新政之后，手上的房子还值钱吗？

“828新政”及后续各地细则的相继落地，标志着中国房地产一个旧时代的终结——以高杠杆、高周转为核心的“预售制”正加速退出历史舞台。

过去，开发商靠“拿地—融资—预售—套现—再拿地”的快周转流水线狂飙，地方政府则靠预售制带来的强劲土地需求坐享“土地财政”。两者互为支撑：预售款让房企敢于拿地，也为下一轮预售提供资金，循环往复。

“828新政”的核心，斩断了这条资金杠杆。预售制落幕，意味着房企不能再拿购房者的钱去滚下一个项目，行业被迫转向现房销售、资金闭环管理与长期运营。房企拿地意愿更加下降。而这一刀，也砍在土地财政的软肋上。

9月18日，财政部公布2026年1～8月财政收支情况：国有土地使用权出让收入13753亿元，同比下降28.6%。这个降幅并不符合年初的预期。今年1月底，财政部公布的2025年全年数据显示，土地出让收入41518亿元，同比下降14.7%，较2024年16%的降幅已经收窄，当时不少市场机构预计2026年降幅有望继续收窄。但八个月过去，降幅接近翻倍；仅上半年，同比下降就已达约30%。

预期与现实的落差，说明这不只是周期性波动，而是模式切换的代价。失去了快周转资金的支撑，房企拿地极其谨慎，各地土拍冷热不均，甚至在同一座城市的内部板块之间，也出现了冰火两重天的分化。这种深度分化，未来或将成为“新常态”。

土地财政收入的变化跟我们普通人的房价有关系吗？非常有！过去我们的房子可以依靠城市发展、土地升值获得收益；但土地的增值能否跑赢建筑的折旧？什么样的房子才能穿越周期？

本人不是专家学者，是一名拥有20年经验的房地产从业者，很多判断来自经验而不是学术，会从两大部分来阐述这个命题。

讲土地之前，首先要看城市

过去三十多年里，中国城市建设取得的巨大成就，都与土地财政密切相关。高速公路、轨道交通、城市新区、产业园区、公共绿地、学校和医院，土地出让收入不仅是一笔财政收入，也是城市发展的重要资金。

根据财政部公布的2025年地方政府性基金收入决算表，2025年国有土地使用权出让收入约为4.06万亿元，同比下降14.9%。而在2021年，土地出让收入则是8万亿元，短短四年下降了一半！

而我们的城市化历程也已经经历了三个阶段——

第一阶段：1998至2015年前后

普涨阶段：大扩张与增量红利

住房制度改革（1998年房改）开启了全国性的城镇化潮汐。这一阶段以农村人口向城镇转移、城市大规模扩建为主要动力，房地产呈现全面的普涨行情。

在这一阶段土地财政、高杠杆高周转开发与人口红利叠加，无论是高能级城市还是四五线小县城，几乎享受到了同频共振的资产升值。

第二阶段：2016年 — 2021年前后

大城市化阶段：虹吸效应与分化

人口向大都市圈/强一、二线集中，呈现核心城市及周边都市圈暴涨、三、四线艰难去库存的局面。这一阶段产业结构向高端服务业、科技与高端制造业转型，高端就业岗位和优质公共服务（医疗、教育）高度集聚于一、二线核心城市。大城市凭强烈的“虹吸效应”吸引了全国资金与高素质人才，形成了城市梯队分化。

第三阶段：2022年至今

大分化阶段：去中心化与价值重构

房地产总量告别增量时代，城市之间的分化持续加深。这背后有三个重要变量：数字浪潮降低了经济活动对地理位置的依赖，老龄化和人口流动改变了城市的人口结构，土地财政退潮推动城市资产重新估值。

去中心化，意味着我们的经济活动和居住，不再单向依赖某一个绝对的中心， 大家开始极其理性地算账，根据“综合性价比、产业聚集度、居住空间体验，以及真实的时间距离”重新用脚投票。

城市大分化时代来临

第三阶段城市发展的最大变化，是从过去的规模扩张，转向存量经营和差异化竞争。

首先，城市的发展动力发生结构性改变。

过去，城市可以通过土地开发获得收入，再将土地收入投入基础设施建设，以道路、交通和公共配套吸引产业与人口，形成一套以土地开发为重要支撑的增长循环。

但当土地财政逐渐退潮，城市的建设和维护不会因为土地出让收入减少而停止。道路、桥梁、管网、学校、医院，以及过去大规模建设形成的公共资产，还需要持续投入。城市必须寻找更加稳定的资金来源，从依赖土地出让，逐渐转向产业税源、财政收入、上级转移支付和存量资产运营。

在过去增量扩张时期，城市依靠提供边际成本更低的新区土地吸引资本，所以新城区的房价反而比老城区涨得快；但进入存量时代后，城市核心区的集聚性与不可替代的非物质资产（如历史文化、公共配套、产业生态）构成了空间定价的核心。

