在西安看房，又掉进一个相互“背刺”的圈！

「西安房哥」是本地购房服务平台，深耕11年，接地气，说人话！

房哥本人微信：xa-fangge，咨询，买房，见面，加好友联系。

相信近几年在西安看房的朋友，对背刺这个词都不陌生。

原本是《魔兽争霸Ⅲ》游戏里的流行语，特指角色恶魔小丑从背后攻击敌人，造成额外伤害的技能。

但随着楼市调整，供需买卖关系颠倒，也常用在买房上。

近五年时间，我们先后历经了地价背刺，房价背刺，如今又进入产品背刺，不仅新房刺二手，热门的团结、幸福林带等，新房更是贴身肉搏，相互背刺。

大家更关心的是，这种产品背刺，快速迭代后，对周边的二手房冲击，到底有多大，今天抛砖引玉，浅聊案例。

相互背刺

首先可以确定的是，背刺本身不分行业，当一个商品供大于需，商家相互内卷时，早买的群体必然会背刺。

消费品领域显卡、手机、新能源车都是如此，如今房子定位为消费品，买房的人少了，但卖房的竞争多，过度迭代，产品内卷后带来的背刺不可避免。

以西安为例，大家熟知的背刺起码有三种：

壹

地价背刺开发商

2021年前后，随着房价坐上过山车，浐灞先后诞生七块万元地，最贵的楼面价就突破19685元/㎡，实际开发，由开发商扛下所有的，是招商的西安序、央玺和上实启元。

剩余的德美、 三迪、中信德、羿日职业四家，要么申请退地，要么至今未面世，换作买房视角，开发商当年买地也是站在山顶上了。

（2021年万元地，来源：西安购房通）

时间回到去年，楼面价 18989元/㎡的西安序隔壁，临河一线，容积率更低，西安湾拿地楼面积就只有10165元/㎡。

类似的案例在曲江、高新、经开、主城区都有，楼市下行，开发商也要面对地价背刺。

坚持开发、赔钱立场都是现状，也是为自己冲动买单的结果。

贰

房价背刺老业主

第二轮是房价背刺，要么是产品太老的三代，越卖越便宜，背刺首开业主，要么是供需失衡的区域。

比如高新三期，特价工抵房不断，现房比期房还便宜，要么是体量太大的社区，开发商着急回款，二期比一期配置更好，产品更好，价格更低。

往好了说是市场化自由竞争，开发商自由定价，现实都是早买晚享受，晚买享折扣，首开买房没有优惠还要绑定车位，尾盘去买，15个点的优惠可谈，车位半买半送。

这不是个例，高新三期有没有，软件新城有没有，高铁新城有没有，航天基地有没有，西部大道有没有？

一旦周边供地，新产品面世，开发商嗅到风向转变，调价换销量就成了常规操作。

叁

产品背刺同业内

团结村是西安当下最火的区域，也是产品力最强的区域，更是相互背刺最严重的区域，短短一年时间，同样是新规四代宅，已经迭代了四次。

（城北团结片区）

1.0版本的绿城和保亿，2.0版本的招商和龙翔，3.0版本的博元和明丰，4.0版本的联发和龙翔，以及更新版本的招商安澜国际社区，画风是这样的：

绿汀芳菲：我送露台；

保亿润园：我送一圈露台；

龙翔未央和鸣：我不仅送的多，会所还更大；

博元幸福源启：我不送露台，但套内大赠送，自带光厅，菜地；

联发嘉和长安：摸着博元过河，我不仅同款改进户型，还是抬板住宅；

龙翔未央和悦：摸着博元、联发过河，既送更大光厅，会所升级，还是抬板；

招商安澜国际社区：螳螂捕蝉，黄雀在后，我来得晚，走着瞧……

开发商的心态天天坐过山车，既想早面世，抢占购买力，又怕早面世，产品被同行超越，针对，都想摸着前者过河，都不想成为被摸的石头。

在没有明确抬板社区+封闭光厅+外挂露台+套内高赠送是不是四代宅最终版本前，这种产品背刺不会停止。

（团结片区实景）

反而目前没有大范围启动的西电片区和雁南片区可以放宽心，等待团结主城更新样板，产品最终定型后，摸着团结村过河就行。

毕竟高层住宅，室内室外再怎么折腾，是有终极版本的，除非继续降容，洋房小高成主流。

主城更新，地缘置换就是这样，价格不能太贵的前提下，要有产品反差，越新，送的越多越吃香。

至于很多朋友提到的要关注品牌，交付能力，后期物业等等，不好意思，在新房期房阶段，看不到也感受不来，炫技吸引买房依旧是默认路径。

一直等到现房全面落地后，买房卖房的规则才会重置，那也是2028年以后的事儿了。

房哥问答社小程序，开放1元提问，理性沟通，交个朋友，解决更多人买房，换房难题。买房答疑，一元提问！

举例说明

对于普通买房人，更关心的还是新产品面世，对旧产品（新房和二手）房价到底有多少影响。

一个即将呈现的例子就是团结村的绿汀芳菲，去年10月售罄，很快要交付，到时候看看二手房价格而，一年时间，再看当年的户型和产品，已经恍如隔世。

