高层业主哭惨：当年抢破头现在卖不掉！而有钱人早悄悄搬回低层

当年人人争抢的高楼层，为什么如今让不少业主直呼后悔？那些手里有钱的人，又为何悄悄把目光转回低层？

要回答这些问题，不能只看一套房子的得失，还要看清高层住宅从何而来、经历过什么、又可能走向哪里。

前些年买房时，开发商把高层描绘得近乎完美：空气新鲜、视野开阔、住着有面子，销售指着沙盘里的33层楼，说住进去又安静又敞亮，每天心情都好。不少人听得心动，抢着买高楼层。可住进去之后，一些业主才发现，宣传背后藏着许多当初没人提起的麻烦。

把视野放大，最近十年，我国住宅不仅越建越多，也越建越高。以长沙为例，这几年新开的楼盘几乎都在30层以上。

从湘江望向两岸，高耸的住宅像一排排铁栅栏，密密匝匝地压住天际线。一些超级楼盘规模更是惊人，甚至出现了“一个小区抵得上一个国家”的说法。

最典型的是贵阳花果园小区，号称“宇宙第一小区”。它有300多栋高层建筑，其中住宅138栋，平均楼高超过40层。

到2019年，这里已入住14.3万户、43万余人，日均人流量超过100万。这样的人口规模，放在世界上许多地方，已经相当于一座中等城市。

对于高层住宅，社会上看法不一。有人认为它代表高效、现代的都市生活，值得大力推广；也有不少人反对，认为高层居住拥挤、城市景观千篇一律、维护成本又高，只能算快速城市化过程中的权宜之计。在他们看来，未来还是应该学习欧美，建造独门独院的大房子。

不可否认，在国内住宅容积率普遍超过5、甚至超过10的背景下，欧美的小洋房确实令人羡慕。但“胖子不是一口吃成的”，西方国家同样经历过大兴土木、大建高楼的阶段。回顾高层住宅的演变，或许能帮助我们看清它未来的走向，也能理解今天高层业主的种种烦恼。

这些烦恼往往从装修就开始了。有业主当年花高价抢下32层，结果装修超预算10万元，家具吊装又花了1万元。

有的33层住户装修时才发现，大件材料根本进不了电梯，只能从楼外吊上去，光这一项就要多花上万元。这位业主后来说：“要是早知道有这么多麻烦，说破天我也不买高层！”

把时间拨回20世纪初。当时西方城市化进程加快，城市人口不断增加，住房紧张问题日益严重。

法国建筑师勒·柯布西耶认为，住房紧张源于两点：土地利用率太低，建造速度太慢。他主张把房子建高，再像生产工业机器一样批量建造，问题自然就能迎刃而解。

既然把房子看作机器，就要满足两个条件：一是标准化、模块化，结构简单，便于流水线生产；二是讲究实用，能满足最基本的居住需求即可，用当时的话说，就是“能躺下睡觉就行”。这种强调实用与标准化的建筑风格，就是至今仍有深远影响的现代主义。

柯布西耶当年的许多设计，今天看来依然让人有强烈的既视感。比如他在1924年提出的“光辉之城”方案，打算把巴黎市中心全部推平，再建起24栋高200米、60层的十字形大厦。这样的设计别说放在1924年，就是放到今天，也极具视觉冲击力。

1927年，包括柯布西耶在内的17名建筑师在德国，仅用5个月就设计并建成了21栋住宅，这就是魏森霍夫住宅区。住宅区大量使用混凝土等新技术，全部采用平顶，外观多为巨大的几何体拼接；室内也极为简单，墙面基本是白色粉刷，家具刚好够用。

魏森霍夫住宅区成为现代主义建筑的典范，吸引大批民众参观，让欧洲人第一次知道房子原来还能这样造。不过受技术和土地条件限制，二三十年代的现代主义建筑仍以实验和展览为主。

很多人觉得这类建筑过于粗犷，不像家的港湾，而且占地很大，总不能真把老城区推平吧。

没想到，后来还真就“推平”了。二战之后，大半个欧洲满目疮痍：英国有71万栋住宅被毁或损坏，法国有150万栋；德国最惨，首都柏林几乎全毁，全国七到八成的住宅遭到破坏。在这种背景下，老百姓已顾不上讲究居住环境，只盼着政府尽快给个能住的地方。

对政府来说，现代主义省时、省钱、易复制的优点此时被无限放大，高层住宅成了各国青睐的建筑模式，柯布西耶也终于有了大展拳脚的机会。战争刚结束，他就受法国政府委托，设计出现代主义的标杆之作——马赛公寓。