这也意味着，城市发展的重点将从过去的向外扩张，转向既有城区的更新和经营；从不断建设新区，转向提高现有土地和公共设施的使用效率。

以上海为例，过去发展的重点是新区建设，如今则越来越多地转向老城区更新、价值提升。从老旧小区改造、城中村更新，到老旧商办楼宇改造、公共空间优化，上海重新审视已经建成的城市空间，改善居住条件，补齐公共服务短板，让原本低效、老化的存量资产重新发挥价值。上海2023～2025年城市更新行动方案，提出实施3000万平方米各类旧住房改造更新，并推进燃气、供水、排水等老旧管网改造。也就是我们说的城市更新。

城市更新和传统的土地财政模式有什么区别呢？

传统土地财政模式是“要素投入型增长”，靠新增的配套投入来拉动地价上涨；但是城市更新是存量经营下的“效率驱动型增长”——让空间单位面积创造更多收入。

上海的城市更新示范了存量时代城市竞争的内核，追求更高的空间全要素生产率，筑牢资产的保值性。

其次，城市之间的竞争逻辑也会发生变化。

过去，城市竞争很大程度上是争夺人口和产业集聚。未来，这种竞争将更加多元。数字技术降低了部分工作对地理位置的依赖，但高端产业、人才、资本和创新活动依然具有集聚效应。一些城市可以依靠产业和就业吸引年轻人口，另一些城市则可能凭借生态、气候、医疗、文化和生活成本，形成自己的特色吸引力。

与此同时，老龄化也在改变城市的人口结构和公共服务需求。一个很有意思的现象是，中国城市的竞争，正在从过去的“抢年轻人”，延伸到今天的“抢银发老人”。

近些年从海南、云南到吉林、贵州、四川，不少地方开始争相推出旅居养老、康养度假政策。比如，吉林计划从2027年起连续三年，每年投入1亿元专项资金发展旅居康养；海南出台18条措施，希望把候鸟式养老培育成新的产业；云南则依托气候和生态优势，吸引越来越多退休人群长期旅居。

为什么城市开始争夺老人？因为对于一些产业基础相对薄弱、年轻人口持续流出的城市来说，退休人群同样意味着消费、就业和产业机会。他们有养老金、有积蓄、有时间，会产生住房租赁、餐饮、旅游、医疗、康养、文化娱乐等一系列需求。

城市竞争的对象，正在从单纯的劳动人口，扩展到不同年龄、不同生活阶段的人群。

但真正值得警惕的，是那些既缺乏产业增长动力，又面临人口持续流出的城市。它们同时遭遇两方面的压力：一方面，人口和企业减少，税收基础受到影响；另一方面，过去城市扩张时期留下的基础设施和公共资产，依然需要维护。财政收入可能收缩，但维护成本并不会同比例下降。公共服务能力如果随之减弱，又可能进一步影响人口和企业的留下意愿，形成负向循环。

以芝加哥为例：

根据美国人口普查局（U.S. Census Bureau）最新的人口估算数据，作为中西部老牌工业与商业枢纽的芝加哥（Chicago），人口已连续数年呈现净流出态势。从2020年大普查到2023/2024年间，芝加哥人口缩减了近8万人，其人口规模直接跌回到了20世纪20年代的历史低位水平。 而更深层的数据显示，其所在的伊利诺伊州在近十年内净流出人口超50万，全州75%的城市都在经历人口收缩。

人口流出的核心原因，正是因为传统老工业区面临着高额房产税、老旧基础设施维护成本高昂，以及传统产业增长放缓。

税源缩水，维护不减：随着中产阶级和年轻高薪族群向“阳光地带”（如奥斯汀、菲尼克斯、达拉斯等低税高性价比城市）迁移，留在老城区的税源急剧减少。

资产变成养老与债务负担：地方政府为了维持庞大的老旧公共设施运转以及支付早期的养老金债务，不得不进一步提高房产税，而“高税收→人口加速逃离→税基进一步缩小→公共服务变差”的负向循环一旦形成，繁荣时期的基础设施与公共资产，在账面上彻底沦为巨大的地方负债。

即便芝加哥这样拥有顶级文化魅力、金融和医疗资源的大都市，一旦面临高成本与人口流出，其非核心地段的房产与土地依然挡不住折旧与估值下修的命运。

与之相反的则是美国德州首府奥斯汀，在全美人口超过200万的大型都市圈中，奥斯汀在过去十余年间的累计增长率（约25%～30%）长期高居全美大都市区榜首；同时，在近年来各类关于“跨州搬迁目的地”的银行与商业数据报告中，奥斯汀也多次夺得全美吸引外来新居民的第一名。

凭借低税收、商业友好政策，奥斯汀吸引了特斯拉、苹果等大批科技巨头落户并带来海量高薪岗位；同时较低的生活成本、年轻包容的文化氛围，及宜人的阳光气候，持续吸纳着全美青年人才与初创家庭。