一个已经明确的例子就是高新三期仁村学区圈，唯一的新产品是即将二开的中海瑞文熙和，大会所、四代宅、高赠送，且周边暂无供应，无更新产品背刺。

（中海瑞文熙和首开现场）

相同竞争，是已交付的六个二手房，碧桂园云墅、中天新希望未来印、中海学仕里、中建悦庐、越秀铁建樽樾、招商云墨。

除云墨和 樽樾是四代宅，有赠送外，其他四个都是过去老规范的产品，小面积有连廊，户内赠送面积小，公摊较大的三代宅。

同样是仁村31小+11初书包，最大区别在于产品新旧和小区观感。

这是中海瑞文熙和首开的价格，具体优惠方式为，认筹2个点+员工推荐1个点+开盘1个点+按时签约1个点+改造包2个点+车位1个点，全部达成后首开优惠为总价8个点。

（中海瑞文熙和价格明细）

以高层15号楼，约102㎡门槛户型为例，低楼层总价约250万，中间楼层约260万，高楼层约270万，单价24731-26891元/㎡；

以小高层13号楼，约125㎡主力户型为例，低楼层总价约310万，中高楼层约330万，单价25474-26460 元/㎡；

以小高层12号楼，约139 ㎡最大面积为例，低楼层总价约347万，中高楼层约370万，单价24976-27115 元/㎡；

平均后，再算上首开的8个点优惠，中海瑞文熙和单价门槛25000+，总价250万左右。

（高新Cid实景）

再看二手房成交情况，中海拿地以后，最纠结的就是周边同样学区内的三代宅二手业主，明知新房产品好，会倒逼二手调价，但降多少有市场，心里一直没底。

我整理了7-10月壳子家的成交数据，总共31套，具体成交面积价格如下，大家可以和中海新房的价格对比；

（仁村书包圈二手成交明细）

仁村书包圈，最低门槛的中海学仕里、中建悦庐建面约113㎡，总价分别为242万和254万，对应的产品是三室北连廊中间户。

中海瑞文熙和，虽然成交总价门槛也是250万，但建面102㎡，实得面积约110㎡，且无连廊，全员四室，2T2户独立电梯厅。

同样250万预算，买瑞文熙和的新房，还是学仕里的二手？

二手推荐：

学会算账

换做高新三期仁村这个场景，你会发现，独苗新房的面世，短期分流二手，但长期并没有对二手房价格有海量冲击。

但如果换做团结，以新产品，高赠送为吸引力的区域，这种迭代冲击显然要大的多。

最核心的原因就是学校，在仁村买房目的主要为上学，31小+11初中的含金量是王中王，学校的预期是高于房子的。

（高新31小+11初）

但在团结，虽然也有高新系名校+的团结实验，但预期更多是有学上，买这里图的还是户型新和赠送多。

越是冲着学校买单，周边二手新房价格都会稳，冲着产品买单，一旦产品过时或总价过高，购买力会青黄不接。

业主总结的也很实在：

西安就团结村户型赠送最卷，为什么卷，因为不卷户型赠送就卖不动，那为什么不卷其他的配套，因为都是在团结村，配套都差不多，没什么大的亮点；

团结村规划都是住宅，北郊产业还是偏少，没有产业和稀缺自然资源的支撑，还是撑不起豪宅售价。

（龙湖未央天街）

所以团结可买，前提是价格优势，赠送优惠，太贵了以后，多的面积到底是送的还是卖的，要想清楚。

单价15000+买团结村，还算安稳，单价18000+买这里，得看新产品软硬件值不值，单价23000+买了，我敬你是条汉子，为爱发电……

都说背刺是个圈，无论是地价、房价、还是产品，想要背刺有个大前提，就是超出同片区的购入成本，对业主而言是情绪价值，对开发商是利润成本。

开发商会因为区域规划、豪宅预期判断失误，最终降价促销，硬抗亏损、降标简配收尾，城北拿地失误，还可以城南开发赚钱填平。

但对个体而言，选错了买贵了，流通亏损，月供压力的成本，全部都要自己买单，可以用自住不关心解释，但多花钱的如人饮水冷暖自知。

问问房哥

买房这件事，信息渠道依旧封闭，过去房价涨大家跟风买，但如今都是自住，品牌选择、价格计算、风险评估、产品对比，对多数人依旧是盲区。

（三季度粉丝答谢会现场）

今年，我们团队花了整整一年时间，都在解决这个问题。

从一元提问开始，再到电话梳理逻辑，见面规划方案，现场陪同摇号，成交粉丝抽奖，交付陪同验房，装修给出建议。

（房哥看房粉丝权益）

围绕自住换房的全流程，陪伴式答疑、接送式看房，长周期服务，减少大家在期房阶段的信息差，提高看房选房体验。

如果你在西安有看房计划，可以链接房哥团队，理清逻辑，选对房子，房哥问答社小程序，开放1元提问，提问入口买房答疑，一元提问入口！

声明：未经许可，禁止转载

作者：晴明

和房哥聊聊，选对好房