短债压顶 “第三支箭”政策东风下福星股份首个启动股权融资纾困

房企融资“第三支箭”落地，来自武汉的房企福星股份成了第一家“吃螃蟹”的企业。

11月30日，福星股份发布《关于筹划非公开发行股票的提示性公告》。公告显示，福星股份向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%，最终发行数量以中国证券监督管理委员会核准的发行数量为准。而在福星股份之后，世茂股份、北新路桥也公布了定向增发计划。

旧改专家

福星集团官网显示，集团创办于1978年，业务范围包括新材料、房地产、生物医药等。子公司湖北福星科技股份有限公司于1999年在深交所上市，福星惠誉是其房地产开发平台，核心业务涵盖住宅开发、商业及物业经营管理、产城融合等。

在武汉，有“一个福星惠誉，半部武汉旧城改造史”的说法。作为武汉最早进入“三旧”改造领域的上市公司之一，福星惠誉成立之初就成功改造了闲置八年的化学助剂厂项目，建成福星城市花园，2003年又接手搁置10年的烂尾楼武汉第一城，改建成福星惠誉金色华府，此后相继推出了福星惠誉国际城、福星惠誉水岸星城、福星惠誉东湖城等标志性品牌项目。来自福星集团官网数据，福星集团已累计投入城市更新改造资金超过千亿元，完成更新改造面积超过2000万平方米。

2013年，福星惠誉走出湖北，向一线城市布局。是年3月，福星惠誉收购了北京宇盛宏利地产79%股权，进军北京旧改市场，开发福星惠誉福星苑项目；2017年-2018年间，福星惠誉逐渐登陆深圳、成都、西安、郑州等城市；2021年10月，福星惠誉还与广州开发区建设投资有限公司签署战略合作框架协议，外拓步伐仍在继续。

除了国内，2013年福星惠誉成功获得澳洲帕尔玛塔的普洛米娜项目开发用地，交易金额33600万元，项目面积49240平方米，项目2014年5月首期开盘就售罄。

不过，福星惠誉全国化暂停了几年，从时间上看，直到2017年才真正铺开。在福星惠誉筹谋的几年中，中南建设、金科股份等外地房企进入，挤压了本地房企生存空间；2016年下半年武汉楼市加码调控，市场成交降温，由此可见，福星惠誉走出去也是无奈之举。

拖累业绩

福星惠誉董事长为前福星股份董事长谭功炎之子谭少群，谭功炎身故后，谭少群成为福星集团的当家人。

谭少群并非房地产“老将”。据观点网报道，谭少群原本为法律工作者，接手福星惠誉后制定了“立足武汉，坚持走城中村改造和旧城改造”的路线，在他看来，旧改可以避开与大型房企“硬碰硬”的不利局面。

旧改虽然让福星惠誉在武汉站稳脚跟，但开发周期漫长。福星股份2021年年报显示，北京福星惠誉福星苑开发进度仍未在建，本期竣工面积为0，累计竣工面积未写明，但累计总投资金额约为11.24亿元，预计总投资金额为16亿元。

湖北本省的项目中，银湖孝感•孝感银湖科技产业园2009年前已开工，当前开发进度也是在建，累计总投资金额约为6.24亿元，预计总投资金额为8亿元；同样处于在建状态的福星惠誉咸宁福星城累计总投资金额约为19.58亿元，预计总投资金额约为23.72亿元。

巨大的前期投入拖累福星惠誉业绩表现。财报数据显示，2017年-2021年福星股份营业收入分别为116.59亿元、107.35亿元、95.66亿元、75.01亿元、125.44亿元；净利润分别为8.45亿元、11.35亿元、5.98亿元、3.06亿元、1.71亿元；销售毛利率分别为26.59%、30.50%、24.66%、20.78%、19.44%；销售净利率分别为10.26%、11.05%、7.03%、3.88%、2.84%。排除疫情因素影响，福星惠誉2018年营业收入与净利润就出现下滑。

福星惠誉在大本营华中地区占比也在不断减少。福星股份2021年年报显示，华中地区营业收入虽然同比增长了59.55%，约为92.99亿元，但占营业收入比重从77.70%下降至74.13%。据克而瑞武汉房企2021年销售全口径排行榜的数据，福星惠誉未进TOP20；在权益口径排行榜上，福星惠誉销售金额未53.72亿元，排名17。2022年上半年，福星惠誉才以28.78亿元销售额在销售全口径排行榜上排名11，在权益口径排行榜上排名第5。

押注旧改让福星资金链紧绷。2022年三季报显示，截至2022年9月30日止，福星股份资产负债率进一步降至71.68%，短期借款为 4.35 亿元，应付票据为 12.16 亿元，一年内到期的非流动负债为 32.64 亿元，期内货币资金仅有33.12亿元，“入不敷出”。据福星股份最新公告，公司及公司控股（含全资）子公司累计对外担保额度为879891.41万元、实际担保金额为607796.94万元。

受制于资金因素影响，福星股份2019年-2022年上半年新增土地储备项目均为0，公司累计土地储备为416.26万方，剩余可开发建筑面积为506.56万方。

此外，天眼查显示，2022年10月30日福星惠誉控股有限公司新增裁判文书，原告为中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行，被告为易爱华、吴庆、福星惠誉控股有限公司，案由为金融借款合同纠纷。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示，福星股份属于湖北本土房企，此次募资也说明地方房企迎来了融资的新机会。其次，从福星股份近几年年度数据来看，其归属净利润连续下滑，由此来看，福星股份在证监会恢复上市房企和涉房上市公司再融资后就迫切展开定增，很大可能是出于业绩下滑的压力，而且福星股份的房地产业务比重较大，因此房地产项目的推进进程受阻将会影响公司整体的发展速度，由此福星股份率先抛出定增计划，以期缓解资金流动性不足，推动房地产项目开发。