京城“四大名捕”！有人1天卖200套，有人半年卖了100亿！

当下的北京楼市，正经历深度调整。

然而就是在这样的时点，依然有四个楼盘，或是拿下10万+豪宅赛道销冠，或是霸榜区域销售榜首，或是成为副中心的现象级红盘。

它们用实打实的产品力证明：好产品，从来不缺市场。好产品，总能俘获客户的心。

这四个项目，或许就是当前北京楼市照相远方的“灯塔”：

保利熙瑞、金茂满昱、海宸元境、中建运河玖院。

灯塔的意义，不在于照亮自己，而在于告诉整个行业穿越周期的方向在哪里。

它们究竟凭什么逆势突围？背后又藏着怎样的产品逻辑与操盘打法？今天艳姐也很想和大家来分享一下。

01

保利熙瑞

单价10万+豪宅

4000万级顶豪背后的“真面目”

去年5月底，保利发展与北京建工联合体以45.45亿拿下海淀半壁店地块。之后项目案名对外公布，名为 保利熙瑞，项目已在今年6月27日首开。

项目容积率仅1.43，规划14栋3-5层纯洋房，在海淀四环内城，约20年没有低密土地供应和产品形态，说白了项目的稀缺优势也是非常明显了，很多人之前都对于项目的销售预期也颇高。

项目分批次多次取证，合计推出323套房源，项目对外的宣传口径也是非常激情澎湃，“三个月网签超100套豪宅”、“三季度北京10万+豪宅销冠”等字眼确实吸睛。

在如今行业进入深度调整期的背景下，保利能够凭借吸睛的产品设计以及营销团队的强劲执行力，最终在高难度的10万+赛道拿下销冠，项目的含金量确实是比较高的。

保利熙瑞作为保利北京首个瑞系作品，在北京也是具有战略性的意义，可以看到保利北京在产品打造层面也是下了很多功夫，做出了诸多差异化的设计。

比如首创了地下贯通的约4600㎡东西双会所，户均拥有约为14㎡的会所面积，这样的配比在北京已经是断崖式领先，保利还给会所取名为“鸿庐”国仕会所，这也意味着这样的会所是 为特定精英圈层打造的生活主场， 足见其定位之高。

西区为江南园林会所，东区为下沉溪谷休闲会所，通过地下通廊连接，让客户无畏风雨的在双会所之间轻松切换。

也是因为项目所针对的客群非常高端，生活阅历丰富，艺术品鉴段位较高，会所定位“一庐三馆”，三馆指的是博物馆、植物馆、文史馆：

比如在博物馆中，就融合了十余项非遗技艺，收藏了30多件珍品、36幅名画名作等，这种对于文脉文史如此深度的打磨，在全国也是非常罕见的，真正让这些具有艺术品味的高端业主，能够在回家时刻放慢脚步，细细欣赏藏品的精妙。

更让很多同行也弹眼落睛的是项目对于下沉式庭院的打造，居然首创了地上地下双庭院的模式，尤其是地下庭院为了营造通透明朗的观景效果， 通过设置大型天窗、窗井等方式引入自然光线，当天光洒下，地下庭院就犹如一幅浪漫唯美的绿色光影画作。

但是到这里还没完，保利居然还打造了全国首个社区王府戏台，客户可以在这里欣赏京剧，或者举办各种歌舞表演等等，让客户在这里能够感受戏曲和歌舞的活色生香。

所以此次保利熙瑞打造的会所不单做到了视觉上的惊艳，也真正做到了精神生活上的满足，这也是当下高端客群极为注重的东西。

项目的外立面也是非常惊艳，可以看到也是下了血本，采用定制石材和陶板组合，配大面积LOW-E中空落地玻璃，并使用三段式东方雅致光幕体系，基座采用石材干挂，所以你从远处看去，这个建筑非常具有视觉上的层次感。

而当你走近看，项目因为运用了陶板，更能感受到建筑的温润质感，在阳光的变动和脚步的变换下，呈现不同的光泽和幻彩效果。

这样一个产品力惊艳的项目，去化速率不高或许也和噪音干扰、距离轨交有一定距离也有关系。

保利北京公司正在通过一系列战略调整和运营优化来应对未来市场，进一步稳固市场地位：

一方面，保利持续重仓核心地块，比如此前以高价竞得北京丰台区太平桥地块；

另一方面，在北京市场推出具有创新性的产品，比如将高端“曜系”产品线首次引入北京，并打造首个全域抬板住宅社区，以差异化的产品设计吸引改善型客户。

现任保利北京公司总经理为李红亮，2025年一季度接替刘喜涛到任，并亲任熙瑞项目公司董事长；

李红亮

与李红亮搭档的是副总经理敬甫，分管营销，两位可以说都是保利发展的老将，对于保利发展的战略操盘打法，也可谓是熟门熟路。

敬甫

对于他们来说，如何带领北京公司销售业绩进一步拔升，是高管团队矢志不渝的努力方向。

02

金茂满昱

改善“三冠王”

