广州2023年首个招商旧改项目至今没有下家

直到2023年结束，广州去年首个挂网招商旧改项目仍没有等到新主。

去年5月，黄埔区永岗旧村（不含横东、横南、横北）正式对外招商，成为广州旧改新政后，首个重新启动挂网招商项目。此时距离上一次招商足足相隔近一年时间，准确来说是331天。

不过，项目随后陷入沉寂，仍没有企业介入或收入囊中，包括化身“白衣骑士”的黄埔区属国企，广州土地市场疯狂抢地的保利、中海、中建、越秀等没有现身。

其实，永岗旧村（不含横东、横南、横北）招标门槛并不高，主要设置三个条件：

1、企业总资产规模超过200亿元、净资产超过50亿元；

2、从事房地产经营超三年，近三年建筑面积累计竣工15万㎡；

3、产业导入指标不高，且接受联合体投标。

门槛虽比较低，但对于项目拆迁进度、把控却有很高要求，比如：

1、对签约拆迁、工程建设进度作出限时完成保证；

2、退出、重新选择企业向村委赔付1亿元违约金；

3、累计拖欠临迁费1000万以上且超过6个月、停止施工超过2个月且整改未达标的，均有可能被踢出且没收3亿元保证金。

当下，大部分黄埔区旧村改造项目出现了拖欠临迁费、停止施工现象，主要集中于民营房企主导的项目中，比如燕塘村、南岗北村、水西村、红卫村、夏园村、镇龙西村、汤村村等。这与企业资金困境密切相关。

“拆迁作出限时完成保证”，这条要求则是国企、央企面临的最大难题。

早前，国企、央企青睐与有旧改经验的民企联合开发，主要是寄望以民营企业的自由度加快推进拆迁。民企经营堪忧状况下，合作随之减少。

永岗旧村（不含横东、横南、横北）改造项目在2019年2月启动前期改造工作，龙湖在第二年进场，并用一年的时间完成拆补方案通过率超过86%。

龙湖还是错判了旧改市场，一份文件让两年多的成果付诸东流，果断地选择止损离场。所幸的是，合作项目都未启动拆迁，影响不大。有知情人士告诉无逻辑观察，龙湖这次尝试付出了8千多万元的代价。

永岗旧村（不含横东、横南、横北）至今没有企业接手，主要原因是一个其处在远郊的旧改项目。它介于萝岗与新塘交界，现状周边多工厂，且存在交通、教育、医疗等多个方面的劣势。

可以推断，项目未来建设方向大概率是刚需盘，而黄埔区最不缺的就是刚需盘，甚至说整个广州非核心区都不缺刚需盘。目前市场核心重新流转到天河、海珠几个核心区，着重开发改善楼盘。

这个旧改项目周边已有大量现售刚需盘，南边有碧桂园、合生、香江，销售均价在1.9-2.3万元/㎡，西南边有保利、时代，销售均价在3.6万元/㎡左右，

项目往东是增城永宁，要与保利、新世界、中建、光大、金地、珠江等一众房企楼盘项目血拼，均价在1.5万元/㎡左右。

那么，多达57.15亿元拆迁安置成本下，入场企业需要卖多少套房子才能实现盈利？

核心区优质旧改项目个个都想要，但这样的项目有几个？又有几个企业资金实力足够雄厚？

永岗旧村（不含横东、横南、横北）旧改项目面临的困境，恰是目前广州城中村改造项目当下所处的现状：

爆雷民企集体退出、离场，区属国企兜底有限

民营房企中，剔除港资房企，现在没有爆雷的屈指可数：龙湖、新城、滨江、星河、星河湾、鸿荣源、大华等。其中，有一半无意广州旧改业务，龙湖、星河来了又走了。星河湾只拿了两个旧改项目，大华集团重仓增城旧改也在苦熬着。

民营爆雷离场后，广州国企、黄埔区属国企接盘不少项目。

无逻辑观察整理了一份统计数据，黄埔区74条推动城中村改造项目中，在广州旧改大调整前，“含民率”高达86.4%，其中，由纯民企主导项目占比高达60.8%，国企/央企、民企联合主导项目占比为25.6%。

之后，“含民率”降到了60.6%，其中，由纯民企主导项目占比高达33.7%，国企/央企、民企联合主导项目占比为26.9%。

经过区属国企兜底之后，黄埔区旧改项目“含国率”由先前的31%上涨到现在的49.9%。

城中村改造投入资金大且不可控，接盘后到预售前这段时间企业需要持续、大量投入成本。对于当下而言，少有企业能够支撑下去，包括广州国企。

以2023年中期财务数据来看，除了越秀地产外，其他几家广州国企基本都是红档或橙档，现金短债比这项数据尤为堪忧。

广州市部分国企2023年中期“三道红线”详情

所以，看到广州几家国企财务现状就能明白为何：黄埔区为什么与16家央企、国企达成初步战略合作，特别是中建、五矿、中冶、中国能源、中铁建等央企。

快速兜底付出了一些代价，但成果是显著的，黄埔区“三旧”改造用地审批由2022年的168.82万公顷上涨至271.66公顷，成为广州市旧改用地审批新增主力。

进入2024年，广州城中村改造房票安置终于落地，荔湾石围塘片区拆迁项目发出首张房票，也意味着广州旧改进入了新的时代。历史遗留问题或许会存在，新进项目却能保周全。

今年，中大康乐鹭江旧村改造项目不再活在“即将启动拆迁”的传闻中，房票制度日后一步步完善下，能否再次重拾广州旧改市场信心、重返巅峰呢？