广东
我是紫沐，这是我第378篇日记。
知识城房价崩了。
前两年最高卖到3.5万/平的万科幸福誉，最新挂牌价已经崩到了1.7万/平。
而且还没卖掉，大概率得继续降。
有点感慨。
记得2022年，那时知识城余威犹在。
虽然新房价格已经下探到2.5万/平，但凭着20-21年那波大涨，依然很多人看好。
我也是在那一片看好声、抄底声中，写下了三篇和知识城有关的文章。
对应的内容分别是：
千万别买知识城；2.5万/平还远不是底部；再说一遍别买知识城。
有兴趣的可以翻一下历史文章查证。
我记得，当时很多人在后台骂。
他们说知识城有产业、有规划、有背景，未来好着呢，说我不懂行就别逼逼。
我不知道他们骂的时候，有没有真金白银抄底知识城，做到知行合一。
如果有，那他们现在心情应该不太好，财富严重蒸发。
这就是为认知买单。
而且我觉得，知识城离止跌回稳还有很长的路要走。
因为这种低价甩卖，不是个例，已经成了普遍现象。
比如时代天韵，和万科幸福誉同样老牌的小区，最新挂牌价已经跌到2万/平。
招商雍景湾，最新挂牌价已经跌破2万/平。
绿地城凤语湾，上个月成交单价是恐怖的1.61万。
要知道这些房子，在2022年单价普遍都是3字头。
但现在无一例外，全部价格腰斩。
还没腰斩的，我觉得也撑不了多久。
因为这些小区的挂牌率都非常高。
像幸福誉和天韵，挂牌率5%；雍景湾6%，凤语湾9%。
而通常来说，一个小区想避免内部价格踩踏，挂牌率不会超过3%。
所以简单对比一下，你就知道知识城的抛压有多恐怖。
也就能明白，为什么说知识城离止跌回稳还有很长的路要走。
很多人其实没搞懂知识城20-21年那波上涨。
以为它涨，是因为产业结构好，板块价值兑现快。
但真不是。
知识城那波上涨行情，主因只有一个。
就是当时住宅开发慢，内部流通的房子太少了，供不应求才导致上涨。
但也是从20年开始，知识城摁下了天量供应的启动键。
而且新增住房供应量，很快就远超内部住房需求量。
知识城是一个只能自力更新的板块。
它远离广州核心区，偏居一偶的特性，注定只能靠内部购买力去支撑房价。
所以，当内部住房严重供过于求，知识城的价格体系立刻就崩了。
21年，就是知识城房价的最巅峰。
往后，至少未来5年，知识城都不会翻越这个巅峰。
能在2年内稳下来，就已经很幸运了。
毕竟二次房改的到来，对这些没有稀缺性的资产来说，是雪上加霜。
还记得二次房改的主要方向吗？
一个是城中村改造，一个是保障房建设。
非核心板块，未来商品房和保障房供应比现在只多不少。
供过于求的情况，还会加剧。
其实知识城的崩盘，不是个例。
比如老黄埔，网红盘万科城市之光，去年最高叫价6.6万/㎡。
而现在流出的捡漏房源，只要4.2万就有交易，还是中楼层。
还有呼吁大家谨慎选择的云埔板块，内部二手标杆万科金色梦想，最新单价也从巅峰的4字头，降到2.1万。
现在的楼市，是分化的楼市，知识城的崩盘只是开始。
2024年，对一些板块来说，会迎来最黑暗的时刻。
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