保租房REITs 分析 | 上交所首场集体业绩说明会透露了哪些信息？

引 言

11月13日，沪市保障性租赁住房REITs在上交所举行了2023年三季报的集体业绩说明会，3家REITs原始权益人、运营管理机构、基金管理人，通过业绩说明、现场互动等多种方式，就投资者关心的问题做了面对面沟通交流。

在2023年三季度，保租房REITs市场继续展现出其在波动经济环境中的稳健性。根据最新数据，保租房REITs在各关键财务指标上均显示出正面增长和良好的市场适应性。4只REITs在租赁收入、出租率以及租户结构等关键指标上均呈现出积极的表现。

特点1

基金稳定，3只环比上涨1%

从基金层面的收入来看，三季度保租房REIT整体呈现出环比基本持平的态势。具体来看，深圳安居REIT收入较上一季度小幅下降0.1%，属于短期波动或租赁周期的正常调整所致。而厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT以及华润有巢REIT的收入均环比上涨，平均涨幅为1.0%，这不仅反映了优质资产的稳健经营能力，也体现了租赁住房运营管理机构的前瞻性规划和积极的市场策略，确保了这些REIT能够有效应对市场的变化，并继续为投资者带来可观的回报。

特点2

出租率维持高位，租金水平具备合理的上调空间

在出租率方面，三只REIT——厦门安居REIT、深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT——的表现尤为出色，出租率均接近满租状态，几乎达到了市场的最优水平。这一成绩不仅突显了保租房的高需求，也反映了REITs在租户续约率上的优秀表现。

对于华夏基金华润有巢REIT出租率的小幅下降，根据行业经验，通常为季末退租及集中入住导致的正常波动，并不影响其长期的稳健趋势。

租金水平和租户结构的稳定是保租房市场健康的另一个重要标志。在这方面，厦门安居REIT的租金水平环比提升了0.9%，达到了每月32.8元/平方米，体现了租住生活方式正在逐步普及，租赁市场的接受度开始上升，租金水平具备合理的上调空间。

个人租户占比的小幅增长也显现出租赁市场在客源结构方面的差异化，这将有助于基金保持收入来源的多样化和稳定性。北京保障房REIT旗下的熙悦尚郡项目在租金定价上的大幅提升（增长了8.3%，达到65元/平方米/月），不仅反映了项目所在区域的租赁市场活力，也与项目的品质提升、物业管理服务的升级等因素有关。这样的增长率在保障性租赁市场中相对较高，显示了其底层资产的竞争力与吸引力。

此外，在业绩说明会上，厦门安居REIT公布其项目客户的续租率在85%左右，部分未续租的客户主要是由于工作调度、结婚、换城市生活等。高续约率也是出租率能够维持高位的重要因素。

注：1）以上出租率均为期末出租率；2）基于数据可得性，华夏基金华润有巢REIT整体出租率、租金水平根据已披露的全部出租房间数量和出租面积自行测算

特点3

盈利效率方面，4只REIT表现各异

EBITDA（息税折旧摊销前利润）是评估REIT企业经营效率的重要指标。高EBITDA意味着REIT企业在核心业务上赚取的利润较多。从三季度的数据来看，除深圳安居REIT外，其余3只REIT在维持和提升其EBITDA方面均表现良好。厦门安居REIT的EBITDA从2022年第四季度的1,417万元逐渐增长至2023年第三季度的1,527万元，增长率为7.8%，表明了该REIT盈利能力的稳定增长。华夏基金华润有巢REIT的EBITDA在三季度也显示出较为明显的增长，环比增长6.3%。

注：上表所述息税折旧摊销前净利润为基金层面数据

特点4

租金收缴率的稳定增长

租金收缴率是REITs运营效率的关键指标之一，反映了其现金流的稳定性和可预测性。总体来看，4只REIT都表现出了租金收缴率的高位稳定，相比之下，华润有巢REIT的租金收缴率为94.7%略低于其他3只REIT。通常，在租赁策略、市场环境、租户结构等因素不发生重大变化的情况下，有效的租户管理和优化的收缴流程通常可以提高租金收缴率。

特点5

投资人开始关注资本性支出

在11月13日的集体业绩说明会上，厦门安居REIT回答了关于项目2023年资本性支出的问题。基础设施资产于2020年11月投入运营，到目前运营时间尚未满3年，整体上基础设施资产处于比较良好的使用状态。

根据招募说明书披露的资本性支出预测，2023年基础设施项目资本性支出预算为34.02万元，截至目前，基础设施运营整体平稳，较项目首发阶段未发生明显变化，预计全年资本性支出能控制在招募说明书预测的范围内。

三季度小结

虽然短期内可能受到宏观经济波动和利率变化的影响，但从长期角度来看，随着城市化进程的不断推进和人口结构的变化，保租房的市场需求预计将持续上升。REITs作为一种将房地产投资与资本市场有效结合的工具，不仅为投资者提供了稳定的收益来源，也为房地产市场的高质量发展提供了强有力的支撑。