“赠与视同销售”这六个字

为什么捐房子要交这么重的税？法理上的源头是“赠与视同销售”规则。税务上把无偿赠与也当作一次销售来处理，目的是防止有人借赠与之名规避税负。

这条规则在普通交易里是合理的。但它套到公益捐赠上，就出现了一个悖论：捐赠人明明没有所得，却要被当作“卖了房子”来征税。如果捐赠人直接捐现金，没有任何障碍；一旦捐的是房子，过户环节免税，再出售环节却全额计税。制度给现金开了直通车，给不动产留了一道收费站。

北京大学法学院副教授金锦萍说得更直接：公益捐赠应该从“赠与视同销售”的规则里剥离出来。原则上赠与视同销售没错，但公益捐赠不能混同于一般赠与。她同时承认，单独处理公益捐赠的税收，征管成本会上升，税基也可能减少，“税务部门缺少动力做这件事”。

政策层面不是没人动，但动得很慢

2026年上海两会，政协委员潘江雪把“600万房产捐赠要缴450万税”这个话题带上了热搜。她举的例子是一对老夫妇，咨询完税费之后直接放弃了捐赠，“一栋房子，半栋交了税”。潘江雪的建议是利用浦东先行先试的政策，对捐赠环节和慈善组织处置受赠资产环节的税费实行减免。

全国两会紧接着跟上。全国政协委员吕红兵提交了系统性建议，其中一条写得很具体：对公益组织出售受赠房产、股权用于公益目的的，减免土地增值税、企业所得税，避免“税负吞噬善款” 。上海财经大学田志伟的建议是建立公益机构白名单，对资质信用良好的公益组织，处置受赠资产时免征土地增值税与企业所得税。

这些建议的方向是一致的：把“做好事”和“缴税”在制度层面拆开。但截至目前，它们还停留在建议阶段。《慈善法》2025年修订的重点在公开募捐和信息透明，实物捐赠的过户和税费问题，仍然没有专项制度覆盖。

杜英荣夫妇的房子还卡着，毕原鸿夫妇的房子在收租

两对老人，同一道坎，走向了两个不同的出口。

毕原鸿夫妇的房子已经租出去了，租金按月进入助学基金。杜英荣夫妇的房子还在华侨基金会手里，卖也不是，不卖也不是。基金会不敢动，老人的遗愿悬在半空。

上海交通大学法学院副教授李贝提了一个值得琢磨的角度：老人的本意是委托基金会代为卖房，不是把基金会列为继承人。如果委托书里明确约定委托事项不因委托人死亡而终止，这份委托书在老人走后仍然有效。律师易非的说法更朴素：希望有关机关能看到老人和基金会的善心，出台操作细则，让这类捐赠房产的善意善举不被辜负。

一个搪瓷杯用了几十年的人，攒下一套房子捐出去救人。她大概想不到，最后拦住这件事的，不是人心，是一张过户单和一套没跟上的税制。房子还在那里，租金还在流，但那些等着手术费的孩子，等不了那么久。