杭州“老破小”又被盯上了，热闹背后有真实逻辑

图源：杭州发布

5月9日，杭州取消限购，首套按区认定；5月17日，央行三箭齐发，取消贷款利率下限，下调首付款比例，下调公积金利率。

一系列稳楼市政策出台，杭州楼市受到关注，二手房市场率先热闹，不乏外地赶来的购房者。

不同于以往人们奔向一二手倒挂的热点楼盘摇号，或是几年前去郊区“抄底”，此次一部分人不约而同选择回归市中心，紧盯“老破小”。

杭州贝壳研究院数据显示，新政后二手房咨询量增长26%，下定量增长27%。

我爱我家数据显示，新政后一周与新政前一周相比，新增客源量增长20.7%，带看量也上升12.2%。

3月以来，杭州市区二手住宅中，70㎡及以下房源成交占比，相比1月和2月有小幅上升，翠苑三区、朝晖七区、闸弄口新村等市中心老旧小区，重回成交榜单前十。

甚至在法拍市场上，市中心的“老破小”都引发多人争抢，部分房源溢价成交。

杭州市中心的“老破小”重新迎来春天？

哪些人在购买“老破小”？什么逻辑？

01

有人连买十套“老破小”？

一套法拍“老破小”23人抢

新政后，曾经被视为保值性较差的“老破小”连连引发关注，甚至市场上传出消息，有外地购房者在杭州连买十套“老破小”。

连买十套“老破小”事件的真实性暂未得到证实，但近期的二手房数据还是反映出了“老破小”的趋势。

在新政前的3月和4月，翠苑三区、朝晖七区、闸弄口新村等市中心老旧小区，已经轮番登上杭州二手住宅月度成交榜前十，成交均价约2.2万-2.5万元/㎡，这一价格回到了七八年前的水平。

新政后，典型老旧小区的成交量有较明显增长。我爱我家成交数据显示，截至5月15日，朝晖小区共成交26套，新政前成交量仅为6套，而新政后一周则攀升至20套。此外，翠苑小区（22套）、景芳小区（14套）、采荷小区（12套）以及古荡小区（10套）等也呈现出类似趋势，其中新政后一周分别成交15套、10套、9套、7套。

杭州贝壳研究院数据显示，从下定面积看，老破小60㎡以内，成交占比相较新政前提升4.3%；学区房60-90㎡，成交占比提升8.7%。

除此之外，法拍市场上的“老破小”房源也引发了争抢。

朝晖一小区法拍房源

图源：阿里拍卖

5月9日，杭州武林广场附近的朝晖一小区，一套建筑面积48.76㎡的三楼房源在阿里拍卖上火热成交，评估价148万元，起拍价103.6万元，吸引了23人报名，经过56轮竞价，最终以164.6万元成交，超出评估价16.6万元，折合单价约3.38万元/㎡。

5月11日，上城区建国南苑一套建筑面积58.03㎡的房源，起拍价119万元，有15人报名，吸引了2万多人围观，最终以153.5万元成交，折合单价约2.65万元/㎡。

5月17日，拱墅区和睦新村一套建筑面积46.37㎡的房源，起拍价87.5万元，也有10人报名，最终以122.5万元成交，折合单价约2.64万元/㎡。

02

市中心“老破小”又热闹

什么逻辑？

过去多年，房地产市场上新盘如雨后春笋般涌现，面积更大、装修更好、环境更优的小区，甚至具有地铁优势的郊区盘，都更受购房者青睐。

曾经在杭州二手房成交榜前十霸榜多年的市中心“老破小”，也在近年逐步退出历史舞台，成交价回落至七八年前水平。

但今年3月开始，特别是5月新政后，杭州“老破小”市场重新热闹，是基于什么样的逻辑？

1、单价逻辑

过去三年，二手房中价格跌幅最大的物业类型就是学区房和市中心的“老破小”。

例如，4月朝晖七区的二手房成交均价约2.2万元/㎡，价格回到了2016年左右的水平。

朝晖七区

图源：贝壳找房

又如，被称为杭州学区房“神盘”的耀江文鼎苑，自2007年引入学军小学紫金港校区开始，二手房价从最初的1.2万元/㎡一路上涨，至2021年上半年二手房价曾达到11万元/㎡，但当年下半年开始回落至8万元/㎡左右，到今年的价格与2021年高峰相比几乎拦腰折断。

