神盘“天府半岛”不摇号？！但是……

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▲曾经“恒大天府半岛”，已更名为“天府半岛”

听说“天府半岛”不摇号时，不少人和我一样还是有些冲动。

先说下，为什么不摇号。

去年成都出台新规，200平米以上房源开发商“自行销售”！

所以，“天府半岛”有好几栋大户型，都不用摇号，包括著名的“三叶草”。

除了“三叶草”，2T2的235平米户型楼栋，还有3栋未售。

这次取证的就是其中一栋。

单价2万，带装修+2车位

对比之下，难言“剪刀差”

不少人和我一样，第一时间关心的还是价格。

那就先回答下价格，带装修（含三大件）均价1.6万，这个价格应该是很香了。不过，附加条件是每户捆绑两个车位，每个40万，一共80万。

▲ 图源网络

算下来，“235平米住宅+2个车位”，总价470万，单价2万左右（不同楼层价格各异）。

看上去很划算，毕竟城南的大平层单价从2.5-6万都有。

但是“天府半岛”有些特殊。

一是，因为恒大前期折腾，加上烂尾等问题，整个楼盘品质和形象有所折扣，在卖的过程中，会有所掉价的。

小区目前在售的二手房2万左右。

二是，整个样板间看完，感觉产品停留在10年前，放在现在有些过时。

前面说了，城南200平米以上大平层2.5-6万都有，但“天府半岛”因为历史特殊原因，其价值，有必要拿出来单独“估一估”。

也就是说，很难用“城南大平层”或“天新大平层”的价值去衡量它。

▲ 本次开盘的33栋，2T2全部235平米户型

有两个价值维度，值得参考。

第一个维度：这次所开的33号楼，位于“天府半岛”三期，看下三期二手房，大多数挂牌价在2万左右。

还可以找到不少挂牌价在1.8万的装修房。

▲ 图源贝壳

这个二手房价格，显然会让看235大平层的买家，心里“打鼓”。

第二个维度：对比“天府半岛”200平米以上的类似房源。

查了下，200平米以上大平层，二期居多，清水价挂牌在2万左右。

看价格，还不算低的离谱，不过挂牌时间短则3个月，长则1年、2年，说明“天府半岛”大户型找人接盘很难。

将来急用钱想要出手，接盘的人少，马上能拿到钱的可能性不大。

所以，无论从同一组团地块对比，还是整个大盘同类户型对比，2万精装价，都很难看到“剪刀差”。

这也是很多人，难以下决心的原因。

要是捆绑80万的车位心里不好受，也可以理解成，精装单价2万，赠送2个车位。

道理一样，但换个方式安慰自己，可能好受一点。

国企入主，承诺6月交房

定位不清，同一组团刚需到联排

由于是现房，现在可以看“实体样板间”，加上国企百分百控股“天府半岛”开发商，交付方面应该不会出岔子。

从企业查，可以看到，成都心怡房地产开发有限公司已经被中国对外经济贸易信托有限公司接盘，百分百控股。

▲ 图源网络

楼栋已经封顶，按照售楼部消息，装修在去年已经完成，现在主要是在做清洁，交付就可以入住，甚至都不用敞甲醛。

这次所售33号楼，6月底就能交房，前提是款项已经付清。

重点看下产品。

“天府半岛”的住宅，每个组团基本都是沿“锦江”以C字型排开布局。

这样可以让所有楼栋最大程度享受到“江景”视野。

2栋235平米大户型位于C字型两端，可以视为“拥有一线江景”。

▲ C形布局的两端为235平米大户型2T2楼栋

这样排布，让所有组团都能“景观”、“视野”最大化。

并且，C字型，可以形成巨大中庭，对比现在的楼盘，“实属难得”。

走在小区中庭，觉得十分宽阔，空气对流感强。

面对江景，有心旷神怡的感受。

▲ C形布局，营造出的大中庭

最主要的缺点在于，产品定位不清晰。

三期组团以高层为主，特别是113平米起步的户型较多，整个小区总体偏刚需。

两端却布局235平米大户型，加上C字型临江部分，还布局了一排“联排别墅”，总价预计1千万起。

