专家大胆预言，2029年中国房价很大可能是这样，大家要有准备

你有没有发现以前闭着眼睛买套房搁那放个三五年就能稳赚不赔？现在这套躺赚玩法早就彻底行不通了。不少家庭还在死扛等着房价回调到几年前的高点，以为熬过低谷就能复刻之前闭眼买房升值的好日子。结果看着手里的远郊房市值一天天下滑，晚上躺着都在算自己亏了多少。

从2021年算起上海楼市这四年整体是下跌通道，平均跌幅25%，今年以来又跌了5%到10%。不同房龄的房子跌得还完全不一样，房龄5年以内品相新的次新房，今年跌幅也就3%到4%。房龄超过15年的老破小，今年跌幅直接冲到7%到8%，这就是当下上海楼市最真实的行情。

8月25号上海出了新一轮楼市新政，事后回头看这波政策的拉动效果几乎没达到预期。政策放开的是外环外的购房套数限制，原本只能买一套的人理论上之后可以多买好几套。但当下上海楼市最缺的根本不是能多买好几套的群体，反而是之前没购房资格、等着买第一套自住的刚需。

市场之前对新政的期待拉得特别高，最后出来的内容完全不对味，新政落地之后楼市根本没迎来什么上涨周期，还是冷得不行。之前大家公认价格特别坚挺的大宁、古美、金桥这些板块，最近成交价也悄悄往下走了。业内现在有个共识，要是今年四季度没出重磅级的救市政策，上海房价大概率还会接着小幅度往下滑。

这个判断完全是针对上海本地市场的，别随便往别的城市套。前几年好多人迷信只要松一松限购，楼市立马就能重回巅峰，现在看完全不是那么回事，供需和资金逻辑早就发生了根本性的变化。2029年前后不同城市的楼市差距会直接拉开好几档，大家真的得做好准备接受这个现实。

现在中介平台上挂出来待看的房源数量特别多，大家也没否定买房自住的需求，很多人早就把房子当成普通消费品看待了。只不过真要下手付钱的时候，所有人都变得特别谨慎，带看量特别高但真正能成交的没多少，转化效率低得可怜。

我在房产行业摸爬滚打快十年了，现在根本见不到抱着纯投资目的来买房的客户。五年前我接触的客户里差不多一半都是奔着投资增值来的，现在想靠买房赚差价的人基本绝迹了。这里说的投资，特指以前大家默认的每年房价稳涨5%到10%的躺赚模式。

现在来看房的人核心诉求全是找适合自己住的好房子，额外的小期待就是住个五六年之后这套房别贬值太多，到时候想卖的时候能顺顺利利出手不亏钱就行。房子的第一属性早就变成消费品了，保值都是额外的附加要求，想靠买房实现财富跃升的时代彻底翻篇了，房子以前自带的强金融属性直接退环境。但说真的，现在想让手里的房子保值，难度比以前大太多了。

之前参照中原地产的统计方式，我们拿2020年1月1日当基准点做了个定基房价指数，统计上海这几年的房价变化。最后算出来的结果是过去五年里，有52%的新房都出现了价格破发的情况。二手房的综合定基指数最新数值是97.23，也就是说现在上海二手房的平均价格，比五年前还要低2.7个百分点。

这可是整个大盘拉平之后算出来的结果。2020年1月的时候上海上一轮楼市牛市还没启动，相当于现在大量房源的价格，已经跌回到那轮牛市之前的水平，很多外环外的房源甚至跌回了2018年的价位。楼市这东西自带很强烈的自我强化属性，大家都觉得房价还要跌，就全都推迟买房，成交一缩房价真的往下掉，又反过来让更多人觉得自己的判断没错，很容易就形成越跌越没人买的下行螺旋。

现在真金白银掏出来买房的，基本都是拖无可拖的纯刚需。要么是短期内等着结婚当婚房，要么是孩子明年就得入学等不及，剩下的一小部分就是置换客户，把手里之前跌得少的房子卖掉，换一套居住品质更好的。现在周末中介门店的带看量根本没降，看房的人乌泱乌泱的，但大家出价都往死里压，恨不得把未来几年的跌幅全部提前扣掉。

现在砍价的疯狂程度真的超乎想象，一千万的房源开口就砍一百万，两千万的房源直接往三百万砍。要是站在买家的视角看，现在妥妥的买方市场，胆子大的直接从八折开始出价都没问题。但普通房东哪能接受这么大的折价，两边预期差得太远，自然很难谈拢。这种超大幅度的砍价，基本都发生在品质特别差的房源身上，比如楼龄特别老的老破小，或者远郊没人的偏僻盘。

市中心核心地段的优质好房子，房东根本不愿意接这么大的砍幅。我们统计了最近的真实成交数据，最终的成交价对比房源最后一次的挂牌价，普遍是九三折，也就是直接让7个点。你想跟房东进入实质谈判环节，这套房首先得是小区同户型里面挂牌价最低的，不然人家根本懒得跟你聊。在最低的挂牌价基础上，最后谈下来基本就是九三折的水平。

而且这套房成交之后，直接就成了整个小区后续卖房的定价锚点，后面其他房源再成交，还会在这个新的成交价基础上再打个九七折。市场就是顺着这个逻辑，一点一点往下探底。每一套低价房源成交之后，购房者心里的观望情绪只会更重，大家都觉得底部还在后面，再等等肯定还能拿到更低的价格。

大家现在这么往死里压价，说白了就是对未来市场没信心，想给自己留足安全垫。不少购房者心里都打好算盘了，现在入手之后要是房价接着跌，自己出的价得能扛住未来好几年的跌幅才行。当所有人都抱着这个想法出价，就会形成踩踏效应，预期直接自我实现。

本来要分好几年慢慢跌的价格，在大家集中压价的情绪带动下，直接提前跌到位，甚至把未来好几年的下跌空间都提前透支完了。现在好多人都预判未来五年房价会持续下行，干脆直接把未来五年可能跌的幅度全在现在出价的时候扣掉，确保自己买完不会亏。这个共识一旦形成，想扭转过来难度真的特别大。

之前大家都听过国家队护盘的说法，股市里国有上市公司、公募基金这些协同操作跟着政策走，护盘效果一直挺明显。但这套逻辑放到二手房市场根本玩不转，二手房房东全是散户，根本不存在统一的托底资金。所有土地财政依赖度高的城市，都会把资源优先往新房市场倾斜，上海也不例外。

二手房房东自己降价、被买家砍价，根本不在政策优先关照的范围内。上海现在的楼市调控思路很明确，靠土地出让带动新房市场，再靠新房的热度间接带动大家对二手房的预期。有限的调控资源全往核心板块的新房倾斜，市场两极分化的裂缝早就明明白白摆在台面上。

等到2029年供给全面收缩的检验点到了，全国房价的平均数值根本就没有任何参考意义。少数核心都市圈、强二线城市的优质地段，靠着持续的人口流入和产业支撑，大概率能慢慢回血甚至回到之前的高点。那些人口净流出、连像样产业都没有的远郊和三四线城市的房子，以后大概率会彻底失去流动性，你挂在中介半年一年都没人来问。

现在手里有房的家庭，别再揪着当初买入价亏了多少内耗，多琢磨下你这套房以后有没有人愿意接盘。摸清楚自己所在城市的真实段位，盯着核心地段的好房子，别抱着侥幸心理想着抄底垃圾资产，才能在这波楼市大变动里把自己的资产稳住。

参考资料：央视财经 2029年楼市趋势分析报告，中国房地产报 上海楼市行情年度调研报告