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去年12月，华润有巢REIT上市，这是我国住房租赁行业第一只市场化机构运营的保障性租赁住房REITs。华润有巢REIT的上市实现“投融建管退”的资产价值创造闭环，证明了租赁住房行业的商业模式可行性，有力提振了行业发展信心。华润有巢REIT上市近一周年，底层资产运营稳健，可供分配金额完成度超预期。截至2023年6月30日，两项目租赁住房的出租率均优于招募说明书预测值，泗泾项目为96.52%、东经项目为96.36%。2023年上半年可供分配相较同期预测数完成度为133.37%，简单年化分派率为5.35%。
这样一份业绩单可谓优秀。但是对于持有运营型业态，这只是一个开始，如何在长达十几年甚至几十年的时间里，面对市场的变化、消费者需求迭代、资产不可避免的老旧，如何始终保持优秀业绩，是一个长期考验。
美国住房租赁REITs已有32年的历史了，平稳穿越多轮经济周期，成为投资机构重点关注的稳健性高的资产组合之一。在这次领航系列活动之迎宾研讨会上，我们特别邀请了美国公寓协会海外事业部副主席 Jesse C. Miller和GAA首席执行官、全球公寓咨询公司（GAA）CEO David Woodward两位国际行业专家，走进有巢国际公寓社区润棠瀛海店，亲身感受中国住房租赁行业发展的跨越式进步以及中国住房租赁REITs运营企业的运营能力。
由点及面，
住房租赁REITs成长规律
在迎宾研讨会上，国际行业专家介绍了美国住房租赁REITs企业的发展历程。
在美国住房租赁行业的发展过程中，REITs对行业的推动作用明显。特别是在2000年，金融危机中，租赁住房REITs的稳定性凸显，住房租赁市场实现了爆发式增长。截至2020年底，其规模已超过1370亿美元。
在最初住房租赁REITs起步阶段，其底层资产呈现出单一城市、单一产品线的特点，但是这一时期非常短，几年后住房租赁REITs的底层资产就扩展成多城市、多类型的情况。近期，中国建设银行发布申报保租房REITs公告，其底层资产是来源多地的项目，由此可见，我国保障性租赁住房租赁住房REITs的发展也将延续这一路径。
点滴必较，
住房租赁REITs的资产管理之道
REITs需要稳定的业绩，如何在长期运营中保持资产运营的效率，对资产运营方提出了综合能力的要求。在本次活动上，国际行业专家介绍了多国的实践经验。
■收益管理
特别值得关注的是，多个国家住房租赁行业已经试行租金的收益管理。与酒店行业类似，住房租赁企业会设立收益管理经理的职务，依托收益管理系统的帮助，实时确认所在市场的租金价格变化。虽然不会进行实时调价，但是对租金变化的掌握，可以很好的在新签租户时实现当下最优的租金价格。
■非租金收入
在深入了解租户的需求的基础上，针对性提供有额外消费意愿的服务项目已增加非租金收入。在美国，目前据统计70%的租户都养有宠物，因此针对带宠租户会有7%的额外宠物收费。相应的也会提供宠物服务，如更适合宠物的环境、免费宠物洗澡机等。另外，停车费也是非租收入的重要来源。在美国非租收入可高达25%。
■物业保持
管理团队功能整合虽然在全球各国都是一个长期探讨的问题，但从美国住房租赁市场几十年的经验看，运营、物业管理一体化，有利于提高整体资产维护水平，避免出现管理真空地带或扯皮，造成资产的损耗。
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