@家人们，谁懂啊？木渎和狮山的分界线到底在哪里......

最近有一位朋友来咨询买房的事情，可把十年楼市老司机楼楼难倒了：

他亲戚上半年卖掉了一套非核心区的房子，想要重新买一套，

本来一直在园区晃悠，但是最近连续好几个中介给他推荐了所谓的狮山核心建发朗云项目，

说是位置核心，名校环绕，500多W就能上车。

但是他在地图上看了半天，总是觉得这个项目的位置有点“玄乎”：

向阳路和汾湖交叉口，说狮山，又在向阳路南，说木渎，人家开发商又言之凿凿，不仅是在狮山，还是在狮山芯。

再想到最近的一些交付后的事件，朋友还是觉得先弄弄清楚为好。

楼楼听完也是一惊，

一个是现在新房首开前就进分销已经变成了很多楼盘的必备操作，由于对首开并没有多大信心，干脆直接承诺高点佣金去动用全城中介帮推，说来了就是人海战术。

所以才有多位二手房中介给原本是园区客群的读者强推建发朗云。

还有就是，对于狮山木渎这两块地的细分界限，楼楼也不是很清晰，不要说干这行的，估计除了就住在边上的，很少有人能厘清。

不过好在最后楼楼还是弄清楚了。

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狮山木渎分界奇 朗云属地没问题

向阳路，熟悉的人都知道，有部分狮山木渎地界就以此路为界，

所以很多人就都以向阳路为狮山木渎分界，就像珠江小区，妥妥木渎楼盘，但是这样分显然是有问题的，因为，

建发朗云在向阳路南，不仅不是木渎楼盘，还敢对外宣传是“狮山芯”。

那说明这条分界线肯定不是沿着一条直线划分，有可能是进进出出弯弯扭扭状分布。

楼楼便又咨询了一位更老的楼市老司机，老司机也说比较复杂，稍作思索后，便扔来了这样一条线：

我的乖乖，曲曲折折宛如蜀道阶梯，又像是古代骑兵部队中的先头兵锋，

直插木渎西跨塘。

还真是相当复杂。楼楼对这位老司机的敬慕之情又悄悄的多了几分，果然老兵的基础知识还是扎实。

恰好，楼楼在寻找更多的官方证据时候，又发现了一张能清晰表明分界线的控规图：

控规图上的两地分界线和上文老司机手绘完全一致。也就是说，

吴中木渎金山南路以东片区，和新区狮山板块的分界线，从北边的向阳路，一路弯折到南侧的金长路。

建发朗云的属地没有问题，的确属于新区。

只不过，距离最近的木渎枫江路工业小区只有百米路程。

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向南百米是西跨塘，向西相邻是大厂房

再来说回建发朗云项目周边界面，按照普遍规则，两地或者更多板块的交界处，一般都会复杂一点。

楼楼和朋友前天专门来到了项目实地踩盘，仔仔细细绕了看了以后，

朋友的直观感受也印证了这一点， 界面太差，完全不像是4.5W品改项目的环境。

楼楼打趣道：这里可是“咽喉要地”，同时也是“鸡肋之地”。

项目界面主要有几个问题：

一个是距离工厂太近，周边工厂数量不在少数。

最近的工厂只有一路之隔，地图上显示是苏州德莱电器有限公司，经营范围包括研发、生产电动马达、清洁器具、各种小家电产品及电动工具等。

并且这个工厂占地面积比较大，南北长度和朗云项目基本南北同长。

围墙外就是工厂，还是有点煞风景，虽然也许工厂本身对于周边环境并没有什么影响。

毕竟，是先有工厂后有楼盘。

但是，除了紧挨的这座工厂之外，项目周边多个方向还分布着不同类型的工厂，有机电、包装涂料、化妆品五金等等。

基本都在800m以内，其实这是一个非常近的距离了，

一般人，步行生活圈基本就在1KM左右，晚饭出门散个步，抬抬脚就到了。

所以项目售楼处也在电子屏上公示的红线外不利因素，

虽然是公示，却是滚动电子屏的，很难定格在某一个页面，稍不留神就翻页，所以，买房人最好是用手机拍下来再研读。

公示上面也明确写出了相关影响：

不出意外，几乎全是噪音、异味、污染、拥堵等极具影响居住人舒适度的重要因素。

虽然开发商没有隐瞒，尽数标记出来，但是并不代表这些不利因素就一定是在一个可以接受甚至是忽略的范围。

还是那句话，你这是4.5W左右的品质房，不是1.5W的上车房，这类房子的意向客户绝大部分都是有过购房或者置换的经验，

