上海金茂发行2023年首期中期票据暴露资金压力 景泰府首开爆冷

近期，中国金茂公告称，全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司（以下简称“上海金茂”）已于2023年4月14日发行本金为25亿元的2023年第一期中期票据，期限为3年，最终票面利率为3.6%。该笔中期票据注册金额为50亿。

据上海金茂在上海清算所披露的票据募集说明书，截至4月10日，发行人及其合并报表范围内子公司待偿还债券余额合计295.39亿元，其中债务融资工具余额95亿元，公司债余额90亿元，资产支持证券余额110.39亿元。此次发行的中票拟全部用于置换发行人通过自有资金偿还的“20金茂投资MTN001”本金。

资金压力+偿债困难

募集说明书内容显示，2019年、2020年、2021年和截至2022年3月31日，公司资产负债率分别为80.53%、76.00%、74.21%及75.24%。考虑剔除预收账款因素，近三年及一期调整后的负债率分别为76.35%、68.35%、67.02%及67.77%。发行人近一年母公司资产负债率为100.82%，在主管部门的企业绩效评价标准中处于行业较差值。

截至2022年3月末，公司长期借款为475.02亿元，债券融资为153亿元，短期借款为28.28亿元，一年内到期的非流动负债有息部分为32.49亿元，长期应付款有息部分为0.52亿元，合计余额为689.31亿元。近年来公司为满足经营发展需要，有息债务规模有所增长，未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化，较大规模的有息负债将使公司面临一定的资金压力。

从财务数据来看，发行人短期偿债压力有较大的风险。截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日和2022年3月31日，公司短期借款和一年内到期的非流动负债合计分别为121.44亿元、92.64亿元、46.51亿元和61.69亿元，占公司负债总额的比例分别为4.78%、3.31%、1.7%和2.19%，如果未来公司短期内的债务规模占比上升，随着未来公司新项目的拓展公司将在偿债方面遇到困难。

但值得注意的是，即便资金遇到压力，未来偿债方面可能遇到困难，从网上流传的上海第一批土拍意向房企来看，金茂仍然报名了不少地块，如普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块，闵行区梅陇社区MHPO-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，闵行莘庄社区MHPO-0201单元16A-07A地块等8宗地块，如果竞拍成功，对金茂资金无疑又是负担。

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隐去“金茂府”光环，景泰府首开爆冷

资金压力是一方面，金茂在销售方面也同样遇到困难。

据市场消息，备受市场关注的金茂桃浦首作金茂景泰府，认筹三天不足200组客户爆冷。将于本周启动中介分销，小户型107平中介费约8.5-10万元/套，大户型203平中介费约12-15万元/套。

在去年上海集中供地中，普陀成功出让了7幅宅地，4幅都集中位于桃浦智创城。其中，金茂以35.288亿元夺得普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401单元)026-01地块，溢价率8.91%，成交楼板价47322元/平方米，目前该地块被命名为金茂景泰府。在金茂前后，宝华、中环集团也先后拿下地块，品牌开发商的入驻，终于让寂寂无闻的桃浦刷了几波存在感。

随着上海第三批新房集中入市，近期，金茂景泰府项目也推出211套建面约107-203平方米3-4房，均价82333元/平方米，4月14日开启认购。作为金茂在桃浦的首秀，金茂此次项目命名采用了门口景泰路的名称，景泰府虽然仍是“府”系产品，但金茂府系著名的三恒系统，景泰府中大概率没有。宣传中，金茂也没有继续宣传自家的黑科技。也许开发商基于成本的考虑，科技住宅不仅投入成本高，维护成本也相当的高。对于金茂景泰府的科技含量，金茂上海在官方微信中仅仅描述称，“采用超低耗能建筑”、“每户配备独立的新风系统、空调和地暖”、“以先进的绿色低碳技术打造知冷暖的人居空间”，不过所谓的“超低耗能建筑”往往会降低项目得房率。

为何强调独立的新风系统，也有迹可循。2022年10月苏州科技城金茂府业主在寒山闻钟上投诉的情况，因苏州科技城金茂府小区新风系统长时间没有维护，已经造成很多业主呼吸道疾病、鼻炎、肺部感染。无独有偶，在苏州科技城金茂府不换滤芯不维护事件发生后，姑苏金茂府业主表示该项目新风系统有异味、设备异响等问题，身体在此前已出现咳嗽、鼻炎、流鼻血、肺结节等症状。

此外，上海金茂也曾因为嘉定西郊金茂府和虹桥金茂悦等质量问题登上热搜。身边买西郊金茂府的朋友表示，交房时发现的房屋漏水问题时至今日还未解决。

相比于桃浦，位于普陀的长风板块未来有市场呼声很高的宸嘉发展项目等待入市；成熟的武宁板块天汇玺、招商苏河玺在售中；城市副中心真如板块有天元府、品尊国际、高尚领域等。再看桃浦，创智城的规划数十年因为各种局限仍未落实到地，附近小区多为动迁房为主，商业资源缺乏。对比外环外的南翔，甚至更远的嘉定新城，在商业、城市界面上都比桃浦更胜一筹。不过桃浦区位优势相对来说还是不错的，8.2万的均价能买到紧邻中环的板块，可以说在上海是独一档，但因为历史的原因，这里似乎与上海的繁华脱节。唯一值得安慰的是这个位置新房的价格上还可以给了购房者略低一些的“上车”门槛。如果有人把拿它和前滩或者因为一块中央绿地和中央公园想提并论，那真是夸张了。另外，项目2公里左右的上海江桥生活垃圾焚烧厂没有确切的搬迁计划，也确实会给居住带来一定的困扰。不过随着这波开发商的集中入市，桃浦必然会吸引一批购房者的眼球，也造出一些市场热度，不过能否获得认可还是需要等待市场的验证。

2014年，还是方兴地产的金茂以101亿元夺得上海闸北区大宁路街道325街坊住宅地块，楼板价47609元/㎡，溢价率111.5%，刷新了上海宅地总价纪录；2015年，大宁金茂府首开入市，均价到达约7万/㎡。2018年，大宁金茂府收官均价9.4万元/㎡。如今的大宁金茂府，二手房市场挂牌价格更是突破了18万/㎡。时隔多年，央企金茂再次挺进中环。金茂景泰府作为桃浦智创城首发住宅项目，也是金茂在桃浦的首秀，但相比于比大宁金茂府的热销或往日不会重现。毕竟以“金茂府”颠覆一个板块，重塑一个“闸北”地段，只能存在于过去的特殊年代了，如今早已不是那个开发商疯狂举牌的年代。一则房地联动价，既规定了土地价格上限，也限定了未来住宅售价的天花板。这夹缝中的利润空间，大概率不可能再复刻一个高投入的“大宁金茂府”。另外，普陀区域先天优势不足，桃浦规划有待落地。此次桃浦金茂首开遇冷，或许也为后面几家项目入市带来不小的压力。