老住宅旁预建新高楼，老街坊为采光发愁丨有事儿@新京报

在北京市丰台区右安门街道97号院百合园5号楼南侧，居民们的窗前曾是一片闲置20多年的空地。原以为“这里以后会变成绿地公园”，然而，一则新消息让大伙儿的期盼落了空——闲地腾退，一栋可能高达20层的住宅楼正在规划中。“距离这么近，采光和视野都得受影响吧？”一位居民向有事儿@新京报讲述自己的担忧。

在老住宅旁边建新楼，除了要满足日照最低标准，设计者还有没有进一步减少邻里影响的责任与空间？城市更新提速的背景下，在刚性规范与主观感受之间，如何回应老街坊们的新顾虑？

丰台区右安门街道97号院百合园5号楼南侧，窗外的地块被苫布盖着。新京报记者 田杰雄 摄

闲置空地将建住宅楼，老街坊担忧未来采光

“我们大多是2002年前后搬进来的，在这儿住了20多年，楼前这块地一直没怎么开发。”周先生是百合园5号楼的居民。他所说的空地，就位于5号楼正南侧。

提到这块地，居民们都有些感慨，在邻里街坊的记忆里，这片空地的用途曾几经变化，却始终没有形成完整的建设项目。居民马女士回忆，尽管周边陆续有过新的设施，但这片紧挨着住宅楼的区域，在居民们眼中仍是一块“闲地”。

这块“闲地”也曾承载过居民的期待。周先生回忆，当年搬来时，他就听说这一带有养老院、医院和配套公园等规划。此后，周边的养老院和医院相继建成，生活配套逐渐完善，居民们也盼着楼前的空地真能变成绿地或公园。

从地图上看，闲置地块位于百合园5号楼正南侧。地图软件截图

直到2025年5月，这份长久的期盼被打破。居民们从新闻中得知，空地有了新的规划动向：“闲地”之上，要起高楼了。

记者注意到，彼时丰台区人民政府发布了右安门地区城中村改造项目规划综合实施方案，明确百合园南侧地块为二类住宅用地，用地规模1.84公顷，建筑高度控制指标达到60米。

“一听说要建住宅，老邻居们一下子坐不住了。”马女士说，大家很担心如果南侧建起高楼，以后家里还能不能见到阳光？她回忆，在方案公示期间，居民们曾一起向有关部门反馈意见，但没有等到进一步的明确答复。

地块前期工作已推进，居民盼明确建设方案

今年下半年，闲置空地的开发进程明显加快。近期，记者实地走访时看到，这块地面积约有两个足球场大小，现场已无地上建筑，仅留有些许树木，大片区域被绿色苫布盖得严严实实，其余则露出土地。它的北侧围墙与97号院百合园仅一街之隔，东北侧距离院内3号楼甚至不到20米，地块四周已被高墙合围。

空地北侧围墙与97号院百合园仅隔着一条街，图中右侧建筑为百合园3号楼。新京报记者 田杰雄 摄

公开资料显示，今年夏天以来，该地块已陆续开展了土壤污染状况调查、考古勘探、土方清运以及燃气切改线等一系列前期工作。

针对居民提出的“用地性质是否发生变化”的问题，记者查询了《北京市丰台区右安门地区FT00-0501、0502街区控制性详细规划（街区层面）（2022年-2035年）》。百合园及其南侧地块位于该规划范围内。根据空间结构规划图，该区域属于居住生活服务区、居住主导功能区。

不过，对于在这里生活了20多年的居民而言，规划内容并不能直接回应他们对未来居住环境的担忧。一位居民告诉记者，自己理解城市规划会随着发展变化，也理解地块建设需要符合规划，但仍希望在具体方案设计时，能考虑周边居民的意见。

今年9月初，部分居民曾与街道办事处及土地开发公司进行过一次座谈。据周先生回忆，那场座谈会并不轻松，会上主要收集了大家的意见，并对二类住宅用地的相关政策作出解释。谈到未来建筑可能达到的高度时，居民们听到的说法是，要满足大寒日日照两小时的要求，建筑高度可能达到20层左右。

