新年半个月猛砸454亿元！广州掀起新一轮旧改热潮

相比开年首场土拍遇冷，广州城中村改造却异常凶猛。

前几天，白云区黄边村更新改造项目完成了招商，中建三局、广州白云城投集团联合竞得；在同一天，南沙区东井村城中村改造项目备案状态变更为：办结（通过），建设单位南沙交投集团。

黄边村总投资达68.17亿元、建设规模85.32万㎡，东井村总投资达19.17亿元、建设规模15.21万㎡，合计超过87亿元、100万㎡。

放眼当下的广州，如此大的投资规模、建设总量，是比较稀少的。

两个项目先后取得进展，恰是与当下广州加快推进城中村改造密切相关。

往前统计一看，2024年开年至今，广州一共有7个城中村改造项目（含上述两个项目）有了新的进展，还有荔湾山村、黄埔庙头村、旺村（北）等，总投资规模达454.3亿元，总建筑规模达451.54万㎡。

毫无疑问，广州城中村改造又可能迎来一波新的热潮。

为什么城中村改造又开始形成热潮？

深究其因，一是、去年4月至今，规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”一步步上升为当下房地产发展新模式；到了去年10月，住建部开始督促相关项目推进落地。

二是、金融端开始全力开闸、投入大量资金，比如央行重启PSL、投放规模多达3500亿元，全国首笔超大特大城市城中村改造项目配套贷款、首笔配售型保障性住房开发贷款相继落地，包括债券市场首单城中村改造企业债、首单城中村改造ABS成功发行。

这样细节体现在数据上：房地产开发投资收缩，工业、基础设施投资增长快速。

2023年11月广州经济运行简况中，1-11月全市房地产开发投资同比下降6.5%。工业投资、基础设施投资仍处在较快增长中，分别同比增长20.8%、11.2%。

同样在这些城中村改造项目中，亦能发现一个明显的规律：

改造方向基本是产业建设、基础设施建设为主。

比如黄边村本身以厂房密布的工业园为主，旧改需要按要求引入产业和目标企业，建设方向是广州设计之都；荔湾山村里有大量茶叶专业市场，升级打造为国际花卉、茶叶采购中心高地。

潭村旧改项目，螺涌村、松南村、松北村城中村改造项目，庙头村城中村改造项目、九佛街五村七片城中村改造项目，除了基础设施建设外，产业引入要求同样很高。

前两者处在罗冲围片区，是广州市重大投资项目，目标是建设为广州西部产业产业高地。后者一个是临港经济区和广州海丝城重要区域，另一个是以产城融合、生态保护等建设目标的新乡村示范带。

产业导入要求高、基础设施建设多，也意味着：

这次广州推进城中村改造是完全不一样的逻辑。

8个项目基本全是广州国企、区属国企，这也是当下金融端资金投入方向决定的，背后也说明未来广州城中村改造中，民营开发商可能被踢出局。

这样说并非空穴来风。先前，合景、奥园、时代、合生、富力、雅居乐、佳兆业、星河等本土老牌粤系房企陆续主动退出广州旧改项目，以及龙湖、升龙等外来房企。

上一篇《广州2023年首个招商旧改项目至今没有下家》也提到，民营房企退出后，如果地方国企不进场，就会沦为无人接盘的局面。

不只是黄埔区永岗旧村（不含横东、横南、横北）上，花都区田美村、横潭村（河西村）同样如此。作为操盘企业的富力、时代在去年9月想要对外公开引入民间资本，计划融资规模为3.4亿元、4.71亿元，结果至今仍未完成引入资本方。

两个项目总资金需求仅仅是8亿元出头，也没有意愿企业下场。

资金、市场对于广州旧村改造、楼盘项目的青睐，其实已十分明显：退出旧改领域、回流到核心区。

旧村改造上，因为广州走向“做地模式”，导致一二级土地联动分离，土地绝大部分利润被七家指定的做地机构拿走，留给后继操盘的房企利润空间十分有限，退出广州旧改市场变得理所当然。

2023年广州土拍市场，成交率仅有67.7%，且往核心区、近郊地铁沿线板块聚集，这一年核心区土地成交楼面价四次登上广州TOP10榜单。

过去一年，高去化率十大项目集中海珠、天河、荔湾三个市中心区域。从化、白云、增城、花都成交均价跌幅为16%、10%、9%、7%，领跌全市。（来源：广州中原2023年房地产市场报告）

多种因素又进一步说明，2024年外郊区供地猛增、加上本身库存积压、去化周期长等，也会让城中村改造项目变得更加漫长，甚至很难等到动迁。

而核心片区、重点建设项目，尽管有央企、地方国企入场，同样举步维艰，因为广州旧改正在执行统一化的征收手段、补偿标准，抛开了市场化的拆赔很难被大部分村民同意，就像房票安置一样，各持己见。

比起之前，现在广州城中村改造换了一个模式重生，是不是该庆幸呢？