房地产的回旋镖，击中了一批城市

作者：余飞

01

南宁，依旧很慢

南宁的经济增速与它今年的话题热度，形成了极强反差。

今年9月份平陆运河开通，这是继京杭大运河之后，时隔千年中国再次挖掘的一条人工大运河。

各路媒体争相报道之下，处在运河核心位置、尽享最大利好的南宁，也被拉入了国人视野当中，话题热度一路飙升。

但前三季度，南宁GDP增速只有1.5%，与其话题热度严重脱节。

这一增速，在27个省会与首府城市中位列倒数第三，在主要城市（直辖市、省会与首府、副省级市）中同样位居倒数第三。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

影响因素依旧是房地产。

之所以说依旧，是因为这一轮房地产调整持续给极度依赖房地产业的城市影响，自2022年以来，南宁的经济增速就没有上来过，持续跑输大盘。

来源：南宁统计局

今年影响继续。

南宁统计局披露：

前三季度全市地区生产总值4787.87亿元，按不变价格计算，同比增长1.5%。

分产业看，第一产业增加值367.05亿元，增长0.9%；第二产业增加值917.53亿元，下降3.3%；第三产业增加值3503.28亿元，增长2.9%。

第二产业增加值增速为负。

第二产业包括工业与建筑业。前三季度，南宁的工业并未和过去几年一样出现下滑，规上工业增速6.7%。

工业没有下滑，那拖累第二产业下滑的必然是建筑业。

02

房地产的回旋镖，正中南宁

南宁的增速下滑，是必然中的必然，因早在多年以前就已种下。

这座城市在当年各城市都忙着发展工业的时候，心思聚焦在了房地产身上。

浪潮褪去之后，才知道谁在裸泳。

裸泳者，并非南宁一个。

环顾当下的城市发展，凡是当初深度依赖房地产业发展经济的城市，或者产业与房地产深度绑定的城市，都慢了下来，有的甚至负增长。

君不见，南宁之外，昆明、太原、长沙、佛山等城市都慢了下来。房地产的回旋镖，正中这些城市。

其中南宁、昆明、太原主要在于曾过度押注房地产经济。

长沙、佛山则是产业与房地产绑定，尤其是佛山。长沙的工程机械和房地产、大基建共呼吸。佛山更不用说，全市60%以上的产业都与楼市挂钩。

回到南宁本身，这座城市曾经有多依赖房地产？

2020年，南宁房地产投资额高达1378.2亿，占GDP比重为29.16%，在广西区内排名第1，在全国省会城市中也能排进前5名。

2021年，南宁市的土地财政依赖度超过110%，位居全国第八位。

这种选择，正遭遇两重夹击：

第一，房地产的反噬作用持续影响。

2021年全国房地产进入全面调整之后，南宁遭遇卖地收入、商品房销量和房价三杀，经济增速急转直下。

先看全国层面的数据。

国家统计局披露：

前三季度，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%；其中，住宅投资41125亿元，下降20.5%。

全国房地产开发投资跌幅持续扩大，今年前三季度已扩至这轮调整最大。

制图：城市财经；数据：国家统计局

商品房销售面积和销售额同样持续下滑，今年会跌破“双8”，进入“双7”。

制图：城市财经；数据：国家统计局

制图：城市财经；数据：国家统计局

此背景下的南宁是个什么局面？

商品房销售面积和销售额降了一大半。

制图：城市财经；数据：广西统计局

房价去年跌破了万元，今年跌破了9000元。

来源：贝壳找房

房地产开发投资一路下降，去年降幅为30.7%。

伴随着房地产开发投资下降的则是GDP增速持续跑输大盘。

制图：城市财经；数据：南宁市统计局

第二，薄弱的工业让南宁失去了发动机。

前面对房地产的重点布局，如今遭遇房地产拖累只是影响之一。

更重要的影响在于，由于没过多布局工业，导致如今进入硬科技时代之下，南宁没有经济发动机。

之前在分析深圳、武汉、合肥、苏州、广州、东莞等城市的时候已经说过，他们的经济增速依旧亮眼背后，是踩中了硬科技时代的红利。

而南宁呢？工业实力，薄如蝉翼。

2025年，南宁规上工业增加值922.72亿元，且不说与深圳、苏州这些工业增加值超万亿的头部工业强市比，就算是与腰部和尾部工业城市相比，也远不如

比如烟台2025年工业增加值4198.71亿元，岳阳为1586.96亿元，赣州为1611.89亿元。

工业营收方面，2024年南宁的工业营收才2931亿元，头部工业强市都是四五万亿级别，前排城市2万亿+，腰部工业强市也在1.5万亿级别左右。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

没有拿得出手的工业产业，在硬科技时代的城市竞逐中，南宁毫无招架之力。

当然，南宁工业薄弱背后，有其客观条件制约。

一方面，南宁是一个年轻的首府城市。

广西此前两千多年的中心，一直都是桂林。

秦始皇一统中国后，为征服南方百越修建了灵渠，沟通了漓江与湘江，征服百越后设立了桂林郡，桂林开始进入中原人的视野。

同时，灵渠的存在让桂林成为“南连海域，北达中原”的重镇，政治、经济、文化和军事地位凸显。

自此至民国初年两千多年的历史中，桂林一直都是广西的中心。

20世纪初，随着近代交通格局重塑，尤其是湘桂铁路从衡阳经柳州延伸至南宁，广西内部的交通中心开始南移。

南宁地处桂南盆地，位置更居中，便于联通粤桂、滇黔及中越边境，其军事与行政战略价值迅速提升。

1929年，民国政府正式将广西省会由桂林迁至南宁，使其成为新的政治中心。

另一方面，广西原本就不够厚的工业集中在柳州。

南宁长期承担行政、会展、金融与对外开放职能，产业政策更偏向服务业，而非重工业或制造业。

广西本就工业基础薄弱，有限的产业增量又集中在已有集群的柳州——柳州拥有完整的汽车和钢铁体系，工业文化、配套企业与熟练工人齐备，形成强烈的“虹吸效应”，南宁难以在短期内构建类似的产业链。

