观点与MFG全斌对话：运营破局，筑牢商办资产价值 | 商业·未来的可能

编者按：2026年，“十五五”开局，中国商业地产与消费市场正经历底层逻辑重构。在扩大内需战略持续驱动下，规模与速度的旧增长逻辑逐渐退场，以价值驱动为核心的商业新阶段已然到来。

在此时代节点，观点机构继续聚焦商业地产与消费市场的动态演进，于11月4-5日在上海举办2026观点商业年会，并同步推出年度系列报道--“未来的可能”。

我们将通过深入调研、交流和采访，呈现一批在存量博弈中精耕细作，以运营创新兑现价值的企业与人物，以此记录他们在行业变局之中的思考与行动。

观点网 10月末的深圳，依旧热气袭人，写字楼反倒成了避暑胜地。观点新媒体一行人，走进MFG位于深圳SIC深湾睿云中心的总部。

MFG的名字，在商办行业里算不上高调，却是“高端写字楼运营”的隐形招牌。从深圳起家，成立15年，在10座一线及新一线城市布局近40个项目、管理体量约100万平方米，项目运营满一年出租率超90%；运营满两年项目出租率稳定在95%以上，并且多个项目实现满租。

在与MFG执行总裁全斌见面之前，本以为会听到一套关于“空置率20%的市场里逆势扩张”的招商方法论，但真正坐下来聊完之后才发现，这家公司几乎没有谈任何招商技巧。

聊行业下行时，它谈的是运营；聊扩张时，它谈的是怎么跟业主一起把楼做好；聊出租率时，它谈的是服务与人的关系。

在全斌看来，真正决定写字楼项目核心价值的，是运营者能否读懂并持续满足入驻企业的发展需求。也正因如此，不少业主自己楼里的出租率已经到90%了，还主动找上门，想要同MFG合作。

运营里的反功夫

采访当天，从SIC大厦9楼会议室透过全透明的落地玻璃往外望去，便是深圳湾。这片包含后海金融总部、深圳湾超级总部基地的湾区核心带上，目前已有约25栋投入运营的写字楼，片区成交净租金均值约150-160元/平方米/月，是深圳头部企业总部最集中的滨海商务集群之一。据介绍，MFG位于SIC超级总部基地的项目，采用按套租赁模式，人均配置10平方米空间，租金单价超200元/平方米，一套约500平方米的户型月租金约13万元，且当前已经实现满租。对此，全斌用九个字概括MFG的运营逻辑：引的来、留得住、离不开。在他看来，出租率是结果，功夫在别处。在空间上，MFG做的不是加法而是减法。“只有宽敞舒适、有温度的办公空间，才能让职场人保持专注和愉悦，为企业创造更多价值。”当行业都在压缩人均面积、提高工位密度，把更多企业塞进同一栋楼时，MFG却把人均使用面积做到10平方米，甚至在每个地标项目中，均规划出半层至整层的空间，打造多元化的配套设施，包括商务中心、百人路演厅、多功能会议室、洽谈茶室、冥想空间、商务会馆、撸猫区等等。

数据更能直观体现，MFG全国100万平方米运营体量中，光配套面积占比就已接近20%。落到实地细节，观点新媒体在会议室采访时，坐着的正是售价八千元一张的Herman Miller Sayl人体工学椅，兼顾空间场景与办公的舒适感。

考虑到客户的市场外拓需求，MFG推出了“十城联动”的服务。企业只要租赁一处办公点位，就可以免费使用MFG布局北上广深、杭州、成都等十座城市全部项目的商务空间，包含商务中心、会议室、路演厅、茶室等配套资源。

如果说空间是MFG的“硬件”，那么企服管家就是它的“软件”。

采访当天，几位企服同事现场表演了一段古筝、钢琴、小提琴、大提琴的合奏--当客户有高端接待需求时，这也是MFG的服务内容之一。语言上也不将就，中英翻译、小语种笔译、商务口译一应俱全，外资客户从进大堂那一刻起，就是无缝对接。

据悉，MFG的企服团队全员通过金钥匙国际管家体系认证，面向全球高等院校遴选优质人才。

空间可以复刻，服务模式也能够借鉴，但MFG真正难以被复制的核心壁垒，是其搭建的行业聚合生态平台，推动入驻企业之间产生交流碰撞，促成商业合作。

每年，MFG 聚力 AI 算力、跨境出海、商学培育、低空经济、科创孵化、政企协同、品牌战略，常态化举办 AI 算力沙龙、出海论坛、跨国低空经济论坛、科创路演、国际品牌研修营等近千场产业主题活动，串联产业链上下游、科研院所与全球商贸资源，推动技术、资本、市场深度协同，赋能企业抢抓数字经济与全球化发展新机遇。

从产品定位，到空间设计，再到全周期运营，MFG循着一条以 “产品素质” 立基、以 “空间美学” 铸魂、以 “人文艺术、国际视野” 致远的价值链条层层进阶：产品定位上，以极致空间美学涵养办公品质；规划设计上，将ESG与国际审美织入楼宇肌理；运营服务上，以人文艺术与国际视野激活存量资产、链接全球资源--最终落脚于 “为企业赋能、为社会增智”。让每一栋楼宇，既成为企业生长的沃土，也成为区域政府乃至城市高质量发展的动能源泉。

