北京
话说公元二零二三年，帝都楼市可谓风起云涌。
先有小阳春强势破局，来去匆匆，后有土拍群雄逐鹿，爆了满地马甲，再有新政陡然落地，新房二手双双崩盘，楼市陷入“速冻时代”…
趁此辞旧迎新之际，我夜观天象，正是年终复盘好时节。
遂，择几处话题板块，和大家好生说道说道。
2023年度板块故事，第一站，从朝阳开始。
点评对象：十八里店。
入围理由：媳妇熬成婆，从无人问津、国企托底，到万人空巷、坐地起价。
十八里店最精彩的，当属金隅的大型真香现场。
曾经你对我爱答不理，现在…您好顾客，欢迎光临！
回想两年前，金隅像个老大哥一样，拉着昆泰、住总两个好兄弟，托底十八里店，打着朝阳港的名号，画了一张从天上掉下来的饼。
结局是——首个项目云筑开盘网签感人。
与其说吃不下朝阳港的饼，不如说是单纯不信任金隅。
坊间流传最多的声音：“一个做保障房出身的家伙，能成事儿吗？”
事实证明，对开发商的刻板印象，终究抵不过天降诱惑——人大附来了！
这所学校帽子很多，有人说它是神一样的存在，入学基本半只脚已经踏进985了，也有人说，它是稳定教学质量的天花板，想鸡娃的头等选择。
而朝阳的几所人大附，都集中在北边，朝阳南唯一一所，竟然落在了十八里店？！这心动就不能怪我了，毕竟我只是犯了每个人都会犯的错…
再看云筑，曾经自降身段把价格做到6.8w（带捆绑），现在都有底气取消所有折扣了。一年过去，不仅网签惊人，土拍还成了香饽饽？
真·闷声干大事。
更让人意外的是，新地（上图678地块）指导价涨了3k/㎡，冲上7.8w！
——7.5w的价格，自此绝版了。
一时竟不知该不该恭喜金隅，如果大家认价格，金隅当然更占优势，但隔壁保利每平米利差比自己多了6k，显然有更好的空间去做产品。
不管结局咋样，十八里店第一个吃螃蟹的金隅，这盛世如你所愿。
接着来说说，欧神附体的保利，彻底传承了十八里店的改善路子。
今年最忙的开发商，估计就是保利了，拿地拿到手软，从和光煦境、景山和煦，到保利天汇、朝央和煦，真是哪都有你。
土拍跑赢30多家开发商的朝央和煦（678地块），延续了金隅对十八里店的价值判断，继续做大改善。
有人说，朝阳港还有那么多地，以后能不能整点刚需小户型？
难。
隔壁王四营当时只有保利锦上跑出来了，是因为户型小，总价低，尤其是保利二期，但小户型自刀挺狠的，基本6w+。
这个价格买朝阳临铁刚需盘也还行，咱说十八里店价格都从7.5w爬到了7.8w了，再去做小户型，多少有点吃不消。
最后，朝阳港的饼，能信吗？
——微信。
信结果，别信时间。
北京类似这种先规划后开发的板块有很多，有的熟了（首钢东南区、孙河），有的半熟（东坝、分钟寺），有的三分还不到（西红门、奶西、前苇沟）。
而十八里店，对朝阳来说有点特别。
朝阳版图很割裂，发展重东重北，产业基本全在北边，房价高地也一样。
东南很尴尬，界面普遍老旧，拆也拆不动，没啥改善氛围。
高净值改善被分钟寺截流，初级改善要么妥协王四营，要么转头去看二手，或者往北跑。
所以十八里店这处空白，更像是为了zf平衡朝阳南北居住品质，下的一招棋。
要说时间，这招棋，已经下了20年。
从2004年开始规划，到如今，真正落地的，只有一条地铁、一处学校，和几栋在建住宅。
慢是真慢，但好在最难啃的骨头——一期拆迁腾退工程搞完了，剩下就好办多了，毕竟买荒不买乱嘛。
人大附目前已经开始动工，17号线地铁北段预计年底开通，全线贯通后，可串联望京、北三环、三里屯、国贸、亦庄...综合含金量可以冲上北京地铁TOP3。
所以十八里店，前景很好，未来会是一个能够满足职住平衡的优质住宅板块，前提是各路开发商把产品做好，别、拉、垮！
咳咳，今儿就先说到这，水开了，喝茶去。
剧透一下，下期点评主人公还在朝阳，入围理由：价格往上走，热度往下走。
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