万科杀“回马枪”重夺中兴路地块70%股权，翡翠雅宾利四期来了？

传闻已久的翡翠雅宾利四期就要来了？

在万科披露的2022年12月销售简报中，“新增项目”一栏，位于上海静安区的翡翠雅宾利四期项目赫然排在第一位，万科拥有权益比例为70%，需支付权益地价为84.42亿元。

图片来源：万科2022年12月销售简报

企查查显示，项目所在地块的开发公司上海北万置业有限公司（以下简称“北万置业”）也在1月4日发生企业人员重大变更。上海静安国有资产经营有限公司退出，新增股东上海万科企业有限公司、南通万语企业管理咨询有限公司，合计持股70%；企业法定代表人也从吴超变更为于佳兴，公开报道显示，于佳兴同时也是上海万科天空之城的项目合伙人。

图片来源：企查查

“曲线拿地”？

翡翠雅宾利四期所在地块为静安区中兴社区C070202单元304-03地块，属于近年来上海内环内“稀缺”资源。2022年9月上海第三批集中供地中，北万置业以120.6亿元底价夺得该地块，起始楼面价47840元/平方米，房地联动价13.3万/平方米。

值得一提的是，北万置业原为万科与上海静安国有资产经营有限公司共同持有。2020年，万科、华润、中海因为涉嫌“围标事件”，市场传言三家被禁止拿地，因此北万置业拿下中兴路地块普遍被业界视作万科“解禁”的信号。

不过，变更记录显示，土拍前夕万科却突然全部退出，上海静安国有资产经营有限公司持股比例上升至100%。然而地块到手不足一个月，上海静安国有资产经营有限公司又在上海联合产权交易所挂出了其持有的北万置业70%股权准备转让，意欲找到合适的合作方“接盘”。

很难说万科再度拿下北万置业是不是“曲线拿地”，但2022年上海市中心豪宅成交的火热有目共睹，入市的新盘中如龙盛福新里、保利静安天悦、珠江安康苑、华润仁恒苏河世纪都创下开盘即售罄的好成绩。而在房天下搜索，万科上海当前在售的新盘中，也只有位于嘉定安亭的万科掌心湖·原舍，还有位于嘉定新城等待上市的中建万科未来城市，想要补货的心情不难理解。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，首先万科其实对于上海房地产市场还是很看好的，其次就上海豪宅市场来看，汇集全国乃至境外的资金，整体行情仍然向好。此外上海豪宅市场仍然有供求矛盾点，价格“天花板”还没打开，管控比较严格。换句话来说，豪宅的价格和价值是不匹配的。所以对于开发商而言，只要拿到市中心的土地，又有明确的房地联动价，可获得的利润很容易计算，加上当下的市场行情，只要建造完毕并没有太大的销售压力。

预计货值可达约159.6亿元

从地块指标来看，万科雅宾利四期容积率5.75，限高170米（商办部分），总计容建面约25.2万㎡（万科总权益建面约17.6万㎡），商业占比≥11.9%，办公≤35.7%，住宅≤47.6%。

其中，住宅部分计容建面约12万㎡，下限套数660套，最大套均面积约182㎡，房地联动价13.3万/㎡，住宅预计货值可达约159.6亿元。市场消息称，项目将推出100㎡2房，140㎡3房、180㎡3-4房，250㎡4房。

公开资料显示，万科翡翠雅宾利前期总建筑面积约50万平方米，占地面积为20.624公顷。项目是由9幢29-32层高层、5幢叠加别墅组成，总共777户。作为静安的品牌豪宅，项目以高端奢华为主要设计理念，以翡翠系列功能体验为主动线。

项目位处静安区中兴路699号近西藏北路，距离人民广场约2.5公里，离苏河湾仅1公里，项目周边环伺南京路商圈、陆家嘴商圈、静安寺商圈、苏河湾商圈、四川北路商圈、大宁商圈等多个市级商圈，居住氛围成熟。

交通方面，项目属地铁8号线中兴路站上盖物业，距离1号口仅620米，两站路即可到达人民广场；距离4号线宝山路站721米，3号线东宝兴路站990米。对于市中心拥堵的交通情况来看，三线环绕，地铁更方便出行。如果选择自驾，项目毗邻南北高架、内环高架，距离南北高架永兴路口仅500米，可快速到达苏河湾、人民广场、陆家嘴、静安寺等多个市级商圈，出行便利。

商业方面，由于项目地处市中心，商业、教育及医疗等各方面配套较为完善。项目一公里范围内就有虹口龙之梦及大悦城两大购物中心，且尤其是在大悦城二期开业的情况下，整体生活氛围提升，市中心的便捷生活触手可及。

医疗方面，小区200米外有静安中心医院（长征医院分院）、毗邻第一人民医院、长征医院、闸北中心医院、中医医院、上海市第十人民医院等优质医疗机构。

生态休闲方面，项目对面是占地4万㎡中兴绿地、闸北公园距离小区不到800米，周边还有大宁绿地、浙北绿地、四川北路绿地、延中绿地、海伦公园、鲁迅公园等生态景观。