深圳龙华楼市供应，按下了“减速键”！

来源：市场资讯

（来源：中国房地产报大湾区）

“当供应大户按下减速键，龙华楼市真正要回答的，不是还有没有新盘，而是如何从以量取胜走向以质取胜。”

程国飞/发自深圳

“四季度我们没有新的加推计划，现在主要消化前期剩余货量。”10月30日，龙华金地启曜售楼部一位销售人员对笔者表示。笔者到访时看到案场里销售人员正按部就班接待来访客户，现场节奏平稳有序，项目已进入平销常态。

另一位在梅林关板块带客的中介人士也向笔者提到，最近带客户看房，去的多数是已经开过盘、正在平销的项目，“客户问得最多的不是还有没有新盘，而是某个尾盘还剩什么楼层、什么朝向”。

来自一线案场的这种体感，与官方披露的一则数据形成了呼应：今年四季度，深圳市计划入市的商品房项目中，龙华未出现在供应列表里，各个项目对于加推房源都趋于谨慎。

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偶然性中的必然性

龙华四季度供应遇冷，放在更长的时间轴上观察，信号意味远比数字本身复杂。它既带有短期偶然性，也折射出龙华楼市从“供应大户”向“节奏调整期”切换的某种必然。

有市场人士指出，所谓偶然性在于，四季度计划表本身是一个参考性文件，“供应遇冷”更多指向龙华大部分楼盘集中式、计划性加推阶段性缺席。但这个供应计划只是参考，而非开发商实际推盘节奏的完全镜像，不在表内的项目未必不入市，在表内的项目也未必会开卖。但供应遇冷说明龙华开发商的推盘节奏确实在集体变慢。

这种“计划表遇冷、实际仍有局部推盘”的特征，在今年四季度表现得尤为明显。中交·国润华府于10月27日取证，推出491套建筑面积约83平方米~121平方米三至四房，备案均价约5.7万元/平方米，折后总价407万元起，并于10月31日开盘。该项目并不在四季度计划表内，却成为龙华四季度为数不多的新增供应。

·国润华府售楼部。程国飞/摄

除了这个项目外，龙华大部分项目都进入平销期，前三季度集中供应也是导致四季度供应减速的一个重要原因。

比如滨江·叠映春语于8月31日取证后启动顺销，主推建筑面积约71平方米~120平方米新规二至四房，是滨江集团在深圳的首个住宅项目。星河·星悦尊府作为大浪潭罗村旧改第三期组团，也在“十一”黄金周前取证，主推建筑面积约87平方米~116平方米产品，备案均价约5.4万元/平方米。

龙华建设旗下鹭湖宸境则于9月底开放营销中心，首批推出建筑面积约75平方米~138平方米三至四房。

金光华在龙华亦有动作，溪山禾玺御府2栋在2026年8月28日取得预售许可证，推出462套住宅。随后在2026年9月5日，项目又进行了一次加推，主推建筑面积约75平方米~105平方米的三至四房。

这些项目分布在民治、大浪、观澜等板块，价格从4万元/平方米~5.7万元/平方米不等，恰好覆盖了当前龙华新房市场从外围让利到核心区走量的完整价格梯度。

偶然性之外，龙华供应放慢的必然性同样清晰，甚至更为深刻。过去几年，龙华是深圳楼市不折不扣的供应压舱石。2026年上半年，龙华新房住宅批售4110套，排在各区之首；实际推新住宅盘约22个，连同此前在售尾盘项目，在售楼盘一度达到40多个。前三季度，龙华仍以6697套的供应量领先全市，是深圳新房供应的绝对重心。然而，巨量供应的另一面，是库存的持续堆积和竞争的不断升级。

这种压力在销售端的分化中体现得最为直接，只有为数不多的“新规楼盘”才能快速走量。比如梅林关—民治一带的中海云颂玖章，首推206套房源，折后均价约7.2万元/平方米，去化超过八成；鹏宸云筑以约5.3万元/平方米的折后均价走量，上半年卖出675套，在全市单盘成交中位居前列。金光华溪山禾玺则以约4.13万元/平方米的均价在外围板块撬动刚需；龙华建设玖珑瑧境以约3.3万元/平方米的单价入市，得房率做到98%以上，去化速度好于预期。

