无人能独善其身！2029年我国房价，很有可能是这样，大家要有准备

关于2029年我国房价会走到哪一步，市场上的预言已经不少，有人看涨，有人看跌，也有人认为只有一线城市能独善其身。 比较普遍的一种看法是，将来小县城、小城市的房价会继续下跌，而一线城市的房价永远不会跌。

这个判断听上去很有底气，但只要把过去几年的说法放在一起对照，就会发现它的边界一直在悄悄收缩。

最早流行的说法是“中国房地产永远上涨”。 后来变成“一、二线城市的房产永远上涨”，等到二线城市房价明显回落，又改口为“一线城市的房产永远上涨”。

到了最近，这句话进一步缩小成“一线城市核心地区的房产永远上涨”，甚至变成“一线城市核心地区的核心房产永远上涨”。 按照这套逻辑，如果你的房子跌了，那只能说明它算不上核心房产。

结论可以反复修改，范围可以一再缩小，但这恰恰说明，原来那条“只涨不跌”的规律已经站不住了。

在众多预测者当中，有一类人的意见格外受关注，比如1998年房改课题组组长孟晓苏。 终结福利分房、开启商品房时代的那套方案，正是由他牵头设计的。

亲历过制度起点的人谈楼市，分量自然不同。 不过，判断2029年的房价，与其只听某一个人的结论，不如把支撑房价的几根柱子逐一拆开来看。

过去很长一段时间里，中国一线城市的房价能够稳稳停在高位，背后其实有一条环环相扣的人口流动链条。

这条链条的第一环是农村青年。 大量农村青年背上几十万元的房贷，到县城买房，从此成了城里人。

第二环是县城青年，他们卖掉县城的房子，转而到二、三线城市买房，贷款规模随之上升到上百万元。 第三环是二、三线城市的青年，他们涌入一线城市的外围区域，再一步步向中心城区置换，在这个过程中背负的贷款可能达到几百万元，甚至上千万元。

每一环的买家，都在为上一环的卖家接盘，资金和需求就这样层层向上输送。

问题在于，这条链条的起点正在枯竭，中国的农村已经没有多少年轻人了。 如果只看城市化率，2025年末乡村常住人口为4.51亿，似乎还能再支撑好几年。

常住人口按实际居住地统计。在一些青壮年外出务工较多的村子里，平日留下来的以老人和儿童居多。

这意味着，维持一线城市高房价的第一环已经出现了断裂，而这一环同样是维持中国整体高房价的第一环。 底层的购房需求补充不上来，上面几层的置换链条就很难像过去那样顺畅运转。

长期支撑一线城市房价的“人口红利”理论也受到了冲击。 根据北京、上海、广州、深圳各地统计部门发布的数据，2022年四座城市的常住人口均出现减少，合计减少近30万人。

对于一直依靠人口净流入来支撑需求的一线城市来说，这是一个相当不好的信号。 人口是住房需求最根本的来源，人口增量一旦转为减量，房价的长期支撑就会随之变弱。

拿首都北京来举例，会看得更清楚一些。 2016年底到2017年初，北京房价涨得非常猛，部分片区短期涨幅明显。

随后“317政策”出台，直接给过热的市场降了温。 调控之后，部分片区的二手房成交价出现回落。

此后，北京房价便进入了漫长的横盘、阴跌与震荡阶段。 从2018年到2023年，整整五年时间，最高点始终没能回到2017年初的水平。

在全国房价整体上涨的大环境里，北京房价居然五年没有明显变化，这一点很容易被人忽略，但它恰恰说明，中国最核心城市的房地产市场其实早已降温。

另外一个值得留意的现象是，一线城市的部分高收入人群正在把资金配置到海外，二手房市场上有不少挂牌房源，是房主全家移民后出售的。 可以对这种选择有不同评价，但不能低估这部分人对资产风险的敏感程度，他们往往比普通购房者更早做出判断。

如果把视野放到海外，日本泡沫经济破裂之后，东京的土地和住宅市场也经历了调整。

美国次贷危机之后，纽约地区的住宅同样经历过降价和复苏。地价、公寓售价和覆盖整个都市圈的房价指数，各有各的走势。

海外楼市的经历可以拿来对照。到了2029年前后，一线城市的成交和价格能不能稳住，仍要看当地的人口、收入和住房供应。

把这两个海外案例与国内情况对照，一线城市房价的最终走向，在很大程度上取决于技术突破。 如果中国能在关键技术上突破美国的封锁，经济重新获得强劲的增长动能，房价还有上涨的空间，一线城市的走势可能接近纽约，下跌持续五年左右，之后仍有机会涨回来。

如果迟迟突破不了技术封锁，那就要警惕东京式的长周期调整，出现长达15年的下跌趋势。

在经济周期的作用下，再强有力的政策也很难单独把房价拉起来。 经济形势不好的时候，多数人的收入增长放缓，这时候强行拉升房价，无异于竭泽而渔，不具备可持续性。

为什么现在很多地方无论怎样调控，房价都拉不动？ 原因在于过去已经用最细的网，把能捞的需求都捞过了一遍。

棚户区改造、城中村改造接连推进，就像把一个鱼塘仔仔细细地翻来覆去捞了好几遍，现在即便把水抽干，也捡不出几条鱼来了。 政策的边际效果越来越弱，并不是力度不够，而是可以被激活的需求本身已经被提前消耗。

当然，市场并非一潭死水，成交量的变化值得单独拿出来看。 业内常说量在价先，据住房城乡建设部数据，2026年前三季度全国二手房网签面积约6.17亿平方米，同比增长10.7%。

这组数字说明，一部分刚需和改善需求正在以更低的价格入场，成交在回暖，但量的回升更多是以价换量的结果，距离价格全面回升还有一段距离。 对于2029年的房价，更合理的预期是成交先稳、价格后稳，而且不同城市、不同板块之间的节奏会明显拉开。

在这种分化格局下，一线城市仍然有两类核心房产，可能不会下跌，甚至有逆势上涨的机会。 这一判断的前提是，中国的顶层富裕阶层在这一轮经济调整中不会受到太猛烈的冲击。

第一类是位于市中心的超豪华顶奢小区。 这类小区通常容积率极低，绿化率在50%以上，居住品质和稀缺性都远超普通商品房。

第二类是一线城市远郊的顶奢别墅。 这类产品土地资源有限，供应量极少，本身就是一个相对封闭的小市场。

这两类房产的受众极其小众，参与者只是国内一小部分富人。 对于这个顶层群体来说，大盘房地产市场的一般规律并不完全适用，他们的购买力较少受到收入波动和信贷收紧的影响。

不过，这种“抗跌”同样是有条件的，如果未来顶层阶层的财富也受到这轮经济调整的冲击，这些房产同样会大幅贬值。

回到2029年这个时间点，房价很有可能呈现出这样一幅图景：县城和人口持续流出的中小城市仍处在漫长的消化期，一线城市的普通住宅大概率在低位震荡中寻找底部，能否像纽约那样涨回来，取决于经济动能能否重新起来，而真正稀缺的顶级资产则继续走自己的独立行情。

对于普通家庭来说，与其押注“某类房子永远上涨”的说法，不如把住房当作居住品，量力而行，在买卖和置换时多看人口、看产业、看自身收入的稳定性，提前为这种分化做好准备。