多地鼓励农民“放弃宅基地进城购房”，专家：应给农民留足后路

6月21日，南通市发文提出，自愿退出（放弃）农村宅基地进城购房的，给予一定额度的奖补；6月20日，安徽省滁州市凤阳县发布楼市政策，其中也提到，本县农村居民如自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，一次性给予5万元购房奖励。

记者看到，2022年以来，已有包括吉林长春、江苏泰州、贵州遵义、广西玉林、安徽潜山等多个地区和城市公布了类似政策，其中部分城市提出“鼓励农民放弃宅基地”。

中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示，近日多地提出“退出宅基地进城购房”，希望促进农村土地流转，提高土地利用效率，同时也能让农村居民过上更好的生活。从楼市角度来看，一方面是“找个理由优惠一点（购房款）”。但从全国看，很多地方救楼市的政策已经很难再有什么新办法了，“所有这些看似力度不大的政策，必须结合当地房地产市场的实际情况来看”，张大伟认为。

“真金白银”鼓励农民进城购房

近日，部分城市再提“鼓励农民退出宅基地进城购房”。

据微信公众号“南通发布”消息，6月21日，南通市房地产市场平稳健康发展领导小组出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的通知》，即日起实施10条措施，进一步满足居民刚性和多样化改善性住房需求。其中，通知提出，加大购房奖补力度。2024年4月1日至2025年6月30日期间，对于自愿退出（放弃）农村宅基地进城购房的（人员），给予一定额度的奖补，具体标准由全市各地自行制定。

此前一天，6月20日，微信公众号“中国凤阳”发文称，凤阳县房地产工作联席会议发布《关于印发〈关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施〉的通知》，明确给予退出宅基地奖励。

根据该份文件，自2024年6月20日至2024年12月31日期间，对纳入2024年土地增减挂范围内和县房屋征收领导小组办公室确定纳入征收范围内的项目，涉及需要安置宅基地的本县农村居民，如自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，一次性给予5万元购房奖励（与货币、房票安置、购房补贴不同时享受）；购买新建商品房（不含二手房)，受益财政给予购房者实际缴纳契税的50%补助。

更早一些时候，4月22日，湖北省鄂州市住房和城乡建设局 、鄂州市财政局等六部门联合发布《关于推进就地城镇化和房地产平稳健康发展的通知》，亦提到鼓励农村居民进城购房，该市农村居民自愿退出合法宅基地且拆除宅基地及相关建（构）筑物后，在“双集中”区域购买新建商品住房的，按退出的宅基地面积给予购房补贴，退出的宅基地归还村集体用于复耕复垦。

可以看到，近年各地鼓励农民进城购房的举措不断。其中，部分城市以“真金白银”鼓励农户放弃、退出农村宅基地。例如，2022年7月，安徽潜山市就表示，对自愿退出宅基地进城购房落户的农民，经认定后给予一次性5万元的购房奖励。

业内人士认为，“鼓励农民放弃宅基地进城购房”，本质上是为了挖掘农民的购房潜力，增强其购买能力。但一些看法认为，鼓励农民进城购房虽然能对提升楼市成交有一定作用，但实际推动力有限。

“找个理由优惠一点，吸引农村到城市买房，一般放弃宅基地的基本都是面积小、房子已经破损的、的确也值钱的，才可能会放弃。其次是退出宅基地应该是有国家补贴的，对于部分地方来说，可能涉及到农田使用等补偿；第三，从全国看，很多地方救楼市的政策已经很难再有什么新办法了，所有这些看似力度不大的政策，必须到各地的角度看。”中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示。

各地加强探索农民宅基地退出

据公开资料，农业农村部抽样调查数据显示，2019年全国农村宅基地闲置率达到了18.1%。《土地管理法》规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

关于宅基地使用权退出，记者看到，2020年9月，全国104个县（市、区）和3个地级市启动实施新一轮农村宅基地制度改革试点，试点核心是要探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式，其中探索宅基地自愿有偿退出机制是试点重要内容之一；2023年中央一号文件也提出，保障进城落户农民合法土地权益，鼓励依法自愿有偿转让。

结合农民实际需要，试点地区探索了永久退出、暂时退出、产权置换、货币补偿等多种方式，保障退出宅基地农户的居住权益。例如，2022年9月，浙江安吉印发《关于建立“两退出三保障”农村宅基地退出机制的指导意见（试行）》，就提出“积极鼓励农村宅基地有偿退出，坚持农民利益不受损，切实加强农民宅基地退出后权益保障，做好养老住房及子女教育等方面保障”，给出了“两退出三保障”的解决方案。

但一些拥有宅基地的受访者向记者表示，即使有补贴，暂时也不会考虑退出宅基地。

“同样是价值100万元的房子，农村可以拥有300平米，商品房只能拥有100平米。而且商品房还得交各种物业费、停车费等。”老家位于佛山某城郊农村、目前在深圳发展的王霖（化名）认为，退出宅基地给予的补贴，有钱的人不在乎补偿，“可以同时拥有，不需要放弃宅基地”，而没有资金去城市买房的人更不会退出。

周晓（化名）表示，从长远来看，宅基地资源会越来越稀缺。在一些经济发达、尤其是具有旅游资源的农村，更是可以将宅基地打造为民宿。

值得主要的是，一些受访者认为补贴金额的吸引力不强。以安徽凤阳县为例，根据安居客等房地产交易平台，目前凤阳当地楼盘均价约为5900元/平米，近期该地政策中提出的5万元补贴可购买面积不足10平米。

另一方面，城市生活成本相对偏高，这也是许多农民不愿积极响应的主要原因。北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，对于依赖宅基地生活的农村村民来说，一旦退出宅基地，原有的生活保障可能会受到影响：“虽然《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》鼓励有偿退出，但退出后如何确保这部分人群的生活质量不降低，是需要进一步考虑的问题。”其向《华夏时报》记者表示。

记者看到，2023年8月15日，据农业农村部网站消息，针对王飙委员在政协第十四届全国委员第一次会议中提出的关于“统筹农村’三权’（土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权）退出促进城乡融合发展”的提案，农业农村部就回复称，从目前试点情况看，由于农村集体经济组织实力较为薄弱，在退出补偿方面缺乏资金，补偿标准难以满足农民期望，因此农民退出“三权”的意愿不高。

“想要让农民自愿放弃宅基地，想在城市里‘以房引人’‘以房留人’，首先必须考虑的就是如何充分保障农民的权益，给农民留足后路。”王玉臣建议，城镇要促进就业机会的增加，充分考虑到农民进城后的生存生活问题；其次，政策制定者还应同时推进包括教育保障、医疗保障、养老保障等方面的举措。记者看到，部分城市对于选择退出宅基地进城购房的农民，除购房补贴外，亦从落户、就业、子女教育等多方面加强保障。