价涨，量跌！二手也“扛不动”了？

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“五一”全国旅游市场爆棚，但楼市“不温不火”。

中指院数据显示，重点城市“五一”楼市成交量相比去年增长了25%，相比“疫情之前”的2019年，下降了20%。

这大概说明了一个道理，楼市并不同于旅游，疫情对它的影响并没有想象的大，更关乎大家的“钱包”。

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以前房子不好卖，还可以找“疫情”背锅，放开后，才发现是自己不行。

当然，总体来说一二线城市的基本面还算好，但板块、产品的分化还在继续。

成都楼市，也正在经历“冰火两重天”。

在经历了一季度以来的“烈火烹油”后，4月购买热情有所回落。

▲来源成都购房通

特别是一直高居全国成交量之首的二手房，4月成交2.37万套，相比3月下降了21%。

经历了“疫情”后的一轮急速上涨，成交进入“平稳期”。

道理也不复杂，一季度的成交放量，更多是建立在过去三年“被压抑”的基础上。需求被长期压制后，有释放的过程。

最火爆的3月，我们就讲过，4月很可能迎来冲高之后的回落，果然不出所料。

但2.37万的成交量，平心而论，也是很高的成交量。

之所以环比有20%的回落，也是因为3月份创纪录的2.8万套，实在是太高。

今年剩下的8个月，成都二手房月成交维持在1.5万套，就算合格，2万套则是惊喜。

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二手房虽然有所回落。

但新房，又有意外的惊喜。

▲成都楼市新房月成交

我们看成都楼市新房每月成交，刚刚过去的4月，新房成交了1.6万套，这是过去15个月单月最高。

也就是说，4月份二手房有所下滑，但新房却冲了一波小高峰，这说明什么？

至少有两点，也是之前我们的判断。

第一，二手置换的客群开始入手新房，之前二手房的放量，开始体现在新房市场购买力上。

大家嘴上骂房价高，卖掉二手后，多数人还会再次买入。

第二，市场分化仍在继续，二手房虽然销量不错，但接近20万套的挂牌量，“老破小”仍不容乐观。

新房在产品上基本上是“吊打”二手，这也是很多人置换的原因。

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二手成交热情下滑，除了购买力释放趋缓，还有个重要原因就是“价格太高”。

之前，金融城某楼盘已经卖到7.5万成交价，对于卖家来说是一剂强心针，但对于买家来说，感觉“扛不动”。

不少买家反映，随着二手房成交放大，价格也有所上涨，已经不便宜。

比如朗基紫境府，3月份成交了5、6套，大约都在2.7万左右，甚至低的2.5万出头。

但现在低价房源“卖完”，挂牌房源不少都在3万以上，便宜也要2.8万。这让买家陷入“观望”，市场暂时陷入僵持。

▲朗基紫境府进入3万+时代

实际上，之前二手价格相对较低，有部分“投资客”急于出货的原因。

还是以高新区“朗基紫境府”为例，2019年还叫北大资源紫境府，当时1.5万起的清水有一定剪刀差，吸引了许多投资客。

紫境府虽然贵为“干挂石材到顶”高端盘，当年也要“无房刚需”资格才能上车。

▲朗基紫境府

今年出货的不少“紫境府”房源都是“满二唯一”，动辄180平米大户型，不少“卖家”居然是“唯一房产”，想想都明白是什么情况。

这部分房东，买入之初就是奔着“剪刀差”而来，如今收益低一点也要“出货”，为的就是早日“落袋为安”。

“朗基紫境府”并非个案，根据国家统计局数据，成都二手房价格已经连续15个月环比上涨。

▲成都二手房环比15连涨（国家统计局数据）

15连涨，也差不多到了一个临界点。

价涨，量跌的二手市场，接下来将进入新的“平衡状态”。

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此前我们说过，二手房不能只看量，还要看质。

总的来说，成都二手房虽然很活跃，但是价格和面积都较低，弥补了新房市场缺少“刚需产品”的空白。

去年二手成交15万套，套均95平米。

今年前4月成交8.1万套，套均94平米。

90平米出头的刚需，在新房市场很少见，人才类新房占比多一些，但大多人很难够到“人才住房”。

从“好好选房”小程序数据来看，二手房成交量前10名，几乎都是“刚需板块”。

▲刚需板块占据二手成交主流

前7名，都是二圈层板块，只有第九的驷马桥和第十的万象城，属于主城之一的成华区。

可以看到，刚需撑起了成都活跃的二手市场，价高的金融城、攀成钢、大源等改善区域，出一套总价或单价较高的房源，都会让市场震动，但它们真不是市场的主流。

在成都，两三百预算，仍是市场走量主流。

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