周先生说，听到这些信息后，一些居民更加担心高楼建成后的影响。

“我们这栋楼14层，正南侧的新楼要建20层，整个把我们挡得严严实实。”在马女士看来，新建筑如何布局、怎样兼顾周边居民的生活感受，仍需要有更清楚的说明。

周先生告诉记者，房子不仅是物理空间，更是几十年的生活依托，接下来新楼究竟怎么建、采光受多大影响、担忧能否得到实质性回应，仍是令人焦虑的问题。

回应：具体建设方案尚未确定，日照影响待评估

针对居民的忧虑，北京市规划和自然资源委员会丰台分局相关工作人员向记者作了进一步解释。据其介绍，百合园5号楼南侧地块目前仍处于一级开发的土地整理阶段，尚未通过招拍挂程序出让，也没有确定二级开发主体。因此，居民关心的楼栋布局、实际建筑高度及采光影响等问题，目前还无法给出明确答案。

该工作人员表示，待土地出让、开发主体确定后，建设单位将开展方案设计，规划部门审查后，还将对方案总平面图进行现场和网上公示，收集公众意见，再推进后续审批。“方案公示以后，老百姓有意见可以提，我们会统一收集、研究。”

对于居民提出的“地块原本规划为绿地，如今却改为住宅”的问题，该工作人员表示，根据目前能够查询到的历史规划资料，2004年的市区总体规划图已将该地块列为居住用地，并非由原来的绿地调整为住宅用地。

北京市规划和自然资源委员会丰台分局此前出示给居民的一份告知书中也显示，2001年至2020年间，丰台区土地利用总体规划分为三个阶段，该地块的土地用途均为城镇建设用地。告知书还提及，根据1999年批复的控制性详细规划，相关范围被划为行政二类住宅用地。

谈及居民重点关注的60米建筑限高，上述工作人员解释称，60米只是规划控制上限，并不代表最终建筑一定会达到这一高度。但他也坦言，一般来说，开发商拿地后，“会把面积用满”，也正因如此，日照分析会重点针对5号楼进行建模计算，“就目前看来，受影响最大的确实就是5号楼居民”。而在具体方案出炉前，现阶段还无法准确判断实际影响程度。

他表示，后续设计既要符合建筑间距控制要求，也要进行日照分析。记者了解到，根据住房城乡建设部发布的《城市居住区规划设计标准》，住宅日照标准按建筑气候区划确定，北京属于Ⅱ类气候区，住宅日照标准为大寒日日照时数不低于2小时。这是北京新建住宅和周边现有住宅都要对照的硬指标。

工作人员也告诉记者，建设单位将委托设计单位编制日照报告，对周边住宅相关窗户进行建模计算，评估新建建筑可能产生的影响。他特别提到，“大寒日两小时日照”的标准，计算时需要考虑“日照最不利的那一天、最不利的那一户”，不能简单理解为所有住户每天都只有两小时日照。也就是说，它是一个底线标准，确保在最不利条件下，周边住宅仍能满足基本日照要求。

对于居民后续如何表达意见，该工作人员建议关注北京市规划和自然资源委员会官方网站的土地出让信息及规划公示。待具体建设方案进入公示阶段，居民可通过公示页面、邮件等渠道提交意见。方案公示阶段仍有收集意见、研究调整的空间，相关部门将结合具体情况进行审查。

追问：日照达标之外，插建新楼还要考虑哪些因素？

老楼旁边建新楼，担心遮挡与采光，不只是百合园5号楼居民要面对的问题。北京城市更新的进程中，也伴随着老旧小区周边插建高层住宅引发的邻里讨论。在规划审批层面，这类项目需要满足哪些指标？合规之外，设计者是否还有进一步减少邻里影响的责任与空间？

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池介绍，规划审批的刚性底线主要集中在三组指标：日照、建筑间距与建筑退让。旧区改建插建住宅通常不得低于大寒日2小时日照时长的标准；建筑间距需同时满足日照、消防、通风、视觉卫生等要求；高层主要朝向退让距离则通常与建筑高度挂钩。此外，容积率、绿地率、限高等控制性指标也在审查之列。

她同时指出，容易被忽略的是刚性指标之外的维度。“通风在规范中虽有提及，但审查中往往缺乏独立的量化标准，主要靠间距来间接保障。高层插建若堵在老住宅的夏季主导风向通道上，风环境恶化很难在日照分析中暴露出来。”