尴尬地段下的逆风翻盘

一提到金茂，大家马上能够脱口而出的就是金茂的“黑科技”和高品质，其打造的产品也往往是大家口中的满分作品。然而近期金茂北京的一个项目，让人在称赞其产品力之外，还有一点小惊讶。

今年4月30日，金茂以20.981亿将朝阳东坝单店平房改造项目1105-01地块收入囊中，楼面价约4.1万/㎡。三个多月后，这个项目的案名公布，名为金茂满昱，今年9月迎来开盘。

项目基本盘优势比较明显，容积率2.0，打造8栋11-17层小高层，共384户，定位改善群体。项目备案均价为8.82万/㎡，但实际成交价打到85折左右。

项目对外释放的战报也是非常吸睛：“首开成交117套”、“9月网签登顶朝阳”、“改善三冠王”。

不过，把战报和网签数据放在一起看，是另一幅图景。艳姐查阅了北京住建委的网签数据：截至10月29日，满昱累计网签89套，整体去化率不到30%。

但说实话，在这样的市场环境下，金茂满昱能在朝阳月度榜上压过一众对手，也说明金茂的产品力和营销力确实是做到位了。

作为金茂在京的第二座“满系”作品，项目也做了诸多产品的精研和打磨：

最硬核的是科技系统，全系搭载金茂3.0五衡科技系统，地源热泵加毛细管网，恒温恒湿恒氧恒洁恒静，PM2.5过滤率85%，支持分室控温，在东坝，这是目前独一份的配置。

更让很多人感到惊艳的是金茂把北京首个“双馆双营”复合会所搬到了东坝——

约4000㎡观山森屿会所加1800㎡下沉式全龄会所，藏书馆、赛事级篮羽馆、瑜伽馆一应俱全，配约1.6万㎡园林和150米中央水轴，这套配置放到全北京的豪宅里也拿得出手。

项目在营销和运维层面也进行了一定的突破和创新：

比如给到了5年质保承诺，科技系统更承诺15年稳定运维，真正把口头的长期主义落地为现实。做出这样的承诺对于金茂北京来说，也是一笔不小的后期运维费用。

虽然产品端和运维端几乎没有短板，但地段却略显尴尬：比如噪音问题、东郊殡仪馆的烟囱、四周被大量回迁房和老旧社区包裹。

不过整体来说，这个项目在整个板块内还是独树一帜，终究是瑕不掩瑜。

视线再拉远一些，金茂北京这两年的轨迹颇有些看点：

2024年，北京公司单城还排在十名开外。到了2025年，金茂北京一口气做到全口径199.72亿元，蹿升至北京房企第6名，这也是因为多盘齐发，算是走出了此前的低谷。今年前三季度稳居TOP10，只是距离百亿门槛还有半步之遥。

人事方面，现任北京地区公司总经理是马浩，2025年5月走马上任；

马浩

分管营销的副总经理王孜谦同年9月到位。

王孜谦

接下来，两人将继续带领北京公司进入怎样的高度，我们一起见分晓。

03

海宸元境

1天卖出180多套

中建壹品的红盘逻辑

中建壹品可以说是这两三年来楼市产品力的黑马之一，近期在北京市场又打造了一个热销红盘，名为海宸元境。

项目在去年11月开盘，首开当日就热销180多套，此后连续数月稳居海淀区新房销售套数榜首，也可以用霸榜海淀来形容。截至目前整体去化率约80%左右，这样的去化率在整个北京市场，也是处于第一梯队。

项目能够实现热销，艳姐觉得主要有三点：

第一是产品品类的稀缺：

该项目也是区域内非常稀缺的低密洋房社区，以约2.1的低容积率规划了11栋7-11层的纯洋房，社区整体的居住舒适度还是比较高的。

第二，产品打造上做了诸多创新：

项目把会所定位为东方雅序·书院会所，为海淀定制了一座东方精神栖境，真正为客户打造东方高阶人居范式。

比如万卷书廊的两侧格窗，复刻了宋代书院窗棂规制，还打造了“西园雅集”阶梯讲堂，给客户提供了可安静阅读、可共探哲思的场域。

其打造的艺术长廊更是引入了燕京八绝非遗艺术，沉淀百年的东方文脉，在这里实现了唤醒和传承，业主也能够在这里感受传统文化艺术的隽永和瑰丽。

很多人都认为只有金茂有黑科技，这次中建壹品打破传统认知，部分户型配置了松下“六恒”气候系统，包括恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒智，把四季如春的生态搬到室内。