从全国视角看，南宁地处华南边缘地带，不在珠三角、长三角或中部沿海等主要工业轴线上，与珠三角的产业外溢相比距离并不占优，竞争力弱于玉林、梧州等更靠近广东的节点。

此外，南宁缺乏千亿级龙头企业，难以带动上百家配套厂商形成集聚，工业规模自然难以壮大。

总体而言，南宁是一座以行政服务为主导的区域型中心城市，其工业偏弱具有结构性和逻辑性。

03

南宁能否逆天改命？

对于天生缺少工业基因的南宁来说，要想它在工业赛道上实现跃升，的确有点强人所难。

毕竟过去二十年，从工业弱市到工业强市的转变，全国也只有一个合肥而已。

这样的际遇可遇而不可求，需要天时地利人和的完美配合。

但天无绝人之路，平陆运河的到来，理论上给了南宁一次逆天改命的机会。

机会的表征主要有二：

第一，南宁成为通江达海的枢纽要地。

平陆运河对于广西的意义在于，打通了这个沿海省域出海的任督二脉。

广西虽然沿海，但过去三十年的沿海红利广西没有尝到，都给了广东、福建、江苏、浙江、上海、山东、辽宁等地区，广西则是一个被遗忘的沿海省份。

其根本原因在于，广西内部群山如海、千峰并立，阻碍了交通，导致广西虽然有海，但没有进入中国核心物流体系。

广西内陆河流众多，全区大小河流总长约34000多公里，境内的西江是华南地区最长的河流，航运量仅次于长江。然而，西江并没有直接流入北部湾，而是向东流淌，汇入广东的珠江，由珠三角流入大海。

货物想从北部湾出海，得先经过西江航运，在南宁上岸经过陆运，再从防城港、北海等北部湾沿岸出海。

一番转运，会导致货物运输成本增加，要知道，陆路运输的成本是水路运输的20倍。正因如此，我国的进出口贸易，大部分仍是依赖水路。

成本导向下，广西本地以及云南、贵州、四川、重庆等地区的货物出海，不得不舍近求远，途经广西，沿西江东下，到珠三角出海。

平陆运河的开通，改变了一切。

西南与广西的货物出海，再也不用绕道珠三角，相当于分流了之前属于珠三角的出口红利。

官方披露显示：

从西南乃至西北经公路、铁路、水路接入西江水系后，经平陆运河出海，较以往经广州港出海可缩短内河航程约560公里，成为西南、西北地区运距最短、最经济、最便捷的出海通道。

换句话说，平陆运河重塑了中国南部出海权格局。

最大的受益者，正是处在西江航运干流与平陆运河交汇点的南宁。

第二，利用节点城市特性，努力赋能自身工业发展，去升级自身的工业体系，这是其他城市所没有的际遇。

平陆运河西江黄金水道将直接连接北部湾港，南宁也将第一次真正融入全球航运体系。

凭借着水路运输成本只有陆路成本20分之一的优势，南宁将会成为中国与东盟货物交换的枢纽。

这是时代的红利，也是时代的选择。

因为在全球贸易保护主义背景下，中国的货物贸易转向，东盟已经取代美国、欧洲，成为中国出口、进口最大的地区。

2025年中国对东盟的出口额高达47596亿元，占全部出口比重17.6%。从东盟的进口额27861亿元，

来源：国家统计局

从交通盲点，到对接中国、中南半岛、东盟的枢纽，这是南宁一次历史机遇，是改命的机会。

南宁接下来要做的，就是利用这样一种优势，充分吸收、沉淀各种流动的生产要素，实现留产业、发展产业的终极目标。

南宁可以分两步走：

第一步，努力做好流量节点的服务生意。

本号认为，南宁既然没有工业基因，那前期就充分利用平陆运河，围绕东盟形成供应链服务、跨境电商、冷链物流、食品加工、新能源配套等产业。

尤其是东盟水果、水产品、矿产、新能源原材料，未来都需要在中国寻找集散、加工与交易节点，而拥有平陆运河、铁路口岸、北部湾港联动优势的南宁，天然具备条件。

第二步，在服务的同时，利用流通中的资源，提升自身的工业体系。

节点城市最大的利好，便是可以充分利用各类生产要素在此流通，充分赋能自身工业发展。

新加坡的经验可以借鉴。新加坡本身是一个没有任何资源和工业优势的地方，但它坐拥全球货物转运咽喉马六甲海峡。

新加坡没有仅凭港口吃饭，而是以港口为契机，从转口贸易起步，发展出了自身的诸多工业。

世人只知道新加坡和香港一样，是全球四大金融中心之一，却不知道新加坡也是全球工业与制造业高地。

第一，产业结构足够硬核。半导体、生物医药、航空航天、精密制造，全部是技术密集型产业。

第二，全球产业链地位足够高。全球10%的芯片、20%的半导体设备、10%的航空航天MRO产值，都与这个小国密切相关。

第三，制造业附加值足够高。新加坡不靠人口规模和廉价劳动力取胜，而是靠技术、资本、人才和全球产业链协作，建立工业竞争力。

新加坡没有资源，同样也没有工业基因，却通过自己的智慧和航运枢纽优势，打入了全球制造业产业链中，并占据举足轻重之地位。

南宁，只要敢于想象、敢于落地，同样也可以摆脱外部强加的人设，走出一条不拘一格的强工业之路。