北京
最近不少人讨论“提前还贷”的事情，甚至一度上了热搜。
本来这是一个居民主动降杠杆的行为，结果银行先坐不住了，有取消线上还款通道的，有让客户预约排长队的，甚至还有提高最低还款额度、违约金的。
白马商评咨询了一位在老家银行工作的同学，得到的回复和媒体报道差不多，确实需要排队。
紧接着又咨询了另一位在北京招商银行工作的同学，只需提前30天预约，没有预约金、没有次数限制。
问了一圈下来，不同城市、不同银行的差别比较大，但设置门槛的现象也确实不少，尤其是中小城市的银行。
今天就来聊一聊，银行为什么在意你提前还贷？未来提前还贷潮会不会加剧？
房贷对银行有多重要？
居民提前还贷有两个较为重要的原因：
第一是前面提到的居民主动降杠杆。近几年，在疫情影响下，居民预期普遍收缩，减少支出、增加储蓄、考研考公，大家追求更多的安全感，一些人希望降低负担、减少负债。
第二是近期不少城市降低了首套房贷利率。很多早期购房者认为自己吃了亏，不愿继续承担高利率，短期内没有多余开支的情况下就倾向于提前还贷。
每个人的情况不同，提前还贷是否“划算”不能一概而论，但银行为什么要设置门槛、阻止提前还贷呢？
银行的商业模式简单讲就是吸收存款、发放贷款，以较低的利率吸引你存钱、再以较高的利率把钱贷出去，一进一出就产生了收益。
早些年，银行主要做的是对公的生意，也就是到企业那儿揽储、放贷。那时候，银行对居民客户的态度很一般，相信很多人都吐槽过银行服务差。
现在的情况不同了，大型银行都在进行零售转型，零售业务已经是银行非常重视的板块了。
以国有股份制大行中国银行为例，2021年，该行个人金融业务营收较5年前增长35.92%，公司金融业务则下降了0.47%。
从2020年开始，中国银行个人金融业务占比反超公司金融业务，成为第一大业务板块。
行业标杆招商银行2021年零售业务、批发业务收入占比分别为54.04%、40.38%，前者较5年前增长高达65.16%。
无论从业务占比还是增长态势上看，零售都是银行不能放松的业务板块。
零售业务跟房贷有什么关系呢？巧了，个人住房贷款是零售业务的重中之重。2022年上半年，工农中建交邮六大行的个人住房贷款占比平均近3成。
业内普遍认知是，房地产贷款是银行的优质资产。按照过往的经验看，房子保值升值、流动性又非常好，有房子作为抵押，银行就不怕坏账。
2022年上半年，头部银行个人按揭贷款不良率均在0.5%以下。
如此优质的资产、贡献着稳定的营收，你要提前还贷，银行能不急吗？
提前还贷会不会成为潮流？
言简意赅地回答这个问题，不会。
银行的问题在房地产。如果房地产下行，断供风险上升，银行非但收不回房贷，手里的房子也要贬值，这是一个银行、买房人双输的局面，这种局面扩散开来，一定会引发系统性金融风险。
所以，这种情况绝不允许发生。
这一轮还贷潮引发的原因之一是不少城市降低首套房贷利率，房贷利率下调的目的在于提振房地产市场。今年的房地产市场至少不会太冷，资金回报率上升后，一部分人会因此打消提前还贷的念头。
在降低首套房贷利率之外，还有一则容易被忽略的消息——“带押过户”的推广。
过往虽然中介机构也能为尚未还完贷款的卖房人提供过桥资金，但一是需要额外负担资金成本、二是操作流程相对复杂，增加了二手房流通的难度。
站在银行的角度，绝对是赞成“带押过户”的，因为不需要提前还贷，个贷业务就不会因二手房交易而产生波动。
其实，“带押过户”早在去年8月就已经在济南推出了，这也说明提前还贷不是新问题。
总之，在节后一系列暖风之下，今年的房地产市场不会太差，居民的资金回报预期不会太差；此外，存量住房贷款利率下降亦有空间，LPR自2019年改革后，央行多次下调，呈现阶梯式下降的趋势。
提前还贷的现象不会蔓延。
当然，不得不说，这么多年过去了，银行还是老样子。
说到底，个人按揭贷款不过是银行推出的一款产品，消费者理应有买卖自由，银行岂能强买强卖？
此时，银行应该做的是尊重客户的自主选择，大开方便之门，借机提升信誉、树立品牌形象，而不是相反。
我们也可以睁大眼睛看看，当出现问题时，哪些银行和用户站在一起，哪些银行在千方百计为难用户。
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