全斌表示，包括他本人在内，MFG核心管理层一半的工作时间，都在对接入驻企业的创始人、CEO、高管。“客户的扩租，是基于生意发展的速度，你想与客户建立真正的链接，首先得了解他们的需求，帮助他们去链接资源。”他表示。

入驻客户的实际成长案例，远比口头阐述更具备说服力。

例如，珠海创新药企业泰诺麦博，从五年前的小型团队开始，一直在MFG的项目里办公，今年已正式登陆科创板。长沙九龙仓项目里，一家AI短剧公司从租一间办公室起步，如今扩租到整层，成为项目最大租户；麦当劳华中总部入驻半层，还在楼里设了专属空间站。

而MFG最好的广告，就是来自老客户的推荐。一般而言，行业常规销售线索转化率约15%，而MFG推出“荐面有礼”，让老客户推荐的精准线索转化率能达到接近50%，是行业常规水平的3倍左右。

恰恰，在老客户推荐新客户的过程中，楼宇也在无形之中形成产业集聚。

对于入驻企业而言，他们支付租金，想要的不仅是一间办公室，更是一张能触达政策、资本与资源的网络。

模式里的反打法

当然，在全斌看来，MFG之所以能“逆市前行”，也离不开一套区别于传统直租与联合办公的创新模式--联营共生，即风险共担、价值共享。

在这套模式里，MFG负责输出从设计改造、装修、招商到全周期运营的整套能力；业主则守住房产安全与基础运维，日常配合运营方解决加时空调、车位协调、属地政府资源对接等实际问题，双方每月同步招商进度、出租率、定价等核心数据。

针对项目改造投入，既可以由业主全额出资，也可以由MFG全额承担，或是双方联合投入，后续再按照实际出资占比动态调整收益分成比例。

这套联营运营模式，同时实现面向地方政府及资产持有者的多方价值。对地方政府而言，MFG 依托产业生态资源，发挥市场化载体的招商载体功能，定向导入科创、总部类优质市场主体，助力区域产业集聚与税源培育，成为政府市场化招商的重要补充力量；对于主权基金、险资及各类不动产投资机构，通过专业化全周期运营持续优化租户结构、稳固出租率与现金流，有效抬升资产经营表现，实现存量不动产资产价值增值，打通资产持有、运营培育乃至资本化退出的完整链路。

而市场端的反馈，是这套模式最好的佐证。

2026年，MFG以月均新签一个以上项目的速度完成规模化扩张，全年新增签约项目全部采用联营模式，合作方包括正大集团、新加坡GIC、华润置地、首创集团、金茂集团、嘉里建设、重庆国资、三一集团等。

北京正大中心、北京汇亚大厦、北京丽金中心、上海静安嘉里中心、重庆“一带一路”商务中心（渝港中心）、广州树根科技大厦、广州环球贸易中心等一批地标项目，相继落地。

除此之外，中信集团、深铁集团、中国平安、九龙仓集团、新世界集团、泰康人寿、长实集团、星河湾等行业上耳熟能详的头部企业，也几乎是MFG的合作伙伴。

有不少项目在MFG接手前，业主自身的出租率已经超过90%，仍然选择把楼交给MFG。理由很简单，业主方要的不是“把空楼租出去”，而是“把好楼经营得更好”。

受此推动，MFG上海滨港中心运营满两年，运营规模实现翻倍拓展；北京区域今年写字楼租赁成交规模做到全市第一；成都IFS项目全履约后顺利二次续约，创下当时中国市场最大宗商办续约纪录；新加坡主权基金GIC的上海陆家嘴汇亚项目，运营4年始终保持满租，今年又成功签约北京汇亚大厦。

项目落地效率同样打破行业常规：交付后同步启动预招商，约3个月完成装修改造交付，运营一年就能把出租率做到90%以上。

在全斌看来，MFG项目选址逻辑从来不是广撒网，而是“在最好的地段，选最好的楼，做最好的产品，吸引最好的客户”。

所有合作合约期限统一10年起步，只选择资金实力雄厚、认同长期主义的业主做生意。国央企头部资产持有方、港资头部商业地产企业、大型主权基金与险资，三类主体构成MFG的合作基本盘。

增量时代拼规模、拼地段，存量时代拼运营、拼服务。在行业逻辑切换下，谁能帮业主把资产盘活、帮企业把生意做好，谁才有资格留在牌桌上。

不过说到底，写字楼运营的终极命题，还是全斌那句大白话：“如果认为中国未来的发展会好，它总会经历完这段周期，然后起来，然后更好。”

2026年，正是MFG过去15年沉淀的运营能力集中兑现的一年，在最好的地段做最好的产品，用极致服务换来95%的出租率。

这大概就是存量时代，写字楼运营的正确答案。

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