所以他们对房子整体品质的要求必然会更加严苛：

首要就是品质，除了房屋自身品质之外，项目周遭环境，同样也是衡量楼盘综合品质极其重要的因素。

显然，朗云项目在这一点上没有及格， 当下苏州，很少有4.35W左右价格的新房周边还是工厂环伺。

再来说一个更加需要买房人关注的核心问题，高压线。

目前在项目周边，南侧和西侧，是有很扎眼的电线杆环绕，并且还时不时滋滋作响，说明线路是在正常运行当中。

现在的买房人，都会非常注意房子周边是否有高压电线、信号塔或者是其他可能有辐射、污染的项目，有无高压线尤其重要。

同样，建发朗云项目在现场公示的不利因素上也明确标出了项目周边有高压线。

文字给出的是项目东侧、西侧均有高压线存在。 并且按照现场给出去的图示，距离并不是很远。

我们从另一个官方文件，能更直观的看出项目附近高压线的规划：

珠江路、汾湖路、长江路均有高压线路规划。

尤其是汾湖路沿线的至220KV狮山变、至220KV闾胥寒山变。

汾湖路就是朗云西侧和电器公司之间的道路，也就是说，按照上面的控规图，

朗云项目西侧是有高压线路规划。

当然，这也仅仅是相关地块的控制规划图，后期有可能会调整，也有可能有新的规划。

但是作为买卖房人最为忌讳的高压电线问题，楼楼觉得，下定之前最好还是彻底搞清楚。

到底是现有相关规划还是后期变更。

毕竟有市面上有不少项目在快要交房或者交房后出现相关问题。

除了周边工厂众多、电线环绕之外，楼盘外围的道路交通，也让人觉得有些许混乱。

项目西侧，和德莱电器就间隔一条单向一车道，而过了向阳路向北，就立刻变成了双向六车道，差距太大，

如果后期道路没有改造计划，小区交付以后，这条道路上的车辆必然会很拥堵，但是根据道路周边格局来看，好像又很难具备拓宽的条件。

除了西侧的道路很狭窄之外，项目南侧、北侧道路，同样都是单项一车道。

尤其是项目东侧和南侧，又都临近河流，道路都没能延展贯穿，整个小区像是龟缩于一角，处于一个通行不畅的位置。

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楼盘到底能不能下手，劝君项目周边多走走

开始为什么楼楼会有建发朗云到底是属于木渎错觉，因为他们离的实在太近了，

不到百米的路程。

说实话，除了辖区规划上是属于虎丘范围，位置环境上，和木渎北、西跨塘基本无二。

项目出门向南，就是大片的木渎工业区以及城中村，

项目东边，是华夏五金电气城，商场主要以钢材、电气电机、灯具等商户为主。

西 侧，就是以德莱电气为主的一些电气工业公司，再向西一点，就到了中环西线两侧的木渎住宅区。

总体来说，除了向北，靠近狮山核心方向，是在建的幼儿园以及路劲时光、学校外，

其余几个方向，基本都是以工厂、电器城为主。

这对于居住舒适度来说，有一定程度影响，就比如饭后散步，能溜达的方向貌似最好还是往北，大概1.6公里外的玉山广场。

其他方向，要么环境相对杂乱，要么道路闭塞。

楼楼也一直和朋友说，买房最起码的看盘是白天和晚上不同时间段绕这个楼盘多转悠几次：

白天能看到楼盘周边的车流、人楼、电线、工厂、环境等各种情况。

晚上，各种气味、噪音、污染什么的也能闻见听见个七七八八。

就像朗云项目，作为一个价格不低的品质改善楼盘，除了建筑本身的质量要让购房人信得过之外，楼盘周边的环境同样也是买房人要重点考虑的因素。

后期交付的房子怎么样另说，当下的周边环境确实摸得着看得见。

买房人将来不管是自住还是二手出售，这些因素都将直接影响房子的价值。

所以朋友问我，怎么样，我只能说，你买我不推荐，我买我不买，买不起。

更何况，这样的价格，能挑选的地方实在太多了。

谁劝你买，你先问一句，给你你买不买！

最后放一张项目的沙盘，很少有售楼处沙盘做得这么干净，除了楼栋，项目红线外的其余建筑、配套都没有体现。

看沙盘也能看出来，其实密度不低的，2.4还是2.5，基本就是纯刚住区的配置，至于项目本身品质，立面是不是全铝板+玻璃、户型好不好、装标怎么样等问题，以后再分析吧。