“老破小”和学区房单价持续回落，令部分购房者足以承受。特别是部分学区较好的“老破小”，成为部分购房者上车市区学区房的最低标准。

2、总价逻辑

过去近20年中，商品房项目起步户型基本在90㎡左右，特别是2006年的90/70政策之后，更是如此。

即使郊区新房、次新房的单价较低，但按90㎡左右的面积计算，总价并不低。

市中心“老破小”房源面积普遍在50-60㎡左右，随着单价回落，一般总价在150-180万元就可以在市中心老旧小区中做一些挑选了。

这样的总价水平，是大部分刚需购房者能够或愿意承受的。

3、需求逻辑

过去多年，人们对经济社会发展和个人收入预期都相对乐观，加上限购政策、新房供应户型等因素影响，在大城市中，大部分刚需购房者首次置业的户型都在90㎡左右。

市中心的老旧小区呈现出以留守老人和租客为主的景象。年轻的新杭州人可能选择租住在老旧小区过渡几年，但并不愿意购买当时性价比不高的“老破小”，宁可付出更大一点的交通代价去购买距离较远的郊区新盘。

但面对时下的经济形势和就业形势，人们的预期更加谨慎和保守，加上市中心老旧小区价格在回落，部分年轻的新杭州人置业重回老旧小区。

一方面，消费降维，购买老旧小区降总价、降物业费、降交通费等成本；另一方面，市中心聚集了大量的教育、医疗、商业等资源，生活也更便捷。

4、金融逻辑

随着老旧小区价格下降，近期部分人购买老旧小区也有出于租金收益的目的。

例如，杭州市中心老旧小区一套160万元左右的房子，每月租金3500元左右，年租金4.2万元，租金回报年化约2.6%。

与现阶段存款利率相比，人们已经很难拿到2.6%的存款利率了。

从经济学角度来说，只要能支付出首付，每月按揭的额度比租金高出不多，这使得原来租房的那些年轻的新杭州人，更愿意以买代租。

如果仅为了租金回报，或许精装的酒店式公寓也是不错的选择，甚至可能收益更高。而近期选择购买“老破小”用以出租的这一类人，或许也考虑到了未来更容易出手的缘故。

5、未来期望的逻辑

过去多年，“老破小”房源（学区房除外）涨幅远远低于新建商品房，哪怕是郊区的新建商品房，而且未来房价上涨的预期也不高。

而近期出台的各类政策，包括以旧换新、部分城市政府收购老旧房子，以及老旧小区改造甚至原拆原建等政策，特别是已经有了老旧小区自主更新的成功案例，都让人们对老旧小区未来的前景又有了一丝希望。

况且价格大幅度回落，有一部人愿意打赌下注老旧小区的未来。

03

迷你户型

或是未来市场趋势

今年年初香港“撤辣”后，我们曾赴香港进行市场调研，发现了一个类似的市场现象。

时下的香港市场上，成交活跃的房源以小户型为主，不乏超小的迷你户型，套内面积大约300-400呎，折算成建筑面积约30-40㎡。

这种超小的迷你户型是香港年轻人的热门选择，当然也有很多内地人士购买。

这与近期“老破小”重新受到关注，有着相近的逻辑。

香港一套47㎡公寓设计作品

图片来源网络

目前城市的家庭人口结构，或许既包括生活压力，也包括价值观的变化，单身家庭和不生育家庭日益增多，这类超小的迷你户型在功能上基本能满足一人或两人生活的空间要求。

同时，在面对未来的经济形势、就业形势和收入水平等不确定的前提下，人们通常会作出更保守而谨慎的选择。

在满足基本功能的前提下，压缩需求，降低消费，减少支出。

这一类小户型、迷你户型，原先被酒店式公寓拿走了市场份额，但随着“限酒令”执行，商办用地最小分割单元被圈定在300㎡以上，甚至在800㎡以上，新建的小型酒店式公寓，特别是loft户型的酒店式公寓，已经几乎绝迹。

在解除住宅限购的当下，房地产企业或许可以考虑，在住宅小区里将这部分市场份额重新拿回。