砸388亿+首个方案出炉！三亚，又一片区要起飞！

一场关于三亚城市大变局正在酝酿。

进入9月后，三亚开启了城市动作的狂飙模式，先是临春调规扩充；后是崖州湾大征收；刚刚，岭新南片区方案也正式出炉。

岭新南片区这份方案背后，暗藏着的是一项388亿规模的大手笔。

2024年1月三亚市政府的那场城市更新项目推介会：一次性端出12个城市更新项目、总实施主体投资额1813.36亿元。

城市设计平面图（三亚自规局 2023.08 编制）

其中体量最大的，就是岭新片区城市更新项目——更新范围224.11公顷（3361.61亩），可出让居住和商业用地63.92公顷（约959亩），初步匡算实施主体投资额约388.47亿元。

这盘棋憋了两年多，最近，第一份法定方案终于出炉：

9月第一周，三亚市自然资源和规划局挂出《三亚市岭新南片区控制性详细规划》批后公布稿。岭新南片区占了这盘棋约六成，也是388亿盘子里率先走到批后公布的一块。

方案本身很多人可能没什么印象，但把它和2023年9月的批前公示文件放在一起看，信息量就出来了——从批前公示到批后公布，整整三年，这片地的用地账本做了一轮不小的"加减法"。

2244亩的巨无霸

岭新南片区，原棕榈滩北片区，位于吉阳区中部：北至亚龙湾路、迎宾路，西至榆亚路，东至安游路，南至规划大安岭路，规划范围149.61公顷（约2244亩），大茅河从片区穿流而过。

图源：三亚自规局

用更市场化的语言翻译一下：

它卡在迎宾路总部经济带和亚龙湾之间，往西隔着榆亚路就是吉阳湿地公园和榆红片区，是三亚城东为数不多还留着整片开发空间的腹地。

规划的定位延续了批前公示的三句话：以文化休闲体验为主导的生活服务平台，以金融科技信息为主导的产业服务平台，以自然山水景观为特色的生态居住与游憩片区。

不过批前公示里"服务吉阳东部地区的中心城区副中心"这一定位表述，在批后公布稿中没有再出现。

规划爆改，住宅用地砍掉不少！

把两版文件的用地汇总表拆开对比，调整方向相当清晰：

居住用地砍掉近3.5公顷，占比从15.19%降到12.87%；商服用地增加近4公顷，占比升至13.68%，成为仅次于交通和绿地的第三大建设用地类型。绿地与开敞空间涨到28.96公顷，其中公园绿地就有28.76公顷，占比19.23%——在三亚近两年的控规里，这个绿量不算低。

整体结构也从批前的"一带、一廊、三心、四区"调整为"一带、一轴、三心、两廊、两区"：大茅河生态景观带为骨架，一条城市综合服务轴贯穿片区，两处城市功能核心加一处生态景观核心，沿安榆东路、新营路及大茅河西侧支流预留两条开放空间廊道。

值得关注的一个数字是，片区的居住用地和商服用地里，混合用地合计约10.95公顷：

包括4.22公顷的"二类城镇住宅混合零售商业用地"和6.73公顷的"商务金融用地混合二类城镇住宅用地混合零售商业用地"，占这两类用地总量的近三成。

配套清单：学校+医院是硬货

批后公布稿明确了四件配套实事：

36班九年一贯制学校1处，用地3.55公顷，建筑面积3.55万平方米——按现行标准，这是能覆盖整个片区甚至辐射周边的体量，对吉阳东部这种学校资源紧俏的板块来说是实打实的利好；

片区级文化活动中心1处，用地1.59公顷，建筑面积2.38万平方米；

大型多功能运动场地1处，用地1.24公顷；

医院用地1处，用地1.68公顷。

也就是说，在规划清单里，核心的配套规划，已经被摆上台面。

又一个超级城更项目动起来了

388亿的盘子，不是停在推介会上的数字。

今年3月，吉阳区公示岭新南30.92亩用地征收补偿方案；8月16日发布搬迁公告，60日内完成搬迁。征收已经从纸面走到了执行。

眼下岭新南片区周边的住宅供应，主要还是靠存量：

大茅河畔的成熟住区、隔路相望的榆红片区（总规划面积191.23公顷），以及吉阳大道沿线项目。

今年5月，大安岭路北侧一块涉及岭新南片区LXN01A-14地块的用地调整启动公示，方向是增加保障性租赁住房供给，说明片区内的用地优化一直在滚动推进。

控规批后公布，意味着片区的地块具备了进入出让序列的基础条件。19.24公顷居住用地加上6.73公顷商住混合用地，折算下来是近26公顷的可开发住宅空间。对三亚城东板块而言，这是一笔三年后才落定的新增潜在供应。

至于这些地什么时候挂出来、谁来拿，才是接下来的悬念。9月的三亚只是开了个头，388亿的盘子刚起势，这个片区真正的起飞，还在后面。

信息来源：《三亚市岭新南片区控制性详细规划》（批后公布稿），三亚市自然资源和规划局，2026年9月；批前公示文件，2023年9月；三亚城市更新项目推介会（2024年1月）公开数据；吉阳府〔2026〕129号征收补偿方案及2026年8月16日搬迁公告。注：388.47亿元为岭新片区（含岭新北、岭新南）城市更新项目实施主体投资初步匡算，非岭新南片区单列数据，最终以实施主体方案为准。