别急着抄底！今明两年，国内贬值最快的不是现金，而是这3样东西

香港铜锣湾罗素街，一间铺子接连换租客。这条街曾常年排在全球铺租榜首，如今招牌却换得最勤。

据香港新闻网报道，罗素街8号那间铺的高峰期月租达到276万港元，如今续租降到75万港元，跌幅超过七成。退场的是国际珠宝和名表店，接手的换成了火锅店和药妆店。

翻一翻这条街的租金记录，它的名声不是白来的。罗素街多年排在全世界商业街租金排名的头一位，高峰期年租金每平方米超过24万港元，创下全球纪录。最风光的时候，珠宝表行在这条街上一家挨一家。

租金跌掉七成，有人开始动抄底的心思，但这个念头值得先放一放。

铺租的跌势还没有停，空铺还在等新租客，现在进场的人，接到的多半是下跌的中段。

最疼的是高位买铺的业主。有业主在2021年之前花约3亿港元买下一间铺，如今铺子的市场估值跌得只剩一半，房贷还按原来的借款规模照还。他对记者说过一句原话：“我以为铺王永远不跌。”

3亿港元买下的铺，如今估值剩下一半，跌掉的部分全压在业主自己身上。铺子这种资产撑价靠客流，租户的生意要一直有人排队，价格才托得住，客流一散，租金和估值就同时失去支撑。

客流确实散了，香港旅游发展局的数据显示，2025年内地过夜游客人均购物消费比2018年下降约三成。人还在来香港，购物的钱没有照老样子花，商铺的租金就是跟着这条变化一路下来的。

接手铺位的火锅店和药妆店，付的租金门槛比高峰期低了一大截。业主一轮一轮让价，才把名表店腾出的铺面重新租了出去。

铺子靠客流养，写字楼靠公司养，这几年的新楼一直在交付，公司却没有多出来。

上海甲级写字楼的空置率达到22.4%，广州为21.1%，南京升到了35.9%。北京三季度也有三座甲级写字楼集中交付，带来约38.2万平方米新增供应。

空置率站在两成以上，意味着业主之间的抢客只会更凶，租金短期看不到回头，写字楼持有人的日子和罗素街的业主一样难过。

写字楼空着，压力落在业主和银行身上，住宅跌起来，受影响的直接就是普通家庭。

楼靠公司租，房子靠一家一户的收入撑，收入预期一变，房价跟着变。

贝壳研究院2026年一季度的数据显示，北京核心城区纯学位老破小的均价，较2021年高点回落35%到45%。房子还是那套房子，学区溢价被政策拆掉之后，价格就回到了居住本身能撑住的位置。

到这里可以数出前两样了：一样是铺面，一样是住宅。两样东西分属两个市场，跌的根子却是同一个——买的人信它只会涨，价格靠这份相信撑着，相信一散，价格就没了底。

第三样是车。燃油车保值这个说法，在市场里流传了几十年，如今被保值率的数据改写了。

中国汽车流通协会和精真估联合发布的数据显示，燃油车三年保值率从2022年的67.6%跌到2026年上半年的46.07%，四年跌了21个百分点。同一辆车开三年再出手，如今要比几年前少卖两成以上的价钱。

2023年落地价接近50万元的宝马五系，两年后二手回收报价不到20万元。一台2017年落地超过130万元的保时捷卡宴，如今标价12万元还难找到买家。当年越坚挺的车，现在掉得越狠。

多地二手车商反映，二手燃油车的价格正以每月近10%的速度下滑。车商的应对只剩快进快出四个字，中高端燃油车压在手里一个多月就启动清仓，压久了就是赔。

车价跌得这么急，推手是技术这条线。2026年9月，新能源车零售渗透率达到65.7%，燃油车在中国新车销售里的占比第一次跌破三分之一。买新车的人去了另一边，二手燃油车想找到出价的人，自然一年比一年难。

铺面、住宅、燃油车，三样在这里数齐了。三样东西分属三个市场，跌法的共同点只有一条：当年撑起价格的，是“永远不跌”这四个字，如今先倒的也是这四个字。

往今明两年看，三条线都还没有拐头的迹象。供给这条线上，上海四季度还有约51.5万平方米写字楼要入市，50个典型城市的新房去化周期超过26个月，新供应还在往市场上堆。

客流这条线上，游客的购物习惯已经换了一条路走，商铺等不到从前的租客。技术这条线上，新能源车的迭代一年快过一年，燃油车的旧价格体系还在往下对齐，三条线里任何一条转向都需要时间。

这三条线不走完，价格就落不到底，急着抄底的人，买到的常常是下跌的中段。租金还在让，空置还在涨，眼下的位置离底还有一段路。

回头再看罗素街。当年说“铺王永远不跌”的业主，如今还在还那笔3亿港元的贷款。同一座城市里，新的口号已经喊起来了，有人说AI永远不跌，有人说黄金永远不跌。

判断一样东西会不会继续跌，看的还是供给、客流和技术这三条线。罗素街那七成的跌幅，已经把口号撑不住价格这件事验证过了。