杯水车薪？福星股份定增募资13.4亿元后旧改项目建设仍然缺钱

虽然房企融资环境有所宽松，但资金紧缺的情况仍然存在。

2022年11月，证监会恢复上市房企和涉房上市公司再融资后，福星股份饮“头啖汤”。11月30日，福星股份公告称，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，拟募集资金总额不超过13.4亿元，募集资金拟用于公司房地产项目开发。

据福星股份随后公布的募集资金使用可行性分析报告显示，募集资金将用于武汉红桥城K6住宅项目、红桥城K15项目建设，及补充流动资金项目。红桥城K6住宅项目、K15项目即湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司开发的福星惠誉红桥城。

不过，据福星股份2021年年报显示，福星惠誉红桥城预计总投资75亿元，利息资本化累计金额约为13.55亿元，13.4亿元募集资金投入仍有缺口。另一方面，据武汉市住房保障和房屋管理局公布的数据，福星惠誉红桥城的销售也并不乐观。

住宅项目去化缓慢

红桥城K6住宅项目、红桥城K15项目所在地块由福星惠誉2013年以40亿拍下，包括K2、K4、K5、K6、K7、K8、K9、K11、K14、K15和K16地块。

来自福星股份募集资金使用可行性分析报告，红桥城K6住宅项目处于武汉二环汉口中心区，北侧邻江大路距发展大道约 160米，西临蔡家田路，向南连接建设大道，解放大道等汉口主干道，交通便捷。项目周边分布着多所省级示范学校，教育资源丰富。地块 3 公里范围内还有市区内少有的自然生态公园“解放公园”，配套齐全。

图片来源：福星股份募集资金使用可行性分析报

红桥城K15项目与红桥城K6住宅项目处于同一区位，周边地铁 3、6、7 号线环绕，还有万象城商圈、育才小学及解放公园等配套。

不过，销售数据显示，红桥城K6住宅项目房源共1645套，其中住宅295套，非住宅1349套；住宅已售129套，去化一半都不到，非住宅纹丝未动。据项目预售信息，这些非住宅房源为商业、办公类型物业，处于未出售状态。

而红桥城K15项目房源共1488套，其中住宅1392套，去化率约为54.02%，96套非住宅也处于待售状态。

据武汉房天下统计的数据，2022年，武汉市新建商品房成交备案152257套，成交面积17208142.93平方米；其中新建商品住房成交备案116366套，成交面积13173552.38平米。2022年新房成交套数环比下降35.17%，成交面积环比下降35.18%，其中新建商品住房成交套数环比下降41.87%，成交面积环比下降42.75%，各项数据环比2021年都有较为明显的下滑。

按照可行性分析报告中的项目经济效益评价来看，红桥城K6住宅项目预计将实现总销售收入约9.89亿元，净利润1.05亿元，销售净利率10.63%；红桥城K15项目预计将实现总销售收入约36.97亿元。

去化速度缓慢，想要实现销售目标显然有些困难，然而项目后期还需要资金投入。据可行性分析报告，红桥城K6住宅项目预计总投资66,356.89万元，截至目前，项目已投入资金35,325.47万元，未来计划使用募集资金25,556.00万元，其余资金由公司自筹解决；K15项目预计总投资228,775.77万元，截至目前，项目已投入资金143,379.30万元，未来计划使用募集资金68,508.19万元，其余资金由公司自筹解决。

商办项目销售承压

住宅销售行情不佳，福星惠誉红桥城遇到的另一大问题是商办项目的销售。

据武汉世联行数据，2022年武汉写字楼供应量73.2万平方米，成交量77.9万平方米，同比分别减少15%、增加69%，供求比为0.94，主要受本年度大量非市场交易（工抵）影响，成交量远超往年同期标准。

写字楼租赁市场上，由于武汉天风大厦、武汉天地A1和长江产业大厦陆续交付推动全市优质甲级写字楼存量升高，导致市场整体空置率爬升，同比升高约2.2%达到39%的历史新高，持续的高供应节奏加速市场竞争，租金下行。

图片来源：武汉世联行

据武汉市住房保障和房屋管理局公布的信息，福星惠誉红桥城除了K6地块外，K2、K7、K8、K15地块也已经有非住宅房源获得了销售许可，加上K6地块的商办房源，总套数数高达1540套。结合从三眼桥置业已发布的招投标信息看，商办楼宇的建设，并不仅限于上述五个地块，预计后期会有更多的商办房源推向市场。

在武汉商办市场供给远远大于需求的当下，上述房源显然的大规模供应上市，显然存在销售压力，进而可能导致项目不得不降价促销，进而削弱盈利。

如此大规模的商办项目还可能存在计提存货跌价准备的风险。据2021年年报，福星股份在2021年已经计提了1.46亿元的存货跌价准备。由于年报并未披露，上述存货跌价准备具体来源于哪些项目，尚不得知，包括红桥城K6地块在内的商办项目是否已经被充分计提存货跌价准备。