马上通车！14号线+网红商圈兑出的「流量盘」，要卖多少钱？

前两天，我专程去了趟御景荟都踩盘。

这项目马上就要开盘了。听说备案均价3.2万/平，开盘当天的价格肯定还有大惊喜。

更重要的是，它家门口的地铁14号线预计年内正式通车。这可是深圳继11号线/20号线之后，第三条通车的地铁快线，从龙岗到福田仅需半小时，极大提升了深圳人出门搞钱的效率。

而深圳历史上每条关键轨道的通车，往往都对沿线物业产生深刻影响。开通前后，价格上浮30%毫不夸张。

身处楼市拐点，御景荟都的现场热度如何？

所以，必须得赶紧先来看看，实地感受一下行情的起伏。

01

深圳东部首条快线，来了

重塑城市格局！硬核资产成为“溢价担当”

一条地铁线，足以改变整个城市的节奏。今年深圳楼市最大的变量之一，就是14号快线的开通。

地铁14号线是深圳东部首条快速线路。起于福田中心区的岗厦北枢纽，经罗湖区、龙岗区，止于坪山区沙田站。它与西部快线11号线相呼应，串联起了深圳东西两翼，拉近了城市各区的距离。

▲地铁线路示意图 / 深圳市轨道交通

车辆编组为A型车8节编组，采用全自动无人驾驶模式，最高设计速 120 km/h，时速全国领先。

千呼万唤终于来了，全线车站现在已全面进入装饰装修阶段，开通在即，令深圳人倍感期待！

▲地铁14号线车厢 / 深圳市轨道交通

乘坐这条轨道，龙岗人民2站到大运，10站进福田。

大运站将被打造成“深圳东部的车公庙”，未来将有4条地铁交汇，而岗厦北枢纽，将成为深圳快速城市轨道交通成网后的第一个枢纽，即西部快线11号线和东部快线14号线的交汇换乘站。