视线与隐私问题同样微妙。规范上确实有“视觉卫生”要求，一般以主要居室直视距离不小于18米作为避免视线干扰的参考尺度，但18米保障的是“能看见但看不清”的物理距离。高层住户向下看老小区的庭院、阳台、卧室窗户，哪怕水平距离足够，垂直维度的视线侵入依然真实存在。赵秀池提到，北京某项目的公示反馈中，居民曾明确提出“高层俯视、视线对视，侵害居民居家隐私”的问题。

至于心理感受——压迫感、空间被挤压感——在现行审批指标体系中几乎没有位置。“有反馈直接指出，规划建筑高度60米将给周边小区居民带来压迫感。这类感受虽难以量化，但高层插建对老住宅区空间尺度的骤然改变，是居民最直接的体感落差。”赵秀池说。

东西向采光也是一个容易被日照分析框架遮蔽的维度。法定日照标准聚焦南向，但新建高层对老住宅东西向窗户早晚采光的遮挡，往往不在常规审查视野内。北京某项目的公示反馈中，就有居民专门提出应补充东西向采光专项评估。

在赵秀池看来，这背后有一个根本性的差异：“目前的规划标准是合规的标准，但不是宜居的标准。日照是按底线判断的，而居民的居住体验是连续的、全天候的。在没有新建住宅之前，老住宅的光照要远远大于2小时，甚至是全天光照。”

她同时介绍，一些地方实践中已经出现了比底线更细的审查标准。这或许意味着，未来规划不光要看是否跌破底线，还要关注对老宅的影响，增加一道“邻里是否可接受”的审查层次。

声音：满足规范是义务，减少影响是责任

不过，也有业内专家认为，居民个体诉求能否得到满足，要看“用什么样的尺子来量”。法律和技术规范的执行属于政府行为，政府有责任保障居民在法律规范下获得可以正常使用的居住环境，这是底线。但超越这一底线的改善性需求，本质上遵循市场规律，难以通过行政手段强制要求。

该专家进一步解释，政府之所以用日照等作为刚性卡口，是因为日照是科学的、可测量的。而通风、视觉等问题，绝大部分属于主观评价或不可度量的内容，个体感受差异太大，很难立法，也无法通过技术规范来处理。“所有跟主观感受有关的东西，都不能作为判断项目是否依法合规的依据。”

但这并不意味着合规就是终点。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“大寒日两小时日照”是法定底线，但审查中可以进一步看“日照损失量”。若周边老住宅原本日照充裕，新建后虽然卡在2小时线上，但实际日照时数大幅缩减，这种“合规却降质”的情形，规划审查时应要求设计单位说明损失程度，并作为方案优化或补偿的参考依据。

对于居民的集体意见能否影响最终方案，严跃进认为，若居民集中反对且理由涉及日照、间距、隐私等实质性影响，规自部门可能会要求建设单位调整方案或作出说明。北京通州某项目公示中，居民对通风、视线提出异议，官方虽以“满足规范”回复，但意见已被记录并促使建设单位逐条回应。

在程序层面，严跃进建议，可以在规划条件核提阶段就引入周边居民座谈，而非等到方案公示。“公示时方案已基本定型，调整空间有限。可借鉴‘社区规划师’前置征询机制，在用地规划许可前完成邻里影响预评估。”赵秀池也有类似建议：在设计启动前，对紧邻老住宅的通风、采光、视线关系、空间感受等进行详细调研；对插建、后建项目，要求单独提交一份邻里影响专项说明，逐项回应通风、视线、俯视、压迫感、东西向采光等非日照维度的影响及减缓措施，而不是默认由日照报告覆盖全部邻里关系。

严跃进认为，满足规范是最低义务，但设计者负有“邻避影响最小化”的职业责任。“可通过楼栋错位布局、降低邻近侧高度、将设备用房或公共空间朝向老住宅一侧等方式，在合规之上减少压迫感。”赵秀池也指出，“把‘老居民的既有状态’作为设计约束条件之一，就能把规划方案做到既符合刚性规范，也符合老住宅居民的诉求，为日后减少纠纷和矛盾打下基础。”

新京报记者 田杰雄 曹晶瑞

编辑 刘梦婕

校对 李立军