二手房如何还价？行业报告：砍20%也不过分！

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成都这轮回暖，率先从二手房开始。

大家都知道，去年成都二手房成交15.1万套，和上海并列第一梯队。

如此多购房者在买卖二手房，面对高昂的“挂牌价”，知道怎么“砍价”吗？

日前，成都房地产经纪协会（下称“房经协”）年报显示，挂牌价和成交价之间的差，单月最高达到16.7%，也被称为议价空间。

中介人员告诉我们，某些房源挂牌价，勇敢砍掉20%，也有成交的。

01

平均溢价空间8%

砍价20%，也有成交！

关于二手房，大家最关心的恐怕就是“价格”。

这份报告统计，成都2022年二手房成交均价1.6万/平米，每月波动不大，均差只有3.5%，说明这一价格有十分坚实的基础。

▲ 来源：成都房经协

这个数据还告诉我们很有意思的一个事情。

二手房挂牌价和成交之间的议价空间，全年算下来，有高有低，但总体在8%以上的高位。

也就是说，成交价普遍要比挂牌价低8%。

其中，最夸张的2月和5年，成交价整体比挂牌价要低16.7%和16.5%。

也就是说，某些房源，面对挂牌价，勇敢的砍20%，也不是不可能成交。

成都一位中介负责人私下给我讲，的确有部分房源，砍掉20%最终成交的。

当然，一些热点优质板块，议价空间十分有限。

▲来源：网络

金融城最近成交的这套招商大魔方房源，挂牌价896万，成交价875万，议价空间只有2.3%。

▲来源：网络

文儒德最近成交的这套222平米户型，挂牌价1680万，成交价1547万，议价空间7.9%。

不同地段不同房源，会有不一样的议价空间。

买二手房一定多看、多问、多观察，货比三家不够就货比十家、二十家。

02

一二手房，全面回归“主城”

成交量来看，去年一共成交7.5万套。

你可能会说，不对啊，成都去年不是15.1万套二手房成交量吗？

别急，7.5万套，是来自房经协会员单位的汇总。

毕竟，不是每家二手房中介，都加入了房经协，个体店、夫妻店，还有很多在协会之外。

我们可以把这7.5万套，当成大型抽样调查，一半的调查样本，相信还是很有说服力。

▲来源：成都房经协

先来看，成交的区域，“5+2”主城占比达到了53%，新6区（指二圈层6区+青白江），占据了42.3%，三圈层只有4.7%。

去年成都提出回归“中心城区”，这一趋势再次得到验证。

一二圈层（含青白江）所在中心城区总占比达到95.3%，全城成交看一二圈层基本上就可以了。

报告里面，还有新房的数据。

为什么有新房数据？

这里需要解释下，房经协会员单位有新盘代理营销公司，比如正合地产就是这类机构。

▲来源：成都房经协

在房经协的这组数据里面，2022年“5+2”区域的成交套数占比达到了42%，相比往年，有明显提升。

请注意，这是成交套数。

主城的价格和面积往往更高，所以可以推断，主城的成交额占比，还要更大。

过往，常常有种论调认为，主城没有地，向四环五环外更广阔的天地发展是大势所趋。

其实，摊大饼的方式，只能让城市“大而不强”，未来更注重内在质量提升的城市发展，主城仍然大有可为。

03

小户型，绝对主力

改善，也在跑步进场

哪些户型，在二手市场最受欢迎？

都知道，去年二手房成交的平均户型面积是94平米。

但具体面积段分布，并不清楚。

这份报告，让我们看到了颗粒更为细致的产品分布。

▲来源：成都房经协

从上图可以看出，90平米以下户型占据了绝对多数，达到58%，近6成。

其次是90-144平米，占据了35.6%。

144平米以上占比6.3%。

90平米以下小户型，是去年二手房交易绝对主力。

原因有几个：

一是，新房市场小户型太少了，除了人才房，很难在主城看到90平米以下户型。

二是，小户型总价低，对挂户口、上学来说，小一点也能接受。

三是，二手房没有价差，面积够用就行，一般不会贪大。

这里面有一点特别注意。

从趋势来看，大面积房源的成交在逐渐增加，小面积在逐渐减少。

这说明什么呢？

改善开始下场了，改善才是最终刺激市场回暖的客群，改善客群正在跑步入场。

“小换大”也是二手房市场的特征，大户型开始走俏。

改善放量，这个趋势，极有可能在2023年延续。

04

销售渠道仍在洗牌

线上线下融合，还无数可能

去年二手房成交放量，可能会觉得中介赚得盆满钵满，个别有可能，但整体而言，其实并没有。

报告显示，2022年底中介门店数量比年初减少了4.2%。

这一点，此前我们做过分析，由于不少中介也把新房作为重要业务，因此2022年新房市场的不振，对中介的影响很大。

疫情也是其中一个原因，中介也是要靠线下带看成交的行业，不能出门影响也很大。

但令人意外的是，在新房行业集中度提升的情况下，中介却越来越分散。

▲来源：成都房经协

上图显示，单店和个体形式存在的中介，占据了95%，而规模化的中介只有5%。当然，一个贝壳系就可以抵得上无数的个体。

总体来看，报告也认为，经纪人独立开店的趋势仍然在增强。

另外，去年成都持牌经纪人5.7万人，减少了11%；新增从业人员更是同比减少了 44%。

持牌经纪人包含了新房销售人员，新房市场的不振，是从业人员减少的重要原因。

销售的演变说明什么？

经纪行业的进入门槛仍然不高，大品牌中介的护城河仍然不够深，渠道越来越分散是事实……

抖音、快手、58同城等线上平台向线下不断渗透。

以58同城为代表的诺家发展较快，全城已有96个门店，而快手已经在地产领域拿下了百亿销售成绩，抖音在幸福里之后，继续孵化麦田……

线上线下的融合，在未来仍然有无数演化可能。

主笔：蒋升涛

编辑：小甜甜

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