按照当时的标准，马赛公寓高得吓人：长165米、高56米、宽24米，共18层，包含23种不同户型，可容纳1500到1700人。

公寓里设有商业中心、幼儿园、健身房、游泳池等设施，大量使用标准预制件，每套单元独立嵌入钢筋混凝土骨架，因此得名“酒架式结构”。

1952年马赛公寓建成后，很快引起全世界关注，欧洲各国纷纷依样画葫芦，兴建自己的高层住宅。德国不仅住房紧缺，东西分治后还多了一层较劲的意味：东德有马克思大街二期，西德就有麦基西斯小区；东德讲建筑工业化、分福利房，西德也建起一片片高密度高层。

大洋彼岸的美国虽未遭受战争破坏，但大量军人复员，加上婴儿潮到来，住房同样十分紧张。出于经济高效的考虑，美国也开始大建现代主义风格的高层住宅，泰勒之家就是其中的代表。这个项目原本是为了改造黑人贫民窟而建，承载着改善居住条件的厚望。

然而，泰勒之家竣工没几年，就因缺乏维护，一半以上的电梯无法使用，水电设备频繁故障，垃圾堆积无人清理，老鼠蟑螂肆意繁殖。为防止儿童坠楼，市政府又在走廊加装铁栅栏，这里越来越像一座大型监狱。

短短几年，这个改造贫民窟的项目，自己又变成了新的贫民窟。

高层住宅的风险，并不只在于设备失修。电梯一旦停摆，高楼层住户上下楼就成了体力活；更让人担心的是消防安全。有报道提到，某城市一栋33层高楼起火时，常规消防云梯最高只能够到18层，更高楼层的住户只能依赖楼内的消防设施和疏散通道。

除了维护问题，高层住宅面积狭小也越来越让人难以接受，在居民逐渐富裕之后尤其如此。以法国为例，中产阶级有钱四处旅游，也买得起最新的家电，却不好意思请朋友到家里做客，因为狭小拥挤的居住环境被视为一种难堪。

再加上年久失修，许多人从高楼搬往郊区，形成逆城市化效应。取而代之住进高楼的，大多是贫穷的外来移民，甚至还有犯罪分子，居住环境进一步恶化。久而久之，这些外观依旧现代的高层住宅，不少沦为贫民窟或“鬼楼”，要么没人住，要么没人敢住。

这段历史，和今天一些高层业主的心态变化颇有相似之处。当年抢破头的高楼层，如今在不少人眼里成了需要反复掂量的选择：装修吊装成本高、电梯依赖强、安全顾虑多。那些手头宽裕、更看重居住体验的人，早已悄悄转向低层和低密度住宅。

在西方，人口增长放缓和生活水平提高，同样让人们更有条件追求宽敞舒适。80年代以后建造的住宅规模明显缩小，10层以上的高层住宅几乎绝迹。二战后建成的大批高楼，即便尚未到使用年限，也有不少被推倒重建。

泰勒之家在2005年被全部拆除，原址上新建了2300套两到三层的低矮住宅和公寓。从外观上看，这似乎是城市化的倒退；但换个角度看，这体现出人们更加重视居住体验和多样性，也造就了今天许多人对西方建筑“别致精巧”的印象。

回到中国，我们当前所处的环境与二战后的西方颇为相似，同样面临城市人口增加和追求效率这两大问题。遍地林立的高层住宅，是历史发展的产物，许多国家都经历过这一阶段。既然发展阶段相似，未来可能遇到的问题，也可以借鉴他国的经验与教训。

政策层面已经开始调整。2021年国家发布的相关意见明确，县城新建住宅以6层为主，最高不超过18层；2022年出台的“十四五”新型城镇化实施方案又规定，所有城市不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。这些规定，都给“高楼热”踩下了刹车。

从花果园的超级楼群，到马赛公寓的现代主义理想，再到泰勒之家的拆除重建，高层住宅的兴衰始终与人口、经济和居住观念紧紧相连。当年被宣传得天花乱坠的高楼层，暴露出成本、维护和安全上的种种短板，有钱人转向低层，正是居住需求升级的信号。

如今，中国人口已正式进入负增长，人地矛盾有望有所缓解。如果未来经济持续增长、收入不断提高，人们也有望像西方经历过的那样，从“有地方住”走向“住得好”，住进更加宽敞明亮的新家。到那时，高层与低层之争，或许会有一个更清晰的答案。