不改造还能多活两年，济南老商圈越改越萎之谜...

这几天一直刷到老东门的新闻：

歌词大意就是改造后的老东门万货汇10月26日到10月27日因卷入法律纠纷，线上进行法拍，3.3亿的挂牌价，一个报名的都没有....

2016年老东门万货汇开业，原址老东门变成了水族花卉市场，可以这么说，自改造之后，老东门车不堵了人也少了，人气大不如前。

老东门改造仅仅是大济南商圈改造的缩影，大到泉城路金街，中到英雄山文化市场，小到像贤文农贸市场这类的便民设施。

改造对于商圈来说，很多时候却成为了人气的转折点，不但没能像鼓吹的那样起飞蝶变，反而成了坠落的起点.....

01

不同商圈的病症不同，我们分开来阐述。

不过小编最讨厌的就是片面强调客观因素，什么电商啊什么经济下滑啊整天东拉西扯的，实际上最关键最致命的问题就是人....

先说在伟大的十一期间竖起围挡的泉城路。

从二十年前开始，泉城路就成为了著名的玄学论集中地，据小编的不完全回忆，某些大众部门包括但不限于编了以下论调：

1.东冷西热论，在三联和沃尔玛辉煌的时候，泉城路东段被视为不祥之地，人气出人意料的断崖式下滑，各路大神专家围起来提出来各种稀奇古怪的意见

最终得出结论：泉城路东边就是商业氛围差，不行...

2.西冷东热论，自恒隆和世茂崛起之后，泉城路西逐渐萎靡，正是这批大神专家又开始提出来各种稀奇古怪的意见

最终再度得出结论：东边业态落后招商落后，东头就是不行...

现在最新的论调叫做南热北冷论，大概就是说恒隆和世茂比较火爆，但是包括红尚坊、雅戈尔大厦在内的北侧商业氛围不行...

还有甩锅电商的，电商伤害实体经济...甩锅给经济的，消费降级人们都不乐意消费了。

综合来说，在各路专家的论调当中，这条泉城路金街最大的问题在路本身，和人的运营人的经营没啥关联...

实际上，熟悉泉城路历史的朋友都知道，泉城路的颓势并非现在，而是早就出现了，归根结底就是人的问题。

泰府广场，垃了，万达模式崛起了引来个开放式步行街..

红尚坊，垃了，曲高和寡，想搞不夜城酒吧街，发现搞不起来...

贵和商厦，停业快十年了...

如果再把时间拉远，像舜井街、舜井大集都在改造生活焕新的路上丧失的了人气...或者干脆直接消失不见。

（据齐鲁壹点报道舜井文化广场闲置近十年，为什么把数码商户挪到山东通讯城，咱就看不懂）

这些东西都是所谓的改造、焕新、升级而带来的.....

电商冲击最大的往往是数码服装，像泉城路这样的黄金位置，多数店铺已经成为餐饮娱乐了， 一味的把锅甩到电商身上，是不是有点不靠谱？

更何况，像泰府广场、红尚坊落地都是十年前，不能说十年前电商就开始冲击了吧？

换而言之，既然电商有冲击，又何必搞这么多空空荡荡的盒子呢？

运营不行就是运营不行，格局不够就是格局不够，总是找一大堆理由，我相信如果把胖东来引入泉城路，一定能够人气爆棚，不还是志大才疏吗。

整体街区的改造的首要目的实际上越来越偏向文旅，偏向高大上，偏向颜值，而不是偏向消费，偏向商户。

文旅是打卡的多，消费的少，看看大明湖，溜达到泉城路发个朋友圈完事，这也是当下泉城路改造过街天桥能看到的最大便捷。

在比如老生常态的泉城路8元每小时的停车问题，一直得不到解决，在外围综合体不断崛起的当下，这个8元停车费起到的负面作用简直爆表。

至于消费如何落地，是完全不存在的，至于商户的经营，更是不在考虑范畴之内。

投资几个亿，甚至不能让周边的商户每月多赚一千块，这样的改造对商圈有意义吗？

确实街面干净了，交通通畅了，但这样的改造目标不能成为商圈最起码不应该成为泉城路的改造目标吧？

一千万人的济南市，还供养不了一个繁华的泉城路，就感觉挺滑稽。

周边人山人海，泉城路冷冷清清，还有闭店近十年的商业容器，这是不是有点夸张？

更让人惋惜的是很多专业市场，英雄山文化市场早就名不副实了，过去华东地区图书期刊主要集散地‌与‌全国四大文玩市场之一的名头几乎烟消云散。

以我粗糙的回忆来看，英雄山文化市场人气尚不及十年前的一半，说的在寒碜点，可能还不如英雄山摔跤场的人气。

↑这是德州

图书还不如去中山公园淘一下，古玩的丰富程度远不如德州运河古玩城。

总不能说这样的民俗市场也是受到电商的冲击吧...

再比如前文提到的老东门、西市场

有大棚的是有有人气，但是乱糟糟，开车很堵，现在大棚倒是拆了，窗明几净的，人气全消失了....

甚至像什么贤文农贸市场这样的买菜市场，改造完买菜的人都变少了...

总不能说大家都上网去买菜了吧..

再比如像真受到电商冲击的山师东路商圈、洪楼淘宝街，从当年的一铺难求萎靡到空铺到30%以上。

再比如经四路人防商城、纬十二路人防商城，全部萎靡不振。

实在是太多了，民族大街、环联二期、大观园、人民商城等等等等。

小编也是奇了怪了，这些商圈萎靡的起点往往就是改造....反而像什么朝山街这样没什么大改造的人气依旧...

不改造还能多撑两年，一改造两年都撑不住。

02

我们拿开篇的老东门来举例。

大家去老东门买衣服搞一下非主流，其本质是价廉物美，体验感很好，尤其是在经四路人防商城的那些年，我的很多朋友和人防商城老板都相当熟悉。

来新货了有新货了会第一时间打个电话来通知，这批人才是商户能扎根运营的关键，商户是来赚钱的，不是来当网红打卡点的背景板的。

正是因为人气旺盛，就出现了很多副作用，比如拥堵，比如小偷小摸，比如商户和消费者的纠纷。

这就给了有关部门改造的源动力。

然后大尺度的改造就开始了，首到其冲的就是拆迁和修路。

好家伙，商圈直接死了15%的商户，一修路就是按年算，耗不起的商户早撤了...

还有一些搞便民生意的，比如配钥匙的修拉锁的，也跟着就撤了。

在拆迁改造这一年半载的时间当中，不但客户在流失，商户也撤了。

好不容易扛到大棚改成商业楼了，有空调了购物环境更舒心了，房租不涨貌似也说不过去。

房租成本压到货物成本，新商场的动线全部打乱，想找老商铺又很费劲，消费者一看来消费不划算，拍拍屁股走人了...

本来电商就有冲击，好家伙双重暴击，可不商铺就开始空置转让了吗。

第三就是下一步的恶性循环。

因为货品少体验差——商户和消费者进一步流失——货品少体验差。

经过这三步，一个好好的商圈被搞的七荤八素，光剩下追忆青春的人了...

更有甚者，像山师和平路这样的一流商圈，直接迎来了釜底抽薪，年轻人被大面积分流，好好的老商圈变成了老登商圈。

03

本来我想提点我个人的想法，但是想了想这玩意当下特别容易挨喷，就和这篇文章似的，多达数十人直接把我开除济南户籍了...

所以我只有一条建议：

三十年河东三十年河西，有些东西就得面对现实，没事干老商圈别改造了，花了钱没效果倒不如让它们多活几年....