3.7%历史最低！提前还贷最长等半年，利率还要降？

楼盘报告|热点分析| 区域板块 | 土地市场

※全文约2100字，阅读全文大约需要3分钟

3.7%！

部分城市房贷利率已经降至历史最低！

相比之下，2021年大部分首套房贷也达到6%。

“如何提前还房贷”，成为开年最热议的话题！

从“有钱没钱，也要买套房”到如今“有钱没钱，也要提前还贷”，提前还贷正成为一种新选择。

3.7%，降至历史最低

2个点息差，100万少还44万！

提前还贷从去年底就开始涌现。

到今年初成为“潮流”，随着房贷利率走低，形成的“利率差”，使得提前还房贷成为热议话题。

最新数据显示，截至今年1月低，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个。

具体来看，首套利率4.0%的有2个城市，利率3.95%的有4个城市，3.9%的有9个城市，3.8%的有11城，首套利率3.7%的城市有4个，目前为全国商贷利率最低水平。

▲来源泽平宏观

房贷利率降得这么猛，对于购房者来说，提前还贷是再正常不过的行为。

特别是对房贷利率在高点的人来说。

2020年房贷基准利率基本在4.8%左右，但是由于彼时政策打压房地产，普遍上浮30%左右。

在2021年前后，房贷利率基本在6%左右。

▲来源贝壳研究院

上面这张表在当年传播很广，成都首套房贷已经达到6.13%，并且贷款额度一般都等6个月以上。

时隔不到两年，如今还款却要等上半年，是不是有种“时过境迁”之感。

客观来看，目前利率下探到4%以下的是三四五线城市，一二线城市仍然稳定在最低4.1%的基准利率。

来计算下，2个点的息差，可以节省多少利息呢？

以100万房贷贷款30年为例。

▲100万房贷利差44万！

按照高点6%的利率计算，30年总计产生利息115.8万；按照最近的4%左右利率计算，30年只需要支付71.8万利息。

100万房贷产生的息差竟然达到了44万！

更别说一二线城市一套房几百万，上千万的房贷，更是一笔不小的数字。

资产配置荒

有钱没钱，提前还房贷

即便还着6%的房贷，如果房价每年上涨10%，还有人会着急还贷款吗？

答案是，这样的房贷再给我来几百万，越多越好！

这样的情形，还真有过，就是2016年前后。

▲ 来源网络

购房者王先生，2016年贷款在成都高新区买了一套房，当时单价1.7万。

因为贷款资格上有瑕疵，利率超过了7%，即便这么高的利率，现在看来也十分划算，这个小区房价已经涨到3.5万/平米。

试想，如果房价还能每年涨个10%，那不会有人提前还6%的房贷。

房价上涨势头，在2022年彻底掉转，并且市场对2023年的预期，显然也不乐观！

随着，2022年房价有所下调，购房者不得不更加在意资金成本。

如果在房价原地踏步情况下，500万房产，资金成本6%为例，一年利息将达到30万。

资金成本，已成为购房者最大负担。

投资房产不挣钱，投资其它资产呢？

数据表明，中国老百姓资产配置三大方向为：房地产、理财和存款，金融资产只占2%，这和身边人人炒股的印象并不一样。

2022年，理财和存款收益也遭遇下滑。

▲ 来源网络

普益标准数据显示，2022年末，存续开放式固收类理财产品近三个月年化收益率平均水平为-1.28%，环比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，环比下跌0.75%。

理财跌破净值，赎回之后都变成存款。

去年末银行个人存款创下121万亿新高，有资产荒，也有理财变存款的原因。

算下来，平均每个家庭存款超过20万！

如果有房贷，存在银行的收益就等同于“负利率”。

▲ 来源网络

目前来看，至少站在今天这个时间点，房地产、理财、存款收益都很难跑赢房贷利率。

手上100万现金，投资收益只有2%，甚至还可能亏损，购房者选择提前还贷，再正常不过。

当年“贷款难”，如今“还贷难”

最长周期需要等“6个月”

另一边，对于提前还房贷，银行“并不情愿”。

2月9日，张超致电建设银行，想要提前还房贷，但被告知要到5月份去了。想要更早还款，可以在银行APP上抢额度，因为总行给的额度有限，能否抢到看运气。

随后，张超向银行、银监会、12345多渠道反映不能提前还贷的情况。银行致电他表示，可以线上线下同步登记还贷需求，抢到额度几率更大。

▲提前还 款普遍需要等待几个月

张超这样的情况，是目前“提前还贷”的普遍遭遇。

目前不少银行都要求客户通过申请、登记、等待额度等过程，除了招商银行最快，一般申请通过后，可以“即时还贷”，其它均需等待，最长等待6个月才能预约上。

一家大型银行客户经理表示，每个月总行都会给到一个还款额度，各分行也要向总行预约登记额度。当月额度用完之后，就会往后延，几个月很正常。

还有银行要求客户购买理财等产品，可以提前还款。

银行不希望客户“提前还贷”，道理很简单，房贷是优质资产，前期的高利率给银行带来高收益，提前还对银行并不划算。

未来房贷利率还有进一步下降的空间吗？

▲ 来源网络

1月时，部分机构认为LPR（尤其是5年期）可能会下，但这一预期落空。开年后，经济逐渐复苏，降息的预期有所下降，但是考虑到房地产市场总体起色并不明显，未来房贷利率仍还有进一步走低的可能。

主笔：蒋升涛

编辑：小甜甜

※声明

本公众号刊载此文出于传递更多信息之目的，文中部分图片来源于网络，如有侵权请联系小编进行删除。

文章由《成都购房指南》团队原创，请勿擅自转载、复制、抄袭。若需转载，请联系后台编辑，授权方可进行转载，违者将追究相关法律责任。