合景泰富，要准备退出广州旧改市场？

林立于广州CBD众多高端写字楼之间的IFP，是合景泰富在广州旧改市场浓重的一笔，但也许仅有的一笔。

前几天，黄埔区双沙经济联社发布了一则有关该村旧改项目合作企业、项目合资公司股东变更事项公告。

变更主要变化包括：区属国企知识城城市更新集团控股公司广州知城宏胜将成为主导企业，广州合景控股、睿天投资为成员企业，香港同创投资退出了操盘企业名单；

体现在项目公司股权结构上，广州知城宏胜持股比例达到34.3%，广州合景控股由31.85%降到12.25%，睿天投资由4.9%降到2.45%。

做了一个表格，可以清楚地看到具体变化。

双沙村旧改，是一个充满故事的城中村改造项目。

早在2018年10月，该村启动了旧村改造前期工作，包括全村房屋数据测量、实施方案编制、部分集体物业动拆；同时，合景泰富的身影随之浮出水面。

2020年3月，双沙村首期启动举行了动工仪式。同年6月，双沙村旧改拆迁方案议论稿流出，采取了“拆一补四”“多退少补”的方案，以及金额不小的临迁费、限时奖励。

双沙村旧改顺利启动，少不了合景泰富的推动。

故事的冲突，出现在项目公开招商合作企业环节。2021年4月，双沙村旧改启动招商，参与投标名单除了合景泰富联合体之外，还有被视为“野蛮人”的万科。

当时，万科“工作人员”进入双沙村宣传，却遭到了该村治安队、村民的抵制。

万科的横空争抢，系其在广州市场土地储备“粮仓即将见空”、持有的几个旧改项目迟迟没有新进展，以及新组织架构完成调整、旧改业务成为重要发力点。

不过，合景泰富还是成功拿下双沙村旧改项目。随后，该村推进工作进入正轨，也相继出现在黄埔区重点旧村改造推进名单中。

双沙村旧改，先后完成批复、控规调整方案修改。以及，今年2月初广州高质量发展大会上，广州计划投资2000亿元推进127个城中村改造，双沙村旧改是新开工项目之一。

一切准备待绪，合景泰富却选择了退居幕后。

实际上，主导权转让、持股比例大幅度下跌，还隐藏着另一个重要信号，合景泰富或许准备退出广州旧改市场。

为什么这么说？根据在哪里？

无逻辑观察统计整理，合景泰富目前在广州共有10个旧村改造项目，合作、介入各有5个。

介入项目中，除了思贤村旧改之外，其余4个项目基本属于前期工作，没有投入太多成本，退出影响不大。

思贤村旧改，番禺区原计划在2021年下半年完成招商工作，当时，合景泰富为了确权相应加大力度推进相关工作。结果，该村一直未走到招商阶段。

旧改核心特点就是存在诸多不确定性，变化始终快于计划。这样的特性也体现在合景泰富合作项目中。

除了双沙村之外，南岗南、吉山村2个旧改项目是原本有希望完成转化、销售的。

可惜，“大拆大建”限令之后，南岗南旧改作为未批已拆项目，总拆除率超过8成，未能继续动工建设，对于合景泰富来说，需要不断投入成本。

于是，南岗南旧改直接陷入“烂尾”。无利可图，退出才能及时止损。有知情人士告诉我们，合景泰富有意出售南岗南旧改，但未能找到买家。

吉山村旧改恰是在限令出台时，完成了招商工作。但是，关于吉山村的改造方式却一直没有确定，旧改城市展厅如今也变成了餐厅。

政府在一则公告中，吉山村旧改变成了“有机更新”。另有消息称，广州城投将全面接管这个旧改项目。

富力、合景这次联手，未能像猎德村一样再续辉煌。所幸的是，双方还没有投入过多的成本，脱身也容易。

红卫村（三四社）、石下村2个旧改项目，在签订前期服务商合作协议之后，也一直未有新进展。一个属于前期工作项目，一个不在计划中，距离实现转化还十分遥远。继续推进，显然不符合实际。

总体来看，10个旧改项目中，仅有1个是可以继续推进的。如今，这一个也将转由黄埔区属国企主导。

不过，在旧改市场风口时，合景泰富也满怀信心。

2021年全年业绩会上，合景泰富高管相继表示，合景目前推进有34个旧改项目，料今年转化3到4条村，且每年预计转化3到4条村。

“这些旧改项目预计总可售面积约2200万㎡，总可售货值约6500亿元，预计可出租商业物业约430万㎡。公司将全面发力城市更新，深耕大湾区旧改，加速突破，力争快速转化供货。”

回想起来，2007年，广州城市发展东拓，临近老城区、一片农田的猎德村和冼村率先启动城中村改造。

抓住时机的富力、保利、新鸿基、合景泰富、天伦控股，成为了第一批吃到旧改红利的企业。

那时的旧改，复杂、隐秘且乱象横生，但能在广州未来CBD打造地标建筑，项目“暴利”又有可观租金收入，让参与操盘的房企尝到了甜头。

富力、保利不断插旗标地，成为了广州旧改市场的“两大霸主”。合景泰富却是中规中矩。

统计整理，目前，保利、富力在广州旧村改造上均有接近30个项目（包括完成改造、合作、介入项目）。

尽管2021年8月住建部出台了“大拆大建”限令，然而作为民企的富力地产依然看好广州旧改市场。

很早之前，无逻辑观察参与了富力地产与银行、政府部门一场内部沟通会议。富力地产高管在会上透露，公司还是一如既往看好广州旧改市场，但是新规之后，资金收紧、文保要求提高，希望银行、政府相关部门能在这两个方面提供扶持。

作为央企的保利，更不会退缩。

如今，双沙村旧改命运，或宣告合景泰富正在准备告别广州旧改市场。