预计到2030年，我国将进入租房时代，楼市会迎来明显分化吗？

最近刷到好多网友吐槽，身边亲戚挂了小半年的老破小连个问价的都没有。中介朋友圈里一半的在售房源都悄悄转成了长租，连小区门口刚毕业的小年轻都说攒钱不如租个近地铁的房子香。好多人就慌现在保障性租赁住房到处都在落地，叠加人口、住房存量这些长期因素，不少人直接拍板说2030年就是全民租房的起点。可这话真的有点说满了，真到那时候不是所有人都不想买房，是整个楼市直接撕开差距，完全走分化路线。核心地段配套拉满的品质好房照样被抢，那些位置偏僻、房龄超二十年、小区连个正经物业都没有的老房子，以后想出手难度只会越来越高。

了，再过七八年大家都去租房，自家攒了咱们国家这些年明明白白定的路子是租购并举，从来没说过以后大家都只能租房不许买房。住建部早就多次提过要加快构建房地产发展新模式，一边大力建保障性租赁住房帮刚进城的年轻人解决落脚难题，另一边也在实打实支持大家的刚性购房需求和改善型换房需求。

半辈子的房子会不会直接砸在手里啊。有机构做过测算，到2030年国内租房人口可能摸到2.6亿，整个租赁市场的规模差不多能接近十万亿。但这个2.6亿拆开来算，主力其实是大城市的新市民、刚踏出校门的大学生、经常跨城跑的流动就业人群。这些人还没在一座城市站稳脚跟，租房肯定是最省心的选择，那些打算在当地长期定居、要结婚生子、想换更大房子住的家庭，购房需求一直都摆在那，不会因为租房市场做起来就凭空消失。

这两年租房市场能发展得这么顺，政策端的推力确实很足。就拿上海来说，十五五期间新增的保障性租赁住房要达到25到27万套，现在上海集中式公寓的供应规模已经到了48.6万套。深圳有36.6万套，杭州也早就超过20万套。这些房源大多都选在产业园周边或者地铁沿线，全是小户型单人间，精准对接刚出来打拼的年轻人的居住需求。

北京的规划做得更细，新增的保租房里公寓型和宿舍型按间数算要占60%以上，其中宿舍型床位的占比要达到30%。所有保租房都有一条不能碰的硬红线，只能对外出租，绝对不允许变相卖给个人。央行也专门给长租项目配了低息长期贷款，鼓励国企和专业运营机构做规模化管理。以后大家能选的标准化租房源只会越来越多，整个市场的管理也会越来越规范。

往更深了挖，还有两个谁都绕不开的底层变化。过去二十年楼市那么火，很大程度上靠的是八九十年代生育高峰出生的那批人买首套房。现在国内总人口已经连续好几年负增长，20到35岁这个购房主力群体的规模一直在缩水。

城镇化的节奏也和之前完全不一样了，过去是大量农民进城买房，属于增量随便涨的时代。现在城镇化速度明显慢下来，业内普遍预判到2030年城镇化率大概在71.5%左右，不会再有天量的新增人口等着买房上车。人口也不是平均往所有城市流，全是往一线城市、强省会和产业够强的都市圈扎堆跑。

今年上半年的租金数据已经很能说明问题，北上广深四个一线城市的住宅租金连续四个月环比上涨，平均租金结束了连续两年的下跌，开始小幅往上走。同一时间段里二线城市的租金跌了1.2%，三四线代表城市的租金跌了0.79%，不同能级城市的居住市场冷暖差得不是一星半点。

房价的走势也差不多，一线城市的新房从今年年初开始连续五个月环比上涨，到十月份百城新建商品住宅均价已经回到每平米19898元，同比涨了4.7%。可十月份全国一百个城市的二手房平均房价比九月份还降了0.61%，比去年同期低了6.72%。那些人口年年往外流的小县城和三四线小城市，本地年轻人都往大城市跑，二手房挂牌量堆得老高，上门看房的人没几个，这类房子以后转手难度最高。

就算是大家熟知的鹤岗，主城区的新房也要三四千一平，当地盖的改善型精品住宅均价已经突破4800元，好房子和差房子的价格差距早就拉开了。现在普通家庭买房的逻辑早就彻底变了，过去买房大家默认是稳赚不赔的保值资产，买了就等着涨价。进入存量时代之后，房子已经彻底变成分化资产，你手里攥着一套远郊老房子，每年要交物业费还要承担维修成本，真要卖的时候流动性才是最值钱的指标。

现在年轻人对高房贷的抵触情绪真的很明显，今年发布的青年置业报告显示，虽然近六成年轻人还是有中长期的购房打算，但只有8.4%的人明确表示一两年内就要买房，将近四成租客说自己暂时完全不考虑买房。00后里超过30%现在处于租房状态，还有24.7%住在父母家里。超过八成的年轻人都要求把通勤时间控制在一小时以内，宁可住得小一点，也不想住到远郊每天来回折腾两三个小时。

现在大家跨城市换工作的频率越来越高，租房的灵活性刚好适配这种漂着的生活节奏。但大家的观念转变是慢慢来的，不可能短短几年就彻底改掉安家置业的传统想法。结婚、生孩子、孩子上学这些实打实的现实问题，还是会催生稳定的购房需求。说到底2030年前后更准确的说法，是租购并举的居住格局基本成型，租房会成为非常主流的居住选择，但绝对不是买房时代的终结。

普通人要不要买房，完全看你自己打算在一座城市长期扎根还是短期过渡，还有这套房子所在的城市能不能持续留住年轻人。你打算长期定居手头预算也够，选一套品质好通勤方便的房子完全没问题。要是工作还没稳定，只是临时落脚打拼，租房当然是更划算的选择。

参考资料：经济日报 我国住房租赁市场发展空间广阔，中国房地产报 2030年租赁市场规模有望接近十万亿