200亿不卖，40亿卖了！许家印最后的王牌，被“秃鹫”叼走

每到月初，不少小区业主会在手机上点几下，把物业费交出去。保安巡逻、楼道保洁、电梯维修，都靠这笔钱维持。很少有人想过，收钱的物业公司自己也可能被摆上货架，标上一个价。

2026年10月30日，就有这样一家公司在香港复牌。截至收盘，股价报0.975港元/股，下跌17.72%，市值缩水至100亿港元附近。它是恒大物业，也是许家印手里最后一块还在正常赚钱的资产。

股价跳水，是因为一纸收购公告。太盟投资集团旗下Everest Holdings I Limited于10月28日盘后，与中国恒大及CEG Holdings签署购股协议，拟以40.26亿港元现金收购合计55.15亿股、占已发行股本51.016%的股份。收购价每股0.8359港元，比停牌前便宜了将近三成。

这个价钱被压得这么低，物业生意本身并不是主要原因，更多是“恒大”这块招牌五年来攒下的账单。要看清这一点，得把日历翻回2021年10月。

那年10月1日，合生创展旗下公司与恒大物业大股东签下协议，同意购买恒大物业50.1%股份，代价为200.4亿港元，相当于每股3.7港元。这笔对价是按恒大物业整体400亿港元的价值来定的。

如今这笔成交对应的公司整体估值约90亿港元，还不到当年的四分之一。比起巅峰时超2000亿港元的市值，缩水更是惊人。五年里到底发生了什么？

最伤元气的一件事，到2022年才公开。2022年3月，恒大物业公告，自己的134亿元存款早被拿去给第三方做了质押担保，银行已经强制划走。钱，是母公司中国恒大借道挪走的。年报因此没法按时发布，股票也随之停牌。

这笔钱到现在基本没有追回来。今年中报显示，134亿只追回950万。截至2026年6月30日，恒大物业应收关联方贸易账款总额约20.89亿元，已全额计提减值拨备约20.89亿元。

母公司也走到了尽头。2024年1月29日，香港高等法院颁令中国恒大清盘，并委任安迈企业咨询的黄咏诗、杜艾迪担任清盘人。从那时起，恒大物业的控股权卖不卖、卖给谁，都由清盘人来定，许家印已经说了不算。

清盘人最先接触的买家并不是太盟。据市场消息，第一轮坐上谈判桌的是具备广东国资背景的广东旅控，有报道将分歧指向尽调与价格。2026年4月双方签署了30个工作日的排他性谈判协议，排他期届满时仍未能达成具有法律约束力的协议。

7月27日出售重启，10月上旬市场指向买方为太盟。10月27日排他期届满后，双方仍未订立正式协议；转折出现在10月28日，购股协议签下。从拖着没签到落笔成交，只隔了一天。

国资谈了一轮没谈成，最后接手的是一家私募。金融圈常把这类机构叫“秃鹫”：专找陷入困境的资产，低价买进，等它缓过来再卖。太盟的掌门人单伟建，正是这一行的老手。

他早年执掌新桥资本，在亚洲金融危机后买下韩国第一银行的控股权，2005年以约33亿美元转手给渣打银行。在国内，新桥曾经是深圳发展银行的第一大股东，后来把这部分股份卖给了中国平安，这笔交易至今还被业内反复提起。

这两年，太盟在国内地产圈出手很勤，此前已经拿下珠海万达商管的控制权。王健林的商场、许家印的物业，最后都进了同一家机构的口袋。“秃鹫”盯上的，往往是骨架还在、只是主人倒下了的资产。

恒大物业的骨架确实还在。2026年上半年，它的营业收入69.43亿元，同比增长约4.5%；毛利率由去年同期的18%升至19.2%。来自第三方的收入约69.4亿元，占比约100%；来自关联方的收入约266万元，同比下降87%。

更直观的是账上的钱。截至6月末，可用资金约42.44亿元、基本无有息负债。太盟为过半股份掏的40.26亿港元现金，和这家公司自己账上的可用资金差不多是一个量级。中指研究院的彭雨评价，它已经“成为一笔干净且能持续产生现金流的资产”。

既然这么干净，为什么卖不上价？彭雨算过，按0.8359港元算，恒大物业总估值约90.37亿港元，对应2025年归母净利（9.87亿元）的PE约8倍出头。买家是按一家增长不快的物业公司来出价的，当年的名气没有算进去。清盘人急着变现，可选的买家又少，价格就压到了这个位置。

交易结构也能看出买家的精明。从CEG Holdings手里买49.655%，每股0.7271港元，但卖方身上5亿元人民币的税费和其他负债要由买家接过去，算下来也是每股0.8359港元。两个卖方到手一样，谁也挑不出毛病。

小股东的处境就尴尬了。太盟须向其余股东提出无条件强制性现金要约，要约价为每股0.8359港元，并表示不提价、也不保留提价权。复牌当天收盘价还比要约价高出一截，说明仍有一部分人不打算交出股份，想看看新东家能把公司经营成什么样。

对债权人来说，这40亿份量很重。截至2026年9月30日，清盘人累计追回约34亿港元，相对于境外债权人高达3600亿港元的总债权申索规模，回收率不足1%。恒大物业这笔钱如果到账，比清盘近三年追回的加起来还多。

已经追回的钱里，有些细节很能说明恒大当年的做派。清盘人接管的107件艺术品中，96件已经出售，所得款项净额约2.25亿港元，而这批收藏总成本约13亿港元。私人飞机已与新买家签下买卖协议，预计2026年四季度完成，净回收约1200万美元。

钱什么时候分到债权人手上，也还要等。清盘人计划在2027年上半年进行首次中期债款摊还，并强调申报金额不应视为最终数字。手里拿着恒大债券的人，最后能拿回几成，现在谁也说不准。

许家印本人的结局已经定了。法院查明，2016年至2021年间，恒大集团、恒大地产及许家印以持续性、大规模财务造假等手段，虚增资产、隐瞒负债，实施了非法吸收公众存款、集资诈骗、欺诈发行证券等犯罪行为。

2026年8月20日，深圳中院对许家印数罪并罚，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。同日还有56名涉案人员被判刑，退赔损失优先于罚金、没收财产执行。

这笔收购也还没有完全落定。要等协议约定的先决条件达成后，太盟才会成为新控股股东，并发起全面要约。审批通过、资金交割之前，事情仍可能有变数。

住在恒大物业小区的业主，最关心的是物业会不会乱。太盟已表明不会提高要约价，交易完成后打算维持恒大物业的上市地位，不会私有化退市。短期内，小区门口的保安、楼道里的保洁，多半还是那些熟面孔。

物业费照样每月交，6亿平方米的小区照常运转。2021年谈好的200.4亿港元没有成交，五年后换来的是40.26亿港元。中间差掉的这一大块，主要是母公司挪钱、高负债扩张和清盘程序一起留下的账。