破了！2.8万，成都为何又创新高

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2.8万套！

3月，成都二手房成交数据出炉 ，大大超过此前市场预期。

就像当年鲍威尔创下9.74秒百米世界纪录，所有人在讨论，人类何时能跑进9.7秒大关时，神一样的博尔特划出一道闪电——9.58秒！

▲2.8万套，3月二手成交量创记录

3月，成都楼市最大悬念是，二手房成交量能否突破“2万套”大关！

要知道，成都二手房成交记录还是今年2月，刚创下的1.9万套。

就在一年多前，全年二手成交量才5万套上下，如今单月可抵得上2021年半年业绩。

从事二手房交易的老铁们，一定会感慨，来得早不如来得巧。

那么，激情过后，成都二手房是否还会持续放量？对新房会带来什么影响？成都的上限又在哪里？

01

我们曾分析过，2月份的1.9万套，一定不是顶。

原因有很多，这里主要说两点：

第一，2月是年后第一个月，每年都是相对低点。

第二，2月毕竟只有28天，更重要的是价起来之后，更多人参与进来，市场才算真正回暖。

预料到会破2万，但没有想到破得这么早，幅度这么大。

▲春节后，二手房成交快速反弹

从数据来看，破2万套，在3月23日已经完成。截至3月底，二手房成交到了2.8万套。

我们来看看，最近两周每天的成交数据。

周一（3.20）：1715套

周二（3.21）：1415套

周三（3.22）：1345套

周四（3.23）：1302套

周五（3.24）：1206套

周一（3.27）：1558套

周二（3.28）：1108套

周三（3.29）：1121套

周四（3.30）：1289套

周五（3.31）：1011套

每天有上千套的成交量，每周成交量都在6千套以上，这样热闹的场面，前所未有。

02

为何来得这么猛？

如果再用城市分化、人口流入、政策利好去解释，其实有些乏力。

因为，这些因素是长期存在的，以前也有。

只有金融政策，算是短期因素。

金融起到的短期刺激作用十分明显，比如，最近贷款的起贷年龄普遍放宽到了69岁，还贷年龄甚至可以到90岁，这让一部分，没有贷款资格的人，有了贷款的可能。

▲放宽贷款年龄，激活购买力

还有一个比较重要的因素。

我们走访了部分中介，了解到，去年之前，20年以上的老破小，银行是不能贷款的。银行考虑到风险，贷款人一旦违约，老破小拍卖不出几个钱，将来成为不良资产。

但是政策环境变了，如今从上到下整体支持房地产，老破小也能贷款。

现在部分银行对房龄没有限制，一些30年以上房龄也可以贷款。

大家都知道，成都挂牌的18.3万套二手房，房龄10年以上的占到了70%左右。

▲老破小成交易主力

老破小能贷款，对于二手房的流动起到很大作用。

这个政策去年就开始有，为何今年成交量才明显上升？

答案是，市场有滞后性。

一些房东，今年甚至都还不知道贷款政策改变，市场的反应总是会滞后政策的。

03

可能你会问，金融政策，全国基本一致，甚至好多地方比成都还要宽松，成都为何能跑出“独立行情”？

这要归结于“量价齐涨”，促进更多人下场。

▲成都高新区某楼盘

说到底，老百姓都不想当韭菜。无论你说市场多好，要让大家掏钱买房，一定要看到实实在在的好处。

这个好处是什么？就是房价还在涨。

毕竟，过去这些年，我们是经历了下跌周期，经历过楼市毒打。

遭遇过下行周期的人，出手会谨慎很多。

所以，大多数人的策略是，不见兔子不撒鹰。

就是要眼睁睁看到，房价还在涨，才会出手。

所以，成都14连涨的房价，新房、二手房双双涨幅全国第一的数据摆在那里。（往期链接： ）

▲成都房价14个月连续上涨。来源：国家统计局

这才是老百姓见到的“兔子”。

晚点下场没有关系，虽然可能错过机会，但也避免不确定性带来的损失。重点是市场确立了向上这条大阳线，这才是成交井喷的原因。

04

二手房还有个最大的特点是，和新房已经是完全两个市场。

成都某中介公司数据显示，二手房成交中，150万以内的占据了80%。

这个数据很值得思考。

这些年，新房市场平均面积在125平米左右，房价在2万-3.5万之间，主城买新房总价基本都在250万以上。

▲来源：成都房经协

成都房经协数据显示，去年90平米以下户型的成交占到了60%左右，是成交的绝对主力。

所以，新盘就没有适合刚需的产品，刚需只有去二手房市场买。

完全被挤压出的刚需，成为二手房市场最大的买家。

因此，我们可以看到，二手房虽然井喷，但是新房成交量并没有“爆发式”增长，和去年仍然基本持平。

05

3月成交2.8万套，接下来是否还会突破3万套，继续冲高？

这一点，我觉得要十分谨慎，冲高3万套可能性不大，接下来的走势，成交量反而或将有小幅回落。

小幅回落并不意味，二手房成交转凉，只要保持在2万套左右，对于成都来说，已经是非常好的市场。

为什么很可能回落。

一是，此前观望的人群，最近跑步入市的比较多，消化不少购买力，带来最近几个月市场的井喷。

二是，现在二手房也不便宜，涨了不少，这一点很重要。

买的人多，二手房最近也涨了一波，上个月国家统计局数据显示，成都二手房同比上涨了9.2%，随着价格上涨，交易双方陷入又一个博弈阶段。

▲成都高新区某楼盘

从中介的反馈来看，最近两个月，二手房的确涨价比较多。原因也不完全是房东提价。

比如，某小区便宜的房源都被卖掉了，现在剩下的都是挂牌价比较高的，这并非房东突然涨价，而是之前一直就挂这么高的价。

所以，二手房这波成交放量很有可能会告一段落，还想继续高位走量，将会比较困难。

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