你敢信？过去13个月成都房价一直在涨

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上周，国家统计局公布了70个大中城市房价指数。

上海、合肥环比涨0.8%，位列第一梯队。

成都，上涨0.6%，位列第二梯队。

可以看到，新年之后，不仅售楼部开始人气上涨，成交量放大，价格也开始有所回升。

大家都知道，量价齐涨，才能代表市场热度回来了。

但是，一个月的数据有很大偶然性，并且0.6%的涨幅也并不显著。

因此，我们以国家统计局70个大中城市数据为准，把去年以来成都每个月的房价变化拉出来一看。

非常意外！

▲ 来源：国家统计局

虽然2022年经历了房企暴雷、断供潮、高温拉闸限电、疫情封城……但成都房价却结结实实连续涨了13个月。

上一次下跌，还在2021年的12月份。

成都，是率先全国一年回暖？还是从来没有跌过？

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新年之后，楼市回暖的消息不断，有更多人开始关注楼市。

从我们走访各个售楼部的情况下，的确比去年要热闹。

100人抢一套，1分钟卖一套的新闻……不断传播，大家情绪开始高涨。

但是，作为明白操盘的人都知道，要炮制1分钟卖一套的场景，并不难。

蓄客三个月，集中选房三分钟，100来套房，也很容易创造出1分钟卖一套的“奇迹”。

透过“这些轰动性”新闻，如何知道是真回暖，还是表演式回暖？

也不难。

一是看成交量有没有起来，二是看房价有没有涨，至少不是以价换量！

特别是第二点很重要！

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我们再来回顾下，去年成都的成交情况。

去年，全国房地产市场，包括北上广深，都十分低迷的行情下，成都有点“一枝独秀”的意思。

虽然，成都新房市场1845万平米的成交量，相比高峰期2500万平米，有一定差距。

▲ 来源过往成交数据

但是15.1万套的二手房成交量，可以说是“傲视群雄”，套数上仅次于上海15.4万套。

更重要的是，成都二手房成交面积是超过上海的。

很多成都业内人士，也很震惊。

这个成绩为什么不容易？要知道，上海是非常非常特殊的存在。

特殊在，上海2020年、2021年，二手房成交套数都是新房的3倍！新房成交9万套，二手房大约有28万套。

上海，很早就进入了二手房（存量房）时代。

成都在2022年，能和上海二手房打个平手，很能说明成都的购买力。

那么，成都二手房为何突然爆表？

这个问题此前分析过很多。

有政策原因，比如二手房指导价放开，限售放开等。

但另一个更根本的原因或许被忽略了。

就是“购买力”，这是很难被抑制的。

为什么有的城市，无论怎么刺激，给购房补贴，送户口……购买力也起不来？

成都，给点阳光都能灿烂？（成都目前新房仍然限售）

很大程度上，归功于购买力。

2022年，我们看到的是新房市场萎缩，但购买力其实并没有萎缩，新房实际上是给二手房让出了份额。

注意，这一点很重要！

理解了这一点，你会发现，成都去年新房虽然是“小年”，但二手房弥补了新房空缺。

两者相加，2022年成绩并不难看。

只是新房市场对应的是开发商，销量骤减，房企困难，市场更容易感知到这种艰难。

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可能有人会认为，这很难说明问题，毕竟二手房挂牌量太大，最高20万套供应，成交放大很正常。

所以，前面说了，市场底子是否牢固，回暖是否有根基，不仅要看量，更重要的一点要看“价格”。

开篇提到的过去14个月，成都的价格变动。

我们从国家统计局，把成都2021年12月以来的房价涨幅统计出来。

的确很意外。

2022年，说是过去二三十年最艰难的一年毫不夸张。

但是从2022年1月到12月，成都新房和二手房的环比，每个月都为正，也就说每个月都是上涨的。

去年一年，大部分城市都在跌。

今年1月，70大中城市终于有所回暖，也只是止住了“跌势”。

新华社的标题是“时隔一年，七十大中城市新房价格首现止跌”，太不容易，70个大中城市作为全国最优质的城市，也跌了一年。

▲ 来源网络

为什么，我们统计的成都一二手房价格涨幅表，是从2021年12月开始？

因为，2021年12月是成都上一次跌！

随后的2022年，虽然经历了高温拉闸限电，疫情封城，但价格始终“稳中有升”，这一点在所有城市中，算是“独一份”。

另外，大家发现没有，新房和二手房的两条曲线，基本同频，走势相同。

虽然，我们说新房户均132平米，二手房户均95平米，两者相差巨大，是两个不同的市场。

但是价格涨跌趋势一致，说明一二手仍然是“关系紧密，共振的市场”。

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既然是一个市场。

对我们的启发是，二手房的卖家，极有可能进入新房市场。

这对判断今年的市场非常有帮助。

置换，会不会是2023年新房市场最大行情？

非常有可能。

第一，新房市场仍然以改善为主，132平米户均面积，恐怕仍是2023年的基本盘。

从操作上来说，筹资置换，是很多人的打算。

第二，这几年的产品进化实在太快，特别是2017年城市降容之后，为市场做出更优秀的产品，提供了基础。

不到120平米的户型，做2T2板楼，两北通透套四，在过去不敢想，iPhone14出来果粉又要换机，是不是很正常。

第三，去年新房市场份额被挤压，有房企暴雷的原因。如今在强资金监管，以及保交楼等政策下，烂尾的风险更低了。

大家对新房的信心还会回来一些。

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二手房成交爆棚。

还有一个很重要的意义，被忽略了。

就是真实购买力。

什么叫真实购买力？

大家想一下，从2016年调控以来，万人摇不断涌现，直到青秀未遮山出现7万人摇号的“历史场面”。

为什么？

一二手倒挂！

包括其它城市的媒体也会说，成都市场热火朝天，不过是因为价格倒挂，成都人有“新房癌”，打新有“剪刀差”。

话糙理不糙。

有价差，都想入手，无可厚非。

但是去年成交的15.1万套二手房说明什么？

二手房没有任何价差，还有创纪录的人在买！

这些购房者，是真真正正为了居住，为了在这个城市落脚生根，用掉了自己的“房票”。

为什么这一点很重要？

因为，2023年开始，成都有“剪刀差”的盘，恐怕一双手也能数过来。

如果大家还是冲“剪刀差”买房，那2023年注定很难。

正因为，2022年大家对价差已经不太敏感，2023年才有可能继续上扬的势头。

主笔：蒋升涛

编辑：小甜甜

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