突破最低，一线城市“开闸救市”

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一线城市要是抢人，那就没三四线城市事了。

一线城市“开闸救市”，那最慌的就是“三四线”城市，购买力的转移，甚至将波及到县城。

这两天，广州首套房贷利率突破LPR下限的消息“冲上热搜”，最终得到官方媒体证实。

在一线城市“认房不认贷”之后，利率也开始“竞相走低”。

更重磅的是，如果首套结清贷款，二套也参考首套执行，也就是首付30%，利率只需要4.1%。

很显然，在这轮“救市”浪潮中，谁最先降，谁先给出优惠政策，谁就更有机会抢占市场先机。

01

上周，我们写过一篇文章分析“认房不认贷”，这项政策信号释放的“宽松”信号很明确，但是惠及的人群很有限（）。

但是，广州打响一线城市利率下调“第一枪”。

意义就非常大了，因为这一政策将惠及到大多数人，凡是首次购房的群体都将得到实惠。

这一新政，也得到了官方媒体证实。

从发布内容来看，主要内容可以概括为两点：

第一，广州首套房首付比例为30% （维持不变） ，利率下调为LPR-10个基点。

第二，二套房无未结清贷款的首付比例下调为30% （之前为50%或70%） ，利率大幅下调为LPR-10个基点 （之前为LPR+60个基点） 。有未结清贷款的，首付比例为40%，利率为LPR+30个基点。

重点看二套房。

如果有两套房，首套已经结清贷款，那么二套可以首付低至30%，利率也是“LPR-10个基点”。

可以这样理解，首套结清贷款的，二套可以视为“首套”。

这一招，可以说是有点“王炸”的意味了。

这样一来，很多人买二套时，将尽力还清首套，二套就可以享受到首套的优惠利率。

按照新政，广州利率就变成：

1、首套（购买二套时首套贷款结清的也视为“首套”）首付30%，利率4.1%。

2、二套，首付40%，利率4.5%。

这一新政下，原来二套的客户利率可以从4.8%直接降到4.1%，下降70个基点。

以贷款500万来计算，一年可以节省3.5万利息支出。

02

广州率先打响“一线城市”二套房贷利率“第一枪”，可以说是重大利好，相信后续也还有更多城市，以及更多优惠措施跟进。

我们重点说下大家关心的成都市场。

成都一直以来利率较高，两三年前，好多业主贷款利率在6%以上，但今年以来，市场早已反转。

根据当前的政策，成都首套利率最低可以做到4.0%，要拿到4.0%要看具体银行和个人收入、征信等综合因素。

同时，成都二套房贷，如果在首套贷款偿清的基础上，也可以做到首付30%，最低4.0%的利率。

也就是说， 广州刚出台的“二套新政”，成都其实一直都在实施。

对于成都来说，最近出台的密集新政，收益最大的是“此前限制最严的区域”。

比如高新南区和天府新区，按照此前的标准，二套房需要首付70%。而在新政之后，首套房结清的情况下，二套房可以“视为首套”，首付仅需30%，利率低至4.0%。

以高新南区一套800万的房产计算，减少40%首付，首付可以少支出320万。

贷款部分，以4.0%利率计算，总价800万贷款570万，每年将减少4.48万利息支出，每月月供将减少3730元，购房成本将明显降低。

03

从7月份高层定调“房地产转向”，到近期 利好政策不断出台。

可以预判，房地产一定会企稳，甚至回暖。

因为，这些政策如果达不到企稳或者回暖的作用，相信还会有更多政策，直到目的达到。

此前大家关注的存量房贷问题，从四大行开始，率先拿出解决方案。每个城市虽然略有不同，但大致思路一致。

成都方面，我们直接说结论，过去一年（2022年5月15日至今）产生的存量房贷，利率可以下探至4.0%，本月25日自动调整。

本月初，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行等陆续发布有关存量首套住房贷款利率调整和操作事项的公告。

9月25日起，存量房贷将调整（）。

符合条件的存量首套住房贷款客户无需申请，银行将于当日统一批量调整，且调整后的利率当日生效。

成都一共分为三档，分档原则以房贷发放时间为准：

1.2019年10月7日 （含） 前发放的：调整后的利率按相应期限 （原贷款合同期限） LPR利率执行。

2.2019年10月8日 （含） -2022年5月14日 （含） 发放的：调整后的利率按当时全国首套房贷利率政策下限，即相应期限 （原贷款合同期限） LPR利率执行。

3.2022年5月15日 （含） -2023年8月31日 （含） 已发放的或已签订合同但未发放的：调整后的利率按当时全国首套房贷利率政策下限，即相应期限 （原贷款合同期限） LPR-20个基点执行。

按照最后一档来计算，最新LPR-20个基点，将统一调整为4.0%的利率。

这样，存量房贷将会和正在执行的“最低房贷”利率持平。

04

随着房地产政策进入“宽松通道”，未来市场将会迎来什么变化？

一个常识是，在人均住房面积达到40平米以后，房地产不可能回到过去二十年的“大开发时代”。

虽然有历史最低利率 （甚至可能进一步走低） ，但也不会再回到从前17万亿平米的年销量。

未来的竞争，将是存量之间的博弈，有三点变化值得注意：

第一，存量时代的博弈，也将是城市之间的博弈。一二线城市一旦放开，三四线将承受更大压力。

第二，城市内部，仍然在向核心板块聚集。特别是我国的城市按照行政区划来看，都非常大，农村占比较高，城市的聚集会更加明显。

比 如，成都高新区一旦放开，将吸引更多其它区域的购买力。

第三，郁亮在万科中企业报时认为，市场存在超跌。这种超跌并非指价格，而是供给。市场放开之后，并非所有城市都能“回血”，真正有价值的一二线城市，将迎来利好。

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