定了！存量房贷利率将迎来下调！

楼盘报告|热点分析| 区域板块 | 土地市场

※全文约2224字，阅读全文大约需要4分钟

房贷利率“站在高岗上”的购房者，即将迎来重大利好。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。

会议的重要性不言而喻，将为下半年整个金融政策定调。

和房地产有关核心内容有：

归纳起来这么几条：

第一，在房企端，对房企的保交楼要加大支持，保持行业平稳有序。

第二，加大对住房租赁、城中村改造、保障房金融支持力度。

第三，因城施策精准石室差别化住房信贷政策，引导个人住房贷款利率和首付比例下行。

第四，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

01

可以看出，央妈的不少政策，和住建部是有所呼应的。

本周，房地产热点新闻不少。

其中，住建部部长表态推进“认房不认贷”，目的就在于“精准差别化信贷”，对部分优质客户降低首付和利率。

这条新闻，我们也做了解读。点击→

此前我们就讲到，“认房不认贷”并不是住建部表态就能落地，还要看银行的执行力度。

想不到一周时间不到，央妈就发话，这是对此次住建部“认房不认贷”的呼应。

所以，现在的房地产政策，出台的频率和力度，可以说都十分密集。而住建、央行各个部位之间的沟通也非常频繁。

背后的原因是，二季度以来，房地产市场开始回落，各项数据都不好看。

想要拯救市场，防止过热也要以防过冷，非常时期需要非常手段。

再结合此前“最高层会议”要求“适时调整优化房地产政策”的表态。

不出意外，8月份，即将迎来一大波政策利好，为下半年“打强心针”。

最近，一线城市都在频繁学习领会“最高层会议精神”，限购、限售、限价等调控手段在8月份很有可能迎来调整。

02

天下苦“存量房贷”已久。

由于去年以来，房贷利率下降较快，目前首套房贷利率已经来到4%的水平。

前几年，利率较高的购房者，利率通常在5.5%-6.2%之间，而成都又是全国房贷利率较高的城市。

总体来说，房贷利率在同时间内全国间相差不大，各个城市的差别主要在资金需求，房贷额度等方面。

8月1日央行会议提出，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，意思就是要下调存量房贷利率。

央行最早提到“存量房贷利率”下调，是7月14日国务院新闻办新闻发布会上。

7月份央行表态：支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

首先，由于商业银行和借款人之间是合同关系，只能建议和鼓励变更合同约定，降低利率。

其次，如果不变降低利率，可以新发贷款置换原来贷款。

什么意思？

比如，此前的贷款利率是6%，现在新借一笔4%贷款还前一笔贷款，以此“借新还旧”。

银行不同意怎么办？

如果同意贷款人找其它银行来做，这就叫“转按揭”。

原贷款银行就有压力了，虽然降低利率损失的利息很心痛，但眼看客户跑到其它银行“转按揭”，一般还是会同意降低利率。

03

那么，“转按揭”的难点在哪里？

政策层面来看，为了避免银行之间“厮杀”，以及其它原因，转按揭长期以来不被允许。

只是在2008年市场最难，最需要救市的时候，曾出现跨行“转按揭业务”。

重启跨行“转按揭”，可以增加贷款人的话语权。

事实上，“转按揭”在金融业发达的我国香港金融市场是被允许的，银行业之间的竞争也十分激烈。

根据21世纪经济报道称，香港金管局总裁余伟文表示，如果市场利率低了，或者其他银行利率比较低，客户贷款可以从A银行转到B银行。

余伟文还举了一个例，“比如在恒生银行的按揭500万元，年利率5%，但若市场利率降至3%，如果恒生银行不把我的利率降为3%，我就走了，为了留住客户，恒生银行是可以改利率的。”

回到2008年，央行曾发布通知，将房贷利率下限扩大为贷款基准利率0.7倍。一些中小银行率先推出七折利率，并通过跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。

不过，这项业务很快被叫停。

被叫停的原因，央行表示，“转按揭”一度成了炒房投机工具，获得资金后购买多套住房或进入股市，从而加剧了楼市和股市的泡沫。

跨行“转按揭”因此沉寂多年。

因此，接下来降房贷利率的“转按揭”极有可能会在央行指导下，在银行内部展开，而并非跨行进行。

一方面，存量房贷有降低利率的需要；另一方面，不能让“转按揭”低成本炒房“死灰复燃”。

04

事实上，最近好多购房者都表示接到了“办理转按揭”的电话。

一般是“小贷公司”“金融公司”来电表示，可以操作“转按揭”业务，但是有一定手续费，一般在1%-3%费用不等。

知情人士透露，这类“转按揭”处于灰色地带，一般有两种操作手段。

一是，银行内部有这样的政策或者额度，关系较好的“小贷公司”能拿到这样的业务，挣到一定的服务费。

二是，部分“小贷公司”，通过过桥资金，先帮贷款人提前还贷，然后再“新贷一笔”，这样就可以享受最新的“低利率”。

无论那种情况，贷款人都需要支付一定的手续费。

不过，对于“站在高岗”上的贷款人来说，如果息差已经达到了2%，手续费相当于一年息差，也会认为“划算”。

上述业务本属于“灰色地带”，也不是所有银行能操作，接触小贷中介时还需警惕风险。

随着央妈喊话，将“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，未来的“转按揭”极有可能在银行内部合法展开，“高利率房贷”将迎来曙光。

※声明

本公众号刊载此文出于传递更多信息之目的，文中部分图片来源于网络，如有侵权请联系小编进行删除。

文章由《成都购房指南》团队原创，请勿擅自转载、复制、抄袭。若需转载，请联系后台编辑，授权方可进行转载，违者将追究相关法律责任。