更让艳姐感受到中建壹品与时俱进、具有创新基因的是，项目居然对户型进行了AI赋能，AI掌静脉识别智能门锁、全天候智能联动与对讲、智慧厨房，全方位刷新高阶下厨与归家体验。

但在此次户型设计上，还没有做到足够惊艳，甚至市场上还有一种声音说部分户型设计设计不尽如人意，比如建面约99㎡户型为开放式厨房且走廊狭长。

最后则是生活运营的前置，让业主提前感受未来生活。

虽然目前业主还没有入住，但海宸元境已经策划了诸多具有高级文化底蕴的圈层活动：

比如万卷东方文化大赏，以文会友，共同探讨东方文化的魅力；

再比如举办了元境CLUB疗愈瑜伽活动，在这里感受东方哲学生活的美好。

可以说，此次中建壹品在营销端和客服端，真的是花了非常多的心思。

中建壹品董事长是徐超，许杨则是中建壹品集团营销中心总经理，在他们的带领下，近期中建壹品整体销售业绩呈现增长态势。在2026年上半年，中建壹品实现权益销售金额186亿元，相较于去年同期实现了40%的大幅增长。

徐超

许杨

中建壹品的市场优势主要集中在北京、上海、深圳等一线城市。2026年上半年，其销售额在这三个城市均跻身房企TOP10，显示出强大的区域市场竞争力。

多个标杆项目的热销是其市场表现强劲的关键。比如上海的外滩元境项目多次开盘即热销，刷新了多项销售纪录；深圳鹏宸云筑也曾拿下住宅预售网签套数第一。

中建壹品在一线城市的脚跟越站越稳，也势必在未来能够爆发出更强的产品力，带来更精彩的作品。

04

中建运河玖院

半年回款超100亿

形成难以复刻的高度

中建玖合打造的中建运河玖院成为近两年来北京通州最火爆的项目之一。该项目开盘即热销573套，3个月网签量突破1000套，半年全项目回款超过100亿元；2025年取得了北京商品住宅网签面积、网签套数双料冠军。

今年上半年更是成为了通州销售金额冠军。截至最新成交数据，项目取证部分套去化率已超90%。

这个项目能够取得如此巨大的成功，也是天时地利人和的结果。

一方面，是中建玖合高度看好北京城市副中心通州的战略定位，确实拿了一块区位不错好地，项目位于通州运河商务区，拥有约260米的一线河景界面，部分户型配备270°全景落地窗，可俯瞰大运河景观。

另一方面，在产品定位层面敢于突破，做出大胆创新。项目是中国建筑“好房子”营造体系受控项目，也是北京首批第四代住宅标杆，项目落地中建集团“好房子6633体系”，将上海多个标杆热销项目沉淀的成熟产品力经验移植到通州项目。

中建玖合对于庭院的打造更能看到它的产品功力，它不追逐一时新潮，而把山河深处的时间请进当代门庭：

门庭两株内蒙古百年文冠果迎宾，取“文官当庭、金榜题名”的吉意，花开白绿绯紫，四时成礼；院心孤植长白山百年元宝枫，立于玉盘静水与天光之下。

五进归家层层递进，把东方世家“门前有树、庭中有荫”的理想，落成可居可游的秩序。再与手工陶砖、琉璃龙桥相望，古树与两千五百年大运河彼此守望，使运河玖院不止是一处居所，更像一座为世界运河留下的百年地标。

项目还实现了双会所配置，打造约3000㎡私属会所以及约4000㎡架空泛会所，配备12个专属会所级体验，总计约7000㎡的会所空间，在整个北京都是非常罕见的。

这两年来，中建玖合也因为运河玖院等项目的助力，成为北京销售榜单上的黑马。2025年权益销售额达92.8亿，位列北京房企TOP10；今年上半年又成为北京房企权益销售TOP6。

背后也是有实力强劲的高管团队作为支撑，北京区域党支部书记、总经理江海洋操盘北京核心区项目，以极强的投拓研判力与资源整合能力落地太阳宫、运河玖院等标杆红盘；

江海洋

刘琨则是中建玖合北京区域营销总监，负责区域营销的整体总结与工作部署。

刘琨

可以预见，随着运河玖院持续热销与中建玖合在北京的纵深布局，这家房企将在城市副中心的开发叙事中写下更多篇章。

结语

看完这四个项目，艳姐最大的感触是：

所谓穿越周期，从来不是靠运气，而是靠产品在黑暗中的那点光。

灯塔从不抱怨黑夜漫长，它只是站在那里发光。与其等待市场回暖，不如把自己打磨成值得被选择的那一个。

对于今天的房企而言，真正的问题或许不是“市场什么时候好起来”，而是“市场好起来的时候，你还站在那里吗”？

关于今天的文章，大家有什么想和艳姐分享，欢迎在文末留言，发表您的看法和观点。

主编：张艳

责编：marl

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