这条快线无疑将成为深圳东部的核心主脉，让龙岗在整个城市发展的脉络愈发清晰，也刺激着整条沿线片区的经济动能。

大概率，沿线的资产价值也将被彻底重估。

不少所谓明日的预言，往往都是写在历史里的答案。

以2016年开通的地铁11号线为例，沙井当时还不名一文，谁都想象不到这个工业气质浓厚的区域，短短几年就变成了人气爆棚的“网红片区”。

地铁开通前，沙井的鸿荣源禧园2016年的二手房价格约4.4万/㎡，短短几个月通车后，即可蹿升至5.6万/㎡。溢价高达27.3%！

有人觉得当年是11号线一把把沙井拉入了深圳中心的怀里，其实你看深圳城市“多中心”的发展规律，沙井在地铁快线与规划利好的多重加持下，自己就妥妥是一片城市中心。

再比如说11号线宝安站的二手房，通车前卖8字头，通车后首次站上10万/㎡，现在再去周边看看，10万+的房源早已不稀奇。

据市场调查，深圳地铁开通前后，地铁站楼盘价格普遍上涨25-30%，地铁对于周边物业增值有明显的积极作用。

同样的剧情脚本，如今又再次在14号线上演。

当城市的格局重塑，当地铁提升了生活效能，那么地铁口物业这种硬核资产，首当其冲就是市场上的“溢价担当”。

现在看，14号地铁“南约站”直连的御景荟都，还在房价洼地里。

南约是14号快线的中段核心节点，仅需2站地即可到达大运。

大运周边二手房早已逼近关内核心区，即使在限价行情，新房备案均价也超过了5.5万/㎡。而5分钟地铁时长的南约站旁，御景荟都，此次即将入市的房源备案均价仅在3字头。

价差明显，都是未来留给你的想象空间。

02

地铁口+KK系网红商业

流量翻腾，把价值留白涂满色彩

当地铁口遇见网红商业体，会叠加出怎样的流量池效应？

御景荟都，其实有点像是复刻了当年的深圳传奇。

你如果把“大运”类比“车公庙”，那“南约”自然就比对着“下沙”。下沙地铁口之上最火的商业综合体是谁？

刚好也是京基，KKONE。

据说，深圳的网红美女最爱扎堆租住在京基KKONE一带。

扒开租金地图，以京基滨河时代公寓为例，在租房旺季的时候，43平一房租高达9500元/月，67平两房最高租到13800元/月。

一房户型的月租近万，高租金的背后是深圳新生代群体追求的生活style。作为新经济的受益者，年轻貌美又多金，她们最懂得享受当下的生活。

站在投资的角度，假如谁买下一套能拎包入住的高租金房子，相当于领养了一头“现金奶牛”！

算算账，在网红商圈买一套三四十平的房子，按总价400万，首付5成，贷款操作后每月实际支出的房贷大概1万左右。而现实的月租也抵消了月供的压力。

有业内人士算过，KKONE周边的租金收益率超过3.5%，比银行、余额宝、甚至一些股票分红还可观。

当然，目前的深圳比迪拜、伦敦的高级公寓仍有相当大的差距。不过换个角度思考，如果深圳对标的是国际一流大都市，那么现在的差距也象征着未来的空间。

京基是商业操盘的老手，在商业地产纵横驰骋十余年，深圳到处可见京基KK系的网红商业。

这些地标性商业体，包括KKMALL、KKONE、沙井京基百纳广场等，每一个都是片区的流量池和打卡点，黏聚着数百万的客流量。

御景荟都与京基滨河时代，虽然不同时代，却几乎像一个模子刻出来的。它们都处于城市的活力节点。地铁口之上，自带10万体量网红商业体，与周边的商圈、产业体形成有机联动。

唯一的不同，在于深圳东部的价值还处于“留白状态”，可挖掘的潜力巨大，这幅画卷还保留着极大的想象空间，比如未来周边要打造2.0版的科技园，比如三山两水一高尔夫球会环绕，天然具有城市的独特资源。

所以，京基一出手就超越了自己，高举高打，在宝荷打造一个城市航母级的商业地标，预计将落地一个“升级版的KKONE”。

超10万㎡的商业体量，御景荟都是片区内唯一的，也是宝荷片区首家地铁直连的集中式商业街区。

▲御景荟都地铁图

京基又一网红商业力作的诞生，承接的不仅是南约站周边，更是抬升了整个片区乃至龙岗的商业氛围，打造出一个足以媲美关内网红商圈的新基点。

把深圳中心生活，复刻到东部。

同时，这种商圈影响力的沉淀，对于以后房产的租赁、二手房交易也会有一定的影响。你可以扒一扒福田的KKONE、罗湖的KKMALL，南山的京基百纳广场等版块的活跃度，都比周边普通小区高出许多。

03

3.6米潮玩空间+住宅式园林

把现实生活搬进小红书里

说回流量池里的流量盘，御景荟都，是一个体量约68万㎡的综合体大盘。

涵盖大型网红商业、公寓、写字楼、品牌酒店等，为深圳东部尤其宝龙科技城打造出一个极具昭示性的“片区封面代表作”。

▲御景荟都效果图

高颜值的产品，如今有机会用最低的成本买入。

不仅限于深圳人购买，这是一批不限贷不限购的真公寓，面向看好深圳机遇的全国人民开放。

3.6米层高，灵动百变，面积段约33-75㎡，户户带阳台、通燃气，满足生活所需。

365天向阳生长，精致交付标准，让你拎包入住。全屋定制的人性化收纳，每一处细节都打动人。

这是一个适合年轻人安居的“潮玩地”，也适宜当作实力客群做家族资产配置的一个“保值地”。

▲示意图

我经常在B站、小红书里刷到年轻人晒自己眼下的美好生活，比如《28岁的我，终于买下人生第一套房啦》，或是一些小房间的个性化改造分享，甚至只是一些照片，炫一下自家窗外的迷人风景。每一条都是爆款。

在他们的分享里，你会真切地发现，小户型也能照样可以玩转大世界。只有把居住空间打造的井然有序，才能够妥善安放你对城市生活的热爱。

御景荟都，有意识地把自身实现成一个都市新贵的新领地。除了内部空间的细致，这个项目在社区园林上也做足了“差异化”的打造

像国外一样，不分公寓住宅属性，但求把园林做到满分的宜居。

约8万㎡的光影主题园林，比现在市面上不少在售住宅新盘的园林面积要大很多！不少被市场紧盯的网红盘，园林也都在1-3万㎡左右。

园林内部创造了不同形态的空间意境，有阳光草坪、双泳池等功能区，质感堪比豪宅体验。

▲御景荟都效果图

更新奇的是，社区配套的KK-YOUNG主题泛会所，满足了潮流年轻人群的小调调。

在这里，约朋友下来玩玩桌游、搞搞剧本杀、打打游戏，这个全龄式乐潮社区还挺带劲的。

把居住的氛围拉到满格，把网红的气质顶到了头，我个人每次看到市面上出现这种不一样的新盘都会特别惊喜。

我们常说“来了就是深圳人”，但在深圳扎根并不容易，深圳梦的真实载体就在这些别致的空间里。

内部消息说，这个房子的备案价3.2万左右，小公寓的价格，高品质住宅的享受。一定会满足市面上不少人的真实需求。

最近，股市波动很厉害，大盘重回三千点，股价被打回十年前。白天A股跌，晚上美股跌，网友吐槽这不是在压估值，而是在杀中产。

▲股市行情图

闺蜜说，“我投资几十万，在股市里白折腾好几年。倒不如在深圳多买几套房子，还能租，还能住。”

大写的，感同身受！！！

我准备赶在五一前，再拉着她来御景荟都逛一逛。网红盘的首批产品亮相，真的值得好好来看看。

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