/摄

但在龙华有些楼盘的经历则展示了另一种现实。幸福城臻园2025年7月首次取证时备案均价约6.46万元/平方米，861套房源网签去化长期不理想；直到2026年4月新一批房源将备案均价大幅下调至4.47万元/平方米，叠加折扣后部分户型实际均价不到4万元/平方米，才以“以价换量”的方式撬动需求，除了幸福城臻园外，很多龙华非核心区的项目，尤其是非新规项目，去化压力普遍较大。

沙盘。程国飞/摄

同一个龙华，有的盘靠地段、产品和价格节奏守住流速，快速去化进入尾盘甚至无房可卖；有的盘则必须在价格上做出极大让步才能撬动需求。

当“以价换量”成为多数外围项目和同质化板块的共同出路时，开发商继续加推的意愿自然被削减，与其在拥挤的赛道上继续铺货，不如放慢节奏、等待更合适的窗口。龙华四季度的“供应减速”便更像一次主动的刹车。

深圳市房地产信息平台显示，截至2026年10月31日，龙华一手商品房可售套数为6090套，虽然不及2021年高峰时期的9197套，但放在全市范围内仍属于库存体量较大的城区之一。

土地端的冷却，则是供应慢下来的另一个原因，也为龙华楼市未来供应持续减速埋下伏笔。2025年龙华曾是深圳的“供地主”，全市9宗居住用地中龙华独占4宗，供应量占全市44%。而进入2026年，只有位于民治街道的A808-0035号地块于2026年4月27日由天健地产竞得。截至目前，龙华仅一宗宅地成交的格局，对应的将是未来一段时间新增商品房供应的实质性收窄。

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供应收缩，龙华楼市更趋健康

目前，龙华实际管理人口已突破300万，常住人口年均净增量超过4万人，是深圳人口增长势头最强劲的核心区域之一。在产业端，2025年龙华数字经济核心产业总产出突破6000亿元，战略性新兴产业增加值占GDP比重达到45.8%，庞大的企业矩阵持续释放从技能人才到研发工程师的多层次居住需求。

交通和公共配套也在同步兑现，地铁22号线、25号线、27号线持续推进，深大城际、深惠城际朝着全线贯通的目标迈进，学校、医院等民生项目按节点落地。人口在流入，产业在扎根，配套在补齐，这些慢变量决定了龙华楼市未来还有大量的购买需求，这种长期需求不会因为一两年供应加大而全部消化，同样也不会因为一个季度的供应空窗而供不应求。

一位长期观察龙华房地产市场的分析人士认为，从供求关系的角度，这种“慢下来”本身就是一种自我修正。过去两年，龙华多个板块经历了旧改集中兑现与土地整备放量叠加的供应高峰，民治、观澜等片区在短时间内承接了大量新盘入市。

供应端的持续加码，在活跃市场的同时也把板块之间的价格竞争推到了极致，同一个龙华，核心板块与外围板块之间、新规产品与老盘尾货之间，价格梯度被反复拉扯。当加推节奏统一放缓，开发商不必在同一时间窗口内争夺同一批客户，价格体系所承受的横向挤压随之减轻。对于已经在售的尾盘项目而言，少了一批“贴身”的新增竞品，平销阶段的定价空间反而更从容；对于后续仍有推售安排的项目，错开节点入市也意味着更充分的蓄客和更合理的价格预期。健康的楼市从来不是靠源源不断的新增供应来维持热度，而是靠存量消化、价格稳定和需求接续来支撑。龙华四季度供应的这脚“减速”，暂停的是过去那种以量取胜的惯性，开启的则是一个更依赖去化质量而非供应数量的阶段。

值班编委：马琳

责任编辑：程国飞