不同类型产品杂糅在同一个组团内，一千万的业主，也很难说是住在“高档小区”。

▲ 高层楼下为联排别墅

类似这样“高低配”楼盘，也有过不少“教训”。

比如，南湖国际社区，刚需配400平米以上的超级大户型，结果是豪宅品质上不去，价格也只能向刚需看齐。

▲ 图源贝壳

遗憾的就是，“天府半岛”大平层处在一个定位不清晰的组团。

这样的“豪宅”，想要走出独立行情，难。

产品停留在10年前

一线江景，视野加分

单看33号楼，还是有一些优点。

33号楼为2T2设计，一楼为架空层，高度大约5米，门厅较为老式传统，呈现朴素。

进入大堂后，两部电梯在左右两边“背靠背”开门。

这样的好处，设计师考虑的是“私密性”，做到一梯一户。

但问题是，两部没有串联的电梯，等待时间会更长。毕竟，整栋楼高42层。

▲图源网络

除了两层避难层，以及一楼架空，其余39户共用一部电梯。

外立面，采用的10年前的瓷砖铺贴，和小区其它楼栋一样，未做公建化特殊处理。

这一点，在房源内部的阳台等部位，也同样如此处理。

电梯上楼后，在入户设计上，由于是一梯一户，私密性较好，可以在门口制作私家鞋柜、储物柜，都没有问题。

入户采用的是“双入户”，这是豪宅常用的入户设计方式，不同的归家动线。如果有保姆，可以从厨房进入，主人有更好的居家体验。

从正门进入，是整个客厅玄关处，2.4米的进深，放置入户收纳柜足够。

▲户型图

整个房型为套四三卫，双套房设计。

客厅是竖厅，应该是想要让出一定的面宽，让更多卧室有看江的机会。

整个户型，客厅+3个卧室，正对锦江，4开间看江，总面宽16.2米，江景尽收眼底。

虽然不是大横厅，但有失有得，江景也是“雨露均沾”了。

需要注意的是，整个户型朝向为东北向，几乎晒不到太阳。好在，楼栋为2T2板式，采光倒是没有问题。

后期还有两栋同样的楼栋，朝向为西北向，也晒不到太阳。

▲ 剩余两栋235平米待售楼栋，西北朝向

设计思路上，也是“权衡利弊”，为了把“看江”放在首位，采光做了一定牺牲。

虽然调侃这是10年前的产品。

但老产品也有它的好：赠送大。

大家都知道，以前的产品规划，赠送上卡得不是那么死。

3个阳台，计为半面积，还有5个飘窗和设备阳台为全赠送。

在当前，部分别墅地下室算全面积，大平层没有任何赠送面积，天府半岛算十分慷慨了。

埋单之前，先明白

它并不是豪宅

看完了，我们总结下，天府半岛的优缺点。

第一，面积够大，从面积来看够得上豪宅这一档。

这类产品的问题往往是，看得上的买不起，买得起的看不上，高不成低不就的尴尬。

第二，加80万车位后，难言“剪刀差”。

天府半岛关注度高，主要在于“剪刀差”大，但是没有“剪刀差”，要用产品打动各位看官，恐怕有难度。

第三，现房，买了就住，今年拿产权证。

楼栋封顶很久了，6月份就可入住，交付后3个月下产权证，这可能是买房领证最快的楼盘。

最后，什么样的人适合买它？

事实证明，空有豪宅段的面积，但缺少豪宅的设计、服务、维护、圈层、甚至外立面……最后都会失败。

顺便提一下，阳台是可以封窗的，未来统一的外立面，显然是不存在的。

所以，即便是235平米面积段，加上赠送超过250平米。

但我们仍然把它视为“这只是一个更大面积的改善产品”。

▲ 待售 的 “三叶草”楼栋

如果买它，也请把它在心中定位为“改善楼盘”，而不是“豪宅”。只有搞清这一定位，才不会因为“期望太高而失望太大”。

如果想清楚了这一点，加上“买它不是冲着”剪刀差，只是出于改善提升居住面积的初衷，也可以下手。

比如，喜欢三代同堂居住的家庭，想清楚前面这些问题，也可以为一个选择。

最后，特别提醒，这类超高层江景房，核心卖点是江景，楼层越高越值钱，如果选房时剩下低楼层，则需要三思。

主笔：蒋升涛

编辑：小甜甜

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