未来的城市资产竞争，不是比拼建设能力，而是比拼产业是否持续升级、税源是否健康、人口吸引力、城市长期运营和自我更新能力。未来人口的流向也未必一致都走向北上广深，可能更会选择综合性价比高、具有自身文化魅力的城市。

大盘时代的终结

城市的发展逻辑变了，随之而来的是土地价值的逻辑改变，反映在房地产上则是——“大盘时代”终结，“单品时代”到来。

未来决定地价是否值钱的来自三点：

产业税源：区域的高薪岗位多、企业税收稳、高净值人口持续流入，就能够持续支撑高水平的公共服务和环境维护；

稀缺资源沉淀：成熟、顶级的公共资源，医疗、教育等公共服务设施，这些无法复制再生，哪怕溢价高也有全国的买家为之买单；

自身空间品质：自带独特的文化气场、宜人的空间与高品质的生态环境。

即便像上海这样的超级大都市，其内部的土地价值也将出现分化，继续沿着环线/资源，展现出深刻分化——

内环与中环区域：核心资源与强产业沉淀的“资产护城河”。

内环地块沉淀着不可再生的历史文化、顶级医疗教育资源和高端生活方式承载，具备极强的抗跌性与溢价能力；中环是上海“产城融合”最紧密的黄金地带（如前滩、张江高科、金桥、曹河泾、虹桥商务区等）。聚集了高薪就业人群、新兴高端制造业、跨国公司总部以及近年来高标准打造的国际化社区内环、中环共同构成了上海最坚固的价值底座。

但是上海的外环板块，内部同质化竞争严重、外部面临环沪城市的分流。尤其凭借高铁/城轨带来的更短通勤时间（如昆山南至虹桥仅15分钟）、良好的公共配套、更有魅力的城市特色与更低的生活成本，像苏州、嘉兴不仅凭借本地高端制造截留就业人口，更是吸引大量在沪工作群体主动居住。

以花桥站为例，日均跨省客流量保持在4.5万至5万人次。这就是大家用脚投票——用上海一半的房价，去过更高性价比的生活。

在未来，哪怕是上海缺乏独立产业支撑、仅承担“睡城”功能的远郊地块，土地价值正面临严峻的回归压力。

土地财政退潮后，土地价值将面临重估：

1.从“增量红利”走向“存量赋能”：过去土地值钱是因为规划带来的升值预期，未来土地价值源自优质资源的沉淀；

2.从“产业聚集”走向“生活体验”：数字经济降低了地理黏性，真正能吸纳资产与人口的土地，必须具备优良的气候环境、高品质的空间体验、独特的文化氛围和无形的人文价值。

普通人如何判断房子的“地价走势”？

过去我们买房，往往把城市发展等同于土地升值，把土地升值等同于房价上涨。但现在这三者未必同步。

在土地财政退潮的存量时代，我们可以用“四看推演”来给自己的房子做一次全面的“地价健康程度体检”——

看财政与公共服务——

可以观察一下家里周边3公里内，近两年的市政公用设施（如路面修缮、公园绿化养护、街区管网改造、公共卫生服务等）有没有及时维护或者优化提升。土地出让金减少后，公共财政会优先保核心区缺乏财政持续“输血”的土地，地价在未来只会持续阴跌。

看产业税源与人口造血——

看看近几年入住你社区的新邻居，或者在附近租房的年轻人，他们从事什么行业？我自己就有一个很深的感受，我家在苏州市中心有一套还不错的商品房，以前的邻居以体制内的人士居多，近些年的新邻居则不少是互联网行业，还有好几个百万粉丝博主，平日都在家拍视频、带货就是他们的主业，收入也很可观。

地价的底座是就业，如果周边支撑买房的是高端制造、人工智能、金融或总部经济，这类地块就拥有极强的抗跌护城河；如果周边全靠传统产能、传统商贸等行业伴随买家支付能力下滑，地价也必然缩水。

看板块的平替性——

打开地图看看，从家里到市中心的时间，高铁/地铁都可以查，差不多时间的板块，性价比如何？尤其随着跨城轨交网状化，地理距离正在让位于“时间距离与综合性价比”。就以上海为例，上海偏西北的外环板块就受到苏州市区、苏州相城以及昆山花桥的分流。

最后，看资源的稀缺性——

凡是能被复制、“标准化”的配套资源，地价最容易失守；但拥有不可复制的历史风貌、自然景观、顶配医疗资源，其土地价值才有稀缺性，人们也更愿意支付溢价。

四个维度，如果全占或占其三，这样的土地不仅能穿越周期，还会随着城市存量运营越发增值。如果四项只占其一甚至一个不占，那么就要考虑一下换房了，当土地的升值/保值增幅抵抗不了房子折旧的速度时，手上的房子就可能退化为持续投入的消费品，从曾经光荣的资产沦为贬值的负债。

No.7173 原创首发文章｜作者 过蝈

作者简介：20年资深房地产营销人，遍及上海、苏州、杭州（浙江）等多城市房地产营销经验；斜杠小说作者。公众号：过蝈